紐房價過高 租金猛漲 買房再推10年?

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【大紀元2017年02月17日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)上週三,財政部長史蒂芬•喬伊斯(Steven Joyce)警告買房民眾,目前新西蘭房價已經「觸頂」,所以不要只看到眼前的超低房貸利率就貸款買房,而是要認真地計算未來幾年的可能住房成本,再做決定。

喬伊斯這番話,是在財政和支出委員會會議上講的,結合今年5月出台的新一年的財政預算計劃,令專家們紛紛猜測,認為政府有可能會採取更多行動給房市潑冷水,一面房市繼續過熱。

專家分析,這可能暗喻目前的低房貸利率不可能一直這樣持續下去,而民眾一旦買房貸了款,都不是幾年就能還清的問題,那麼其間利率的上漲就應該很難避免,所以都要認真做長期打算。

而那些在目前房價達到頂峰時買房的民眾,就可能背上最沉重的房貸大山,即使在目前低利率的情況下,一些家庭都已經感覺很難負擔,一旦未來貸款利率增長但房價增長趨緩,很多人就會面臨無法償還貸款。

2008年金融風暴時的美國,就發生過很多這樣的事情,很多人甚至拍賣了房屋仍還不上貸款。政府顯然不想讓這種悲劇在新西蘭重現。

財長:慎重打算

喬伊斯說,隨著更多房源上市,如果利率再上漲,那麼「房價就不會有多大上漲空間」。所以民眾需要自己認真評估,「在做決定之前,不要只計算你目前需要償還的住房貸款,也要考慮未來3、4年,(如果利息上漲),你可能需要償還的貸款。」

儘管如此,政府仍然會暫緩實施儲備銀行提出的債務-收入比限貸政策,要求央行進行成本效益分析,其中包括這項政策對首次買房者可能造成的影響。

目前已有多個經合組織國家——美國和加拿大等都實施了相似政策。英國央行在2014年就出台了債務-收入比不超過4.5的政策,新西蘭央行此前也建議了相似的限貸政策。如果這項政策實施的話,會有很多人因為無法獲得足夠的貸款而無法買房。

在債務-收入比為4.5的政策下,一個年收入為8.3萬元(奧克蘭家庭中間收入)的家庭想要貸款買房,只能獲得37萬3500元的貸款,這在目前房屋中間價為83萬元的奧克蘭,沒有任何的可能性。

按照這個方式計算,奧克蘭的年輕家庭,幾乎沒有多少能夠買得起房;而那些這幾年勉強擠進住房市場的家庭,房屋貸款都嚴重難負擔。一旦房貸利率開始增長或者有什麼家庭變故發生,就有可能會有相當一部分家庭陷入財務困境。

低貼現率≠低貸款利率

本週四,儲備銀行宣布,新西蘭官方貼現率仍然保持歷史低位,維持在1.75%上,這與之前專家們的預計一樣。而且多位專家也都表示,短期內新西蘭的官方貼現率,應該不會有大的變動。

不過專家們也預計,儘管官方的現金貼現率仍維持在低位,這並不保證銀行會把低利率的優惠傳遞給民眾。上次在央行削減現金貼現率25個百分點時,幾家大銀行的貸款利率不降反升,尤其是長期貸款利率,都有所增長。

專家認為原因是各大銀行都面臨著流動現金不足的問題,所以都在紛紛出台各種優惠、增加儲蓄利率,希望吸引更多的現金儲蓄。與此同時,也連帶著調漲了房屋貸款利率。

創紀錄淨移民帶動租金上揚?

根據新西蘭最大交易網站Trade Me的統計數據,惠靈頓的住房租金中間價已經衝破500元大關,達到520元,而整個大惠靈頓地區的租房中間價,也已經漲到每週480元,創歷史最高紀錄。

Trade Me房產部負責人奈傑爾•傑弗里斯(Nigel Jeffries)認為,出租房源的銳減加劇了租金上漲。最近惠靈頓一套單元房僅上市幾個小時,就收到了近100次詢問電話,一週內更高達350次。當然租房市場受季節影響,秋天來臨時市場會有所放緩。

在全國範圍內,除了坎特伯雷(基督城)和吉斯本的租金繼續下跌,其它地區的租金都持續上揚。雖然奧克蘭的租金比去年增長了4%,北島奧克蘭以外的地區、特別是受奧克蘭房市影響較大的地區,漲幅都很大。其中霍克斯灣(內皮而)和懷卡托(漢密爾頓)增幅最大,分別為12.5%和11.4%,北部地區、豐盛灣(陶朗加)和馬努哇圖地區(北帕)的租金漲幅也都不小,分別為8.5%、6.3%和7.1%。另外,大惠靈頓地區和南部地區(皇后鎮)的漲幅也很大,分別為6.8%和8.7%。

傑弗里斯認為,人口的增加可能是造成出租房房源不足的主要原因,隨著這兩年新西蘭淨移民創紀錄達到每年7萬多,不只是奧克蘭租房和買房市場面臨巨大壓力,其它幾個主要中心,像惠靈頓、陶朗加和漢密爾頓,人口也都有大幅增加,直接導致租房市場供不應求、租金增加。

但奧克蘭的租房市場就比較複雜,雖然超過一半的新移民都會留在奧克蘭,但這幾年租金的漲幅遠遠跟不上飛漲的房價。傑弗里斯認為,這可能與奧克蘭的投資者更注重因房價飛漲而獲得的巨大差價,相對來講,租金的低回報率讓投資者較少感興趣;另一方面,奧克蘭高昂的租金,已經讓租房者不堪重負,已經很難再多增加。

另外,大奧克蘭地區面積太大,一些較邊遠的地區與中心區差別較大。其實,奧克蘭中心區的公寓租金,比去年增長了7%, 中間租金高達每週480元,而城市房的租金也大漲了7.2%,達到每週595元,一般收入的家庭都很難負擔。

年薪10萬者 生活也艱難

年薪10萬,在10年前的新西蘭,這意味著一個人工作,就可以讓一個4口之家享受比較優裕的生活。如果夫妻兩人都工作,那就更不用說:買一套40萬元的家庭房產,慢慢地、輕鬆地償還房屋貸款,全家每年至少還會有一兩次度假……。

而現在,6位數的年收入,雖然仍很不錯,但生活水準已經與10年前相差很大。先不說汽油價格和日常生活用品開銷,漲幅高達一半,單是房屋貸款一項,就讓很多家庭不堪重負。

根據新西蘭房地產學會的數據,在截止到2006年12月的一年裡,全國的房屋中間價是33萬元,而到2016年12月,這個數字大漲到51萬6000元,漲幅高達56.4%;在奧克蘭,2006年房屋中間價只有42萬2500元,而到了2016年,房屋中價大漲到了84萬元,房價幾乎翻番。

所以,現在一個4口之家買房,首先要攢足這20%的首付款,而這個過程就要比10年前多花好幾年的時間。

以奧克蘭為例,10年前每週300多元的房租,如今已經漲到將近600元,如果還有學生貸款沒有還完,那攢足16萬元的首付款,至少就得7、8年的時間。

等最終買上一套80萬元的房產,同時也背上了60多萬元的房屋貸款,全家人節衣縮食,至少也得償還20年的時間。

責任編輯;易凡

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