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灣區ADU看點

預製房好嗎?利與弊一次說清

眾說紛紜的Prefab預製房屋能不能用?值不值得用?

其實預製房可以跟一般房屋媲美,甚至可以更好。(Shutterstock)

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【大紀元2020年10月13日訊】文:文君・灣區ADU專家
你可能以前聽說過模塊屋(Modular House)、移動車房(Mobile Home)、後院茅屋(Backyard Cottage)等等。這些名詞在人們的概念中,幾乎等同於便宜、質量差、檔次低、不增值等等,可是等一下⋯⋯

我們能找到的另一端Facts是:預製房屋曾是美國建築設計的「聖杯」(檔次不低的),可節省20%-25%的建築成本(價格有優勢),縮短40%-50%的施工工期(時間就是金錢),房屋質量更堅固、更穩定、更持久(這就不僅僅是性價比高了!)。

想想看,你腦子裡對預製房印象是不是這樣的(下圖):

大眾對預製房的刻板印象比較簡易。(Shutterstock)

可是,Prefab預製房可以是這樣的(下圖):

其實預製房可以跟一般房屋媲美,甚至可以更好。(Shutterstock)

今天,文君就帶你揭開Prefab預製房屋的真實面紗

Prefab的建築方式最早出現在20世紀初,1908-1940年的三十多年間,著名的Sears百貨就賣出了超過70萬套預製房屋。而預製房屋現代化裝配線,是福特汽車的創始人Henry Ford於1913年組建的。

預製房屋的共同特點

部分關鍵的建築工藝,如:製造環節不在施工現場,而是在一個可控生產車間完成,然後運輸到工地現場,在工地現場安裝,並接受最終驗收的流程。所以,你所聽聞過的模塊屋(Modular House)、板材組裝房(Panelized House)、移動車房(Mobile Homes)、甚至集裝箱房(Container Homes)、方艙醫院都屬於預製房屋的範疇。

一大體系是State Regulated,就是要符合州法建築法規的規定,Modular模塊屋和Structural Insulated Panels(簡稱SIPs)就是屬於州法管轄的;與在工地現場建造方式一樣,每個重要工藝流程,如地基、框架、屋頂、門窗、內外牆、水電暖通等,都要由地方政府指派的檢查機構,驗收合格之後才能進行下一道工序的製造,只不過Prefab除了地基和最後的驗收(Final Inspection)在工地現場發生之外,剩餘的工序都在製造工廠發生,但也需要由地方政府指派的檢查機構驗收合格。

另一大體系是Federal Regulated,就是聯邦管轄範疇的,它授權Department of Housing and Urban Development(簡稱HUD)制定一整套的設計和建築法規,在HUD管轄下的Prefab預製屋產品叫Manufactured House(簡稱MH)。與State Regulated不同,對於房屋屋體Structure的製造,MH是不受州法建築法規的管轄。也就是說,屋體在拉到工地現場之後,無需對屋體進行驗收,但是地基部分,以及屋體安裝到地基上的工序,是屬於地方政府指派的檢查機構驗收的範疇。

預製房屋的利和弊

釐清了預製房屋的管轄權之後,再來分析一下幾種主要的預製房屋的利和弊:

1.Modular House模塊屋:

相對於site-build工地現場的建造工藝,由於建築過程中間的主要環節都在工廠發生,所以材料和人工成本上都會比現場製造的會節省,而且質量相對穩定,也就是產品質量相對較好。

但是模塊屋最大的瓶頸是運輸,而且現場安裝需要租賃長臂吊車,運輸和安裝的額外成本基本上吃掉了工廠節約下來的錢,而且受施工工地街道寬窄的影響,有些街區吊車無法進入,同時,吊車在起吊和安裝過程中可能會有屋體掉下來的風險,需要額外的購買這方面的保險。

2. SIPs特製板材安裝屋:

特製板材是用傳統的OSB外牆板,中間夾上特殊製作的聚苯乙烯泡沫作為絕緣層(房屋不同部位的SIPs按州法法規,絕緣層的厚度不同)。運到工地現場的特製板材SIPs均有不同的標號,便於安裝工人像搭建樂高積木一樣的把房屋搭建和安裝上去。

所以,與Modular相比,SIPs減少了對特殊運輸車輛和長臂吊車的需求,運輸和安裝更為容易。此外,SIPs的建造方式,結構上更牢固(比傳統的工地人工建造方式高250%),特殊處理的板材(Panels)防害蟲、防白蟻、隔音效果更好,而且更高效節能(Energy Efficient),更容易達到日漸嚴格的節能法規的要求。

如果一定要找出SIPs的缺點,就是設計下單之後,想要更改設計就基本上無法實現了,除非重新設計。

3. MH工廠製造屋:

如前所述,它是歸屬於HUD管轄,屋體形狀與模塊屋類似,但可以切割成更小塊,便於運輸和安裝。MH如果不固定在地基上,就是移動車房(Mobile Home),如果固定在地基上就成為Real Property。根據HUD規定,MH不能造2層樓以上的房屋,如果是一層樓的,它的內部和房屋外觀與現場建造的無任何二致。但是,它有批量生產的價格優勢,因為無需檢查屋體,減少了檢查環節,更加大幅縮短工期;如果進展順利,用MH的建造方式,只用工地現場施工工期的大約1/3時間即可準備入住Move-In Ready。

說到MH的缺點,如果是移動車房,就不能享受到房地產增值帶來的紅利,但這一點是屋主自己選擇的,因為屋主完全可以選擇把它固定在地基上,成為Real Property;另外,有些比較保守的城市,現階段對Manufactured Home沒有出台相應的政策,所以在設計和最終驗收上可能不太Open。但隨著加州需要解決房荒的迫切性,民眾和社區對持續攀升的房屋建造成本的可負擔性,對於更加省錢的MH建造方式是早晚都需要被接受的,遲早而已!

總結一下預製房屋的好處:

-工廠集約化生產,節省材料成本。
-施工週期縮短,節省勞動力成本。
-施工週期縮短,可以儘早入住,對出租房而言就是更早賺到租金收益。
-工程質量穩定,意味著維護成本降低,房屋更耐久。
-節能效率更高,等於持有成本更低。
-結構更堅固耐用(esp. for SIPs)。
-防白蟻、害蟲,隔音更好。
-施工不受天氣影響。
-交付日期更可預測。
更多好處⋯⋯

同時,對於房屋貸款、房屋估值、保險費率等方面,預製房屋已經與工地現場建造的方式一樣,沒有差異。

(以上資料來源:https://prosperitynow.org/resources/facts-about-manufactured-housing-2019

但是,預製房屋除了這麼多年沒有被社區重視之外,更重要的原因是政府相關部門對此的推動力度和接受程度。但是,從2017年初,加州開始推廣ADU政策,已經看出來州政府對解決房荒的迫切需求,不然,不會在ADU政策頒布不到3年的時間,又加大力度進一步放寬ADU政策,推出了2020年新法規。

此外,與日俱增的勞動力短缺,加州的勞工越來越貴,傳統的房屋建造方式已經出現活多人少,有經驗的師傅挑活兒幹的局面,人們對居高不下的房屋建造成本望而卻步,如此怎能快速解決不斷嚴峻的房荒呢?從圖表能看出從2008年以後預製房屋的年度增長率都高於傳統建造房屋。

2020年初蔓延的疫情,政府紓困財政大放水,已經導致通貨膨脹。近期有總包商購買原材料時,已經感受到了大幅度的漲價,這些漲價終究「羊毛出在羊身上」,造成屋主和投資人投資成本增加、租金提升,加劇了租房者的財務負擔⋯⋯再有,近期加州到處蔓延的大火,無數社區等待重建,這些嚴峻的現狀靠傳統的造屋方式已經無法解決。由上趨勢能夠判斷,不久的將來,Prefab的建造方式,因應市場的需求勢必將逐步上升。#

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文君簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。
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本文刊載於舊金山10月10日地產版

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責任編輯:李歐

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