西澳房價續跌 業主如何應對房產負淨值

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【大紀元2019年04月02日訊】(大紀元記者彭妮綜合報導)珀斯房價持續下跌,對於正在償還房貸的業主來說,可能是場噩夢,因為他們或面臨負淨值的問題,即其房貸總額大於房產淨值(房產淨值:房產估值減去房貸債務餘額,英文:Equity。)。最近,房地產專家們提出了幫助業主減少損失的一些建議。

珀斯房市仍未觸底

珀斯的房價在過去三個月裡下跌了3.5%,在過去12個月中,下跌了6.9%,獨立房中位價降至43萬8,952澳元。

去年有研究預測表明,珀斯房市經歷了自1980年以來最長的低迷時期,房價已經從2014年峰值下跌17.8%,珀斯房市似乎已經觸底。然而,澳洲房地產數據研究機構Core Logic發布的最新研究顯示,珀斯房價將繼續下滑,意味著珀斯房價已經連續五年下跌。

該機構表示:「在2017年底和2018年初,(珀斯房價下跌)看起來好像即將結束,但隨著勞動力市場與經濟狀況惡化以及貸款條件收緊,市場將進一步走弱。」

同時,全澳房市也不被Core Logic看好。2018年,珀斯、悉尼、墨爾本和達爾文的房產中位價都已下跌,而霍巴特、堪培拉和阿德萊德的房價上漲。布里斯本房價相對穩定。

自20世紀80年代以來,澳洲房市現在處於房價第三次最大跌幅的低迷時期。自2017年10月全澳房市開始衰退以來,價格下跌了6.8%。Core Logic表示,「雖然可能看起來不像是一次大幅下滑,但自20世紀80年代初以來,只有兩次房市衰退較為嚴重,它們分別是2008-09年和1982-83年。全澳房市的低迷也普遍相當短暫,目前這次的低迷期已經長達16個月,已經是時間第二長的低迷期了。」

供房屋保值策略

由於房市持續低迷,依靠貸款買房的購房者房產淨值幾乎為零。羅伊•摩根調查機構(Roy Morgan research)2018年末的研究顯示,澳大利亞借款人數量有所增加,從前一年的34萬5,000戶升至38萬6,000戶,他們擁有的房產淨值很少或根本沒有。

為此,房產公司Mozo的專家Steven Jovcevski提出了幾項策略,以幫助業主們減少損失。

他表示,那些房屋淨值轉為負數的業主,最好的策略是如果他們仍有能力償還抵押貸款,那就按兵不動,靜等房價止跌。他說:「負淨值是西澳業主面臨的新問題,最近,西澳礦業城鎮有些房產淨值在一夜之間就減少了一半。」

Jovcevski表示,業主們可以考慮貸款重組的辦法來保留房產,減少售房虧損。他說:「採用轉換貸款進行再融資的目的是保留房產,直至房價逐漸有起色。如果此時賣房,(業主們)只會虧本。這是房地產投資的周期,它是一項長期投資,你不應該只看它的短期投資回報。」

他還表示,如果確實要出售房產,你需要先諮詢財務顧問或銀行。

Jovcevski說:「如果你對房價上漲或下跌的趨勢不確信,那麼賣房後達到收支平衡就退出市場,也是不錯選擇。如果你賣掉房子後,還欠銀行貸款,比如5萬澳元的債務,我建議你向財務顧問諮詢解決方案。如果你確實遇到這種情況並且不得不出售,那麼可以與銀行溝通,因為他們有幫助客戶解決金融困難的計劃,看看他們可以為你提供什麼服務。」

其它策略包括額外償還抵押貸款以減少負淨值,也可根據自己的預算通過翻新房產增加其價值,或通過房屋短租平台Airbnb出租閒置房間以賺取額外收入。

儲銀若降息或為轉機

金融公司AMP Capital首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)表示,澳大利亞儲備銀行最近暗示,可能會從年中開始降息,倘若如此,業主陷入房產負淨值的局面將得到緩解。

如果各大銀行也相繼實施儲備銀行降息計劃,那意味著平均40萬澳元的貸款,若降息0.25%,借款人可每年節省高達2000澳元。

他表示,悉尼和墨爾本房地產市場的2017年價格高峰,恰逢銀行採取了一系列更嚴格的貸款措施。

銀行首先從2015年開始,對投資貸款的增長速度加以限制;從2017年3月開始,只付利息貸款的增長速度也予以類似限制;從2017年年底開始,根據借款人收入和支出情況來收緊借貸標準。

責任編輯:楊新雲

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