【大紀元2016年07月29日訊】曾有一位頗有成就的華商通過筆者買進一棟3家庭的居住用獨棟樓，在貸款時他拒絕了我提出的幫助。他說自己在某華資銀行有公司的戶頭、金額不小，而且認識銀行裏的貸款小姐，又是同鄉，所以找該同鄉來辨理貸款應該沒問題。
在樂觀其成之餘，我有特別提醒他，貸款時要和銀行簽收費合約-因為銀行除了收點數（Points）外，還可能有其他雜七雜八的費用-用合約寫死費用，可免得到時措手不及。可惜該華商沒有聽進去，在買賣交割時，幫他處理貸款的同鄉突然拿出一張紙，上面打滿了額外收費，加起來好幾千塊。華商很不解，問那位同鄉，你不是在銀行工作嗎？怎麼也拿仲介費？
儘管心裏氣不過，但是算了筆賬，如果不交這筆多出來的費用、銀行不會給貸款，房產就不能過戶，那麼前期已交納的買房費用（金額高於貸款收費）就泡湯了，所以最後也只得忍痛給了銀行收費、乖乖結案過戶。
這個教訓是因為他不清楚銀行的貸款收費、誤用人情當規矩的結果。不管是辦理貸款的公司，或者是銀行的貸款專員，本質上是仲介，有的仲介是兩邊拿錢，只是貸款者不知道而已。為了保護自己，和仲介（包括銀行在內）先簽收費協定，不得有另外費用才是上策。另外，和銀行談利率談費用，最好有幾家銀行做比較。銀行費用和仲介費用，通通要求寫清楚，並且有簽名拿到手，才是上上策。下面我們說一說美國的房地產貸款。
房地產貸款的收入條件
美國房地產貸款有兩種：居住用（Residential）和商業用（Commercial）。中文翻譯會誤導此兩種類別，因為房地產貸款就居住用而言，指的是自己居住使用，如果是買了第二個居住用，不管是合作公寓或共有公寓或獨立住宅，就和商業用貸款性質相同，都屬於投資（Investment）。
第一，對個人居住用房地產貸款額上限是45%，並要求貸款額不能超過個人未扣稅前總收入的45%。例如如果個人年收入是一百萬，那麼年貸款額最多是45萬。
第二，商業用房地產的貸款額不能超過未扣除開銷總收入的28%，這個條款也適用於前面所提到的投資用居住貸款。
房地產價值和貸款的關係
第一，房地產貸款不是以買賣價格來決定業主能貸多少。你能從銀行貸到的款項是以銀行聘請的有州政府執照的估價師估價為準。例如你的買價是90萬，而估價師說此房產值100萬，那麼在你付頭款10萬後，你只用從銀行貸80萬。我們把貸款和估價師所估價值的此例（80%）稱為 Loan to Value Ratio。但並不是說你交了頭期款就能貸成，還要看前面所提的收入條件是否符合。
第二，如果你的買賣價格高出估價價格，那對買方而言，你的自備款要求高於20%。目前雖然房市興旺，貸款銀行仍然受到聯邦政府的限制-2008/2009經濟大衰退（The Great Recession) 後的金融改革方案有相關規定。
第三，在商業用（投資用）貸款是用負債和收入的比例來計算（DCR，Debt Coverage Ratio)。如果貸款和房地產租金收入相同就是 1:1，當然這種一比一，是貸不到的。至少是1:1.25，即收入高於付款的25%才行。
貸款年限和提前還款規定
第一，自用的居住房地產貸款年限最多是30年，商業用（包括投資用的）變化比較大，可以貸到40年。有一種商用貸款是只付利息的，一般至多10年，至少一年。
第二，貸款期限未到，要提前還款，可能要交納部份罰款。原文是Prepayment penalty 或Prepay penalty。商業用（包括非自用投資性的居住房地產）罰款一般用漸減式的（Sliding Scale)，以年度計算漸減。
自己居住的住宅可以在期限未到前付完，不會罰款。2009年金融危機之後，聯邦政府對貸款有很多保護貸款人的規定。非自住的貸款也可和貸款銀行簽約時談判，要求沒有先付款的罰款條款。
貸款利率的規定
第一，自住用的房地產貸款，在2009年後的金融改革獲得更好更多的保護規定，尤其是針對貸款銀行的利率浮動。自住的房地產貸款是根據聯準會（Federal Reserve，相當於中央銀行）所公佈的利率再加上銀行的點數(Point)，就變成貸款利率。例如聯準會公佈1.5%利率，加上銀行1.5個點，那自住的房地產貸款利率可能是3%。
第二，商業用（包括投資性的居住性質）房地產貸款，利率一般是自居用房地產利率的兩倍以上。當然聯邦有最高利率的限制，如果貸款銀行認為風險高，那貸款利率就高。商業用租金收入高於貸款付款，再加上如果擁有者貸款低於估價的60%，那在貸款利率上，就能和貸款銀行要求較低的利率。
巫本添，房地產管理專家，全益地產公司創辦人（2003年），迄今發表逾百篇房地產專文，聯繫方式Jbtw101@gmail.com。◇
責任編輯：麗莎
