【大紀元2020年10月13日訊】文：文君・灣區ADU專家
你可能以前聽說過模塊屋（Modular House）、移動車房（Mobile Home）、後院茅屋（Backyard Cottage）等等。這些名詞在人們的概念中，幾乎等同於便宜、質量差、檔次低、不增值等等，可是等一下⋯⋯
我們能找到的另一端Facts是：預製房屋曾是美國建築設計的「聖杯」（檔次不低的），可節省20%－25%的建築成本（價格有優勢），縮短40%－50%的施工工期（時間就是金錢），房屋質量更堅固、更穩定、更持久（這就不僅僅是性價比高了！）。
想想看，你腦子裡對預製房印象是不是這樣的（下圖）：
可是，Prefab預製房可以是這樣的（下圖）：
今天，文君就帶你揭開Prefab預製房屋的真實面紗
Prefab的建築方式最早出現在20世紀初，1908-1940年的三十多年間，著名的Sears百貨就賣出了超過70萬套預製房屋。而預製房屋現代化裝配線，是福特汽車的創始人Henry Ford於1913年組建的。
預製房屋的共同特點
部分關鍵的建築工藝，如：製造環節不在施工現場，而是在一個可控生產車間完成，然後運輸到工地現場，在工地現場安裝，並接受最終驗收的流程。所以，你所聽聞過的模塊屋（Modular House）、板材組裝房（Panelized House）、移動車房（Mobile Homes）、甚至集裝箱房（Container Homes）、方艙醫院都屬於預製房屋的範疇。
一大體系是State Regulated，就是要符合州法建築法規的規定，Modular模塊屋和Structural Insulated Panels（簡稱SIPs）就是屬於州法管轄的；與在工地現場建造方式一樣，每個重要工藝流程，如地基、框架、屋頂、門窗、內外牆、水電暖通等，都要由地方政府指派的檢查機構，驗收合格之後才能進行下一道工序的製造，只不過Prefab除了地基和最後的驗收（Final Inspection）在工地現場發生之外，剩餘的工序都在製造工廠發生，但也需要由地方政府指派的檢查機構驗收合格。
另一大體系是Federal Regulated，就是聯邦管轄範疇的，它授權Department of Housing and Urban Development（簡稱HUD）制定一整套的設計和建築法規，在HUD管轄下的Prefab預製屋產品叫Manufactured House（簡稱MH）。與State Regulated不同，對於房屋屋體Structure的製造，MH是不受州法建築法規的管轄。也就是說，屋體在拉到工地現場之後，無需對屋體進行驗收，但是地基部分，以及屋體安裝到地基上的工序，是屬於地方政府指派的檢查機構驗收的範疇。
預製房屋的利和弊
釐清了預製房屋的管轄權之後，再來分析一下幾種主要的預製房屋的利和弊：
1.Modular House模塊屋：
相對於site-build工地現場的建造工藝，由於建築過程中間的主要環節都在工廠發生，所以材料和人工成本上都會比現場製造的會節省，而且質量相對穩定，也就是產品質量相對較好。
但是模塊屋最大的瓶頸是運輸，而且現場安裝需要租賃長臂吊車，運輸和安裝的額外成本基本上吃掉了工廠節約下來的錢，而且受施工工地街道寬窄的影響，有些街區吊車無法進入，同時，吊車在起吊和安裝過程中可能會有屋體掉下來的風險，需要額外的購買這方面的保險。
2. SIPs特製板材安裝屋：
特製板材是用傳統的OSB外牆板，中間夾上特殊製作的聚苯乙烯泡沫作為絕緣層（房屋不同部位的SIPs按州法法規，絕緣層的厚度不同）。運到工地現場的特製板材SIPs均有不同的標號，便於安裝工人像搭建樂高積木一樣的把房屋搭建和安裝上去。
所以，與Modular相比，SIPs減少了對特殊運輸車輛和長臂吊車的需求，運輸和安裝更為容易。此外，SIPs的建造方式，結構上更牢固（比傳統的工地人工建造方式高250%），特殊處理的板材（Panels）防害蟲、防白蟻、隔音效果更好，而且更高效節能（Energy Efficient），更容易達到日漸嚴格的節能法規的要求。
如果一定要找出SIPs的缺點，就是設計下單之後，想要更改設計就基本上無法實現了，除非重新設計。
3. MH工廠製造屋：
如前所述，它是歸屬於HUD管轄，屋體形狀與模塊屋類似，但可以切割成更小塊，便於運輸和安裝。MH如果不固定在地基上，就是移動車房（Mobile Home），如果固定在地基上就成為Real Property。根據HUD規定，MH不能造2層樓以上的房屋，如果是一層樓的，它的內部和房屋外觀與現場建造的無任何二致。但是，它有批量生產的價格優勢，因為無需檢查屋體，減少了檢查環節，更加大幅縮短工期；如果進展順利，用MH的建造方式，只用工地現場施工工期的大約1/3時間即可準備入住Move-In Ready。
說到MH的缺點，如果是移動車房，就不能享受到房地產增值帶來的紅利，但這一點是屋主自己選擇的，因為屋主完全可以選擇把它固定在地基上，成為Real Property；另外，有些比較保守的城市，現階段對Manufactured Home沒有出台相應的政策，所以在設計和最終驗收上可能不太Open。但隨著加州需要解決房荒的迫切性，民眾和社區對持續攀升的房屋建造成本的可負擔性，對於更加省錢的MH建造方式是早晚都需要被接受的，遲早而已！
總結一下預製房屋的好處：
-工廠集約化生產，節省材料成本。
-施工週期縮短，節省勞動力成本。
-施工週期縮短，可以儘早入住，對出租房而言就是更早賺到租金收益。
-工程質量穩定，意味著維護成本降低，房屋更耐久。
-節能效率更高，等於持有成本更低。
-結構更堅固耐用（esp. for SIPs）。
-防白蟻、害蟲，隔音更好。
-施工不受天氣影響。
-交付日期更可預測。
更多好處⋯⋯
同時，對於房屋貸款、房屋估值、保險費率等方面，預製房屋已經與工地現場建造的方式一樣，沒有差異。
（以上資料來源：https://prosperitynow.org/resources/facts-about-manufactured-housing-2019）
但是，預製房屋除了這麼多年沒有被社區重視之外，更重要的原因是政府相關部門對此的推動力度和接受程度。但是，從2017年初，加州開始推廣ADU政策，已經看出來州政府對解決房荒的迫切需求，不然，不會在ADU政策頒布不到3年的時間，又加大力度進一步放寬ADU政策，推出了2020年新法規。
此外，與日俱增的勞動力短缺，加州的勞工越來越貴，傳統的房屋建造方式已經出現活多人少，有經驗的師傅挑活兒幹的局面，人們對居高不下的房屋建造成本望而卻步，如此怎能快速解決不斷嚴峻的房荒呢？從圖表能看出從2008年以後預製房屋的年度增長率都高於傳統建造房屋。
2020年初蔓延的疫情，政府紓困財政大放水，已經導致通貨膨脹。近期有總包商購買原材料時，已經感受到了大幅度的漲價，這些漲價終究「羊毛出在羊身上」，造成屋主和投資人投資成本增加、租金提升，加劇了租房者的財務負擔⋯⋯再有，近期加州到處蔓延的大火，無數社區等待重建，這些嚴峻的現狀靠傳統的造屋方式已經無法解決。由上趨勢能夠判斷，不久的將來，Prefab的建造方式，因應市場的需求勢必將逐步上升。#
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文君簡介：
文君，灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人，採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人，出品了三百多期房地產相關節目內容，對灣區房地產動態，及發展趨勢有深度了解和獨特見解。
文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人，目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源，提供plan-design-build及貸款融資等一條龍服務。
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本文刊載於舊金山10月10日地產版
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責任編輯：李歐
