【大紀元2017年02月17日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）上週三，財政部長史蒂芬•喬伊斯（Steven Joyce）警告買房民眾，目前新西蘭的房價已經「觸頂」，所以不要只看到眼前的超低房貸利率就貸款買房，而是要認真地計算未來幾年的可能住房成本，再做決定。
喬伊斯這番話，是在財政和支出委員會會議上講的，結合今年5月出台的新一年的財政預算計劃，令專家們紛紛猜測，認為政府有可能會採取更多行動給房市潑冷水，一面房市繼續過熱。
專家分析，這可能暗喻目前的低房貸利率不可能一直這樣持續下去，而民眾一旦買房貸了款，都不是幾年就能還清的問題，那麼其間利率的上漲就應該很難避免，所以都要認真做長期打算。
而那些在目前房價達到頂峰時買房的民眾，就可能背上最沉重的房貸大山，即使在目前低利率的情況下，一些家庭都已經感覺很難負擔，一旦未來貸款利率增長但房價增長趨緩，很多人就會面臨無法償還貸款。
2008年金融風暴時的美國，就發生過很多這樣的事情，很多人甚至拍賣了房屋仍還不上貸款。政府顯然不想讓這種悲劇在新西蘭重現。
財長：慎重打算
喬伊斯說，隨著更多房源上市，如果利率再上漲，那麼「房價就不會有多大上漲空間」。所以民眾需要自己認真評估，「在做決定之前，不要只計算你目前需要償還的住房貸款，也要考慮未來3、4年，（如果利息上漲），你可能需要償還的貸款。」
儘管如此，政府仍然會暫緩實施儲備銀行提出的債務-收入比限貸政策，要求央行進行成本效益分析，其中包括這項政策對首次買房者可能造成的影響。
目前已有多個經合組織國家——美國和加拿大等都實施了相似政策。英國央行在2014年就出台了債務-收入比不超過4.5的政策，新西蘭央行此前也建議了相似的限貸政策。如果這項政策實施的話，會有很多人因為無法獲得足夠的貸款而無法買房。
在債務-收入比為4.5的政策下，一個年收入為8.3萬元（奧克蘭家庭中間收入）的家庭想要貸款買房，只能獲得37萬3500元的貸款，這在目前房屋中間價為83萬元的奧克蘭，沒有任何的可能性。
按照這個方式計算，奧克蘭的年輕家庭，幾乎沒有多少能夠買得起房；而那些這幾年勉強擠進住房市場的家庭，房屋貸款都嚴重難負擔。一旦房貸利率開始增長或者有什麼家庭變故發生，就有可能會有相當一部分家庭陷入財務困境。
低貼現率≠低貸款利率
本週四，儲備銀行宣布，新西蘭官方貼現率仍然保持歷史低位，維持在1.75%上，這與之前專家們的預計一樣。而且多位專家也都表示，短期內新西蘭的官方貼現率，應該不會有大的變動。
不過專家們也預計，儘管官方的現金貼現率仍維持在低位，這並不保證銀行會把低利率的優惠傳遞給民眾。上次在央行削減現金貼現率25個百分點時，幾家大銀行的貸款利率不降反升，尤其是長期貸款利率，都有所增長。
專家認為原因是各大銀行都面臨著流動現金不足的問題，所以都在紛紛出台各種優惠、增加儲蓄利率，希望吸引更多的現金儲蓄。與此同時，也連帶著調漲了房屋貸款利率。
創紀錄淨移民帶動租金上揚？
根據新西蘭最大交易網站Trade Me的統計數據，惠靈頓的住房租金中間價已經衝破500元大關，達到520元，而整個大惠靈頓地區的租房中間價，也已經漲到每週480元，創歷史最高紀錄。
Trade Me房產部負責人奈傑爾•傑弗里斯（Nigel Jeffries）認為，出租房源的銳減加劇了租金上漲。最近惠靈頓一套單元房僅上市幾個小時，就收到了近100次詢問電話，一週內更高達350次。當然租房市場受季節影響，秋天來臨時市場會有所放緩。
在全國範圍內，除了坎特伯雷（基督城）和吉斯本的租金繼續下跌，其它地區的租金都持續上揚。雖然奧克蘭的租金比去年增長了4%，北島奧克蘭以外的地區、特別是受奧克蘭房市影響較大的地區，漲幅都很大。其中霍克斯灣（內皮而）和懷卡托（漢密爾頓）增幅最大，分別為12.5%和11.4%，北部地區、豐盛灣（陶朗加）和馬努哇圖地區（北帕）的租金漲幅也都不小，分別為8.5%、6.3%和7.1%。另外，大惠靈頓地區和南部地區（皇后鎮）的漲幅也很大，分別為6.8%和8.7%。
傑弗里斯認為，人口的增加可能是造成出租房房源不足的主要原因，隨著這兩年新西蘭淨移民創紀錄達到每年7萬多，不只是奧克蘭租房和買房市場面臨巨大壓力，其它幾個主要中心，像惠靈頓、陶朗加和漢密爾頓，人口也都有大幅增加，直接導致租房市場供不應求、租金增加。
但奧克蘭的租房市場就比較複雜，雖然超過一半的新移民都會留在奧克蘭，但這幾年租金的漲幅遠遠跟不上飛漲的房價。傑弗里斯認為，這可能與奧克蘭的投資者更注重因房價飛漲而獲得的巨大差價，相對來講，租金的低回報率讓投資者較少感興趣；另一方面，奧克蘭高昂的租金，已經讓租房者不堪重負，已經很難再多增加。
另外，大奧克蘭地區面積太大，一些較邊遠的地區與中心區差別較大。其實，奧克蘭中心區的公寓租金，比去年增長了7%， 中間租金高達每週480元，而城市房的租金也大漲了7.2%，達到每週595元，一般收入的家庭都很難負擔。
年薪10萬者 生活也艱難
年薪10萬，在10年前的新西蘭，這意味著一個人工作，就可以讓一個4口之家享受比較優裕的生活。如果夫妻兩人都工作，那就更不用說：買一套40萬元的家庭房產，慢慢地、輕鬆地償還房屋貸款，全家每年至少還會有一兩次度假……。
而現在，6位數的年收入，雖然仍很不錯，但生活水準已經與10年前相差很大。先不說汽油價格和日常生活用品開銷，漲幅高達一半，單是房屋貸款一項，就讓很多家庭不堪重負。
根據新西蘭房地產學會的數據，在截止到2006年12月的一年裡，全國的房屋中間價是33萬元，而到2016年12月，這個數字大漲到51萬6000元，漲幅高達56.4%；在奧克蘭，2006年房屋中間價只有42萬2500元，而到了2016年，房屋中價大漲到了84萬元，房價幾乎翻番。
所以，現在一個4口之家買房，首先要攢足這20%的首付款，而這個過程就要比10年前多花好幾年的時間。
以奧克蘭為例，10年前每週300多元的房租，如今已經漲到將近600元，如果還有學生貸款沒有還完，那攢足16萬元的首付款，至少就得7、8年的時間。
等最終買上一套80萬元的房產，同時也背上了60多萬元的房屋貸款，全家人節衣縮食，至少也得償還20年的時間。
責任編輯；易凡
