【大纪元2020年10月13日讯】文：文君・湾区ADU专家
你可能以前听说过模块屋（Modular House）、移动车房（Mobile Home）、后院茅屋（Backyard Cottage）等等。这些名词在人们的概念中，几乎等同于便宜、质量差、档次低、不增值等等，可是等一下⋯⋯
我们能找到的另一端Facts是：预制房屋曾是美国建筑设计的“圣杯”（档次不低的），可节省20%－25%的建筑成本（价格有优势），缩短40%－50%的施工工期（时间就是金钱），房屋质量更坚固、更稳定、更持久（这就不仅仅是性价比高了！）。
想想看，你脑子里对预制房印象是不是这样的（下图）：
可是，Prefab预制房可以是这样的（下图）：
今天，文君就带你揭开Prefab预制房屋的真实面纱
Prefab的建筑方式最早出现在20世纪初，1908-1940年的三十多年间，著名的Sears百货就卖出了超过70万套预制房屋。而预制房屋现代化装配线，是福特汽车的创始人Henry Ford于1913年组建的。
预制房屋的共同特点
部分关键的建筑工艺，如：制造环节不在施工现场，而是在一个可控生产车间完成，然后运输到工地现场，在工地现场安装，并接受最终验收的流程。所以，你所听闻过的模块屋（Modular House）、板材组装房（Panelized House）、移动车房（Mobile Homes）、甚至集装箱房（Container Homes）、方舱医院都属于预制房屋的范畴。
一大体系是State Regulated，就是要符合州法建筑法规的规定，Modular模块屋和Structural Insulated Panels（简称SIPs）就是属于州法管辖的；与在工地现场建造方式一样，每个重要工艺流程，如地基、框架、屋顶、门窗、内外墙、水电暖通等，都要由地方政府指派的检查机构，验收合格之后才能进行下一道工序的制造，只不过Prefab除了地基和最后的验收（Final Inspection）在工地现场发生之外，剩余的工序都在制造工厂发生，但也需要由地方政府指派的检查机构验收合格。
另一大体系是Federal Regulated，就是联邦管辖范畴的，它授权Department of Housing and Urban Development（简称HUD）制定一整套的设计和建筑法规，在HUD管辖下的Prefab预制屋产品叫Manufactured House（简称MH）。与State Regulated不同，对于房屋屋体Structure的制造，MH是不受州法建筑法规的管辖。也就是说，屋体在拉到工地现场之后，无需对屋体进行验收，但是地基部分，以及屋体安装到地基上的工序，是属于地方政府指派的检查机构验收的范畴。
预制房屋的利和弊
厘清了预制房屋的管辖权之后，再来分析一下几种主要的预制房屋的利和弊：
1.Modular House模块屋：
相对于site-build工地现场的建造工艺，由于建筑过程中间的主要环节都在工厂发生，所以材料和人工成本上都会比现场制造的会节省，而且质量相对稳定，也就是产品质量相对较好。
但是模块屋最大的瓶颈是运输，而且现场安装需要租赁长臂吊车，运输和安装的额外成本基本上吃掉了工厂节约下来的钱，而且受施工工地街道宽窄的影响，有些街区吊车无法进入，同时，吊车在起吊和安装过程中可能会有屋体掉下来的风险，需要额外的购买这方面的保险。
2. SIPs特制板材安装屋：
特制板材是用传统的OSB外墙板，中间夹上特殊制作的聚苯乙烯泡沫作为绝缘层（房屋不同部位的SIPs按州法法规，绝缘层的厚度不同）。运到工地现场的特制板材SIPs均有不同的标号，便于安装工人像搭建乐高积木一样的把房屋搭建和安装上去。
所以，与Modular相比，SIPs减少了对特殊运输车辆和长臂吊车的需求，运输和安装更为容易。此外，SIPs的建造方式，结构上更牢固（比传统的工地人工建造方式高250%），特殊处理的板材（Panels）防害虫、防白蚁、隔音效果更好，而且更高效节能（Energy Efficient），更容易达到日渐严格的节能法规的要求。
如果一定要找出SIPs的缺点，就是设计下单之后，想要更改设计就基本上无法实现了，除非重新设计。
3. MH工厂制造屋：
如前所述，它是归属于HUD管辖，屋体形状与模块屋类似，但可以切割成更小块，便于运输和安装。MH如果不固定在地基上，就是移动车房（Mobile Home），如果固定在地基上就成为Real Property。根据HUD规定，MH不能造2层楼以上的房屋，如果是一层楼的，它的内部和房屋外观与现场建造的无任何二致。但是，它有批量生产的价格优势，因为无需检查屋体，减少了检查环节，更加大幅缩短工期；如果进展顺利，用MH的建造方式，只用工地现场施工工期的大约1/3时间即可准备入住Move-In Ready。
说到MH的缺点，如果是移动车房，就不能享受到房地产增值带来的红利，但这一点是屋主自己选择的，因为屋主完全可以选择把它固定在地基上，成为Real Property；另外，有些比较保守的城市，现阶段对Manufactured Home没有出台相应的政策，所以在设计和最终验收上可能不太Open。但随着加州需要解决房荒的迫切性，民众和社区对持续攀升的房屋建造成本的可负担性，对于更加省钱的MH建造方式是早晚都需要被接受的，迟早而已！
总结一下预制房屋的好处：
-工厂集约化生产，节省材料成本。
-施工周期缩短，节省劳动力成本。
-施工周期缩短，可以尽早入住，对出租房而言就是更早赚到租金收益。
-工程质量稳定，意味着维护成本降低，房屋更耐久。
-节能效率更高，等于持有成本更低。
-结构更坚固耐用（esp. for SIPs）。
-防白蚁、害虫，隔音更好。
-施工不受天气影响。
-交付日期更可预测。
更多好处⋯⋯
同时，对于房屋贷款、房屋估值、保险费率等方面，预制房屋已经与工地现场建造的方式一样，没有差异。
（以上资料来源：https://prosperitynow.org/resources/facts-about-manufactured-housing-2019）
但是，预制房屋除了这么多年没有被社区重视之外，更重要的原因是政府相关部门对此的推动力度和接受程度。但是，从2017年初，加州开始推广ADU政策，已经看出来州政府对解决房荒的迫切需求，不然，不会在ADU政策颁布不到3年的时间，又加大力度进一步放宽ADU政策，推出了2020年新法规。
此外，与日俱增的劳动力短缺，加州的劳工越来越贵，传统的房屋建造方式已经出现活多人少，有经验的师傅挑活儿干的局面，人们对居高不下的房屋建造成本望而却步，如此怎能快速解决不断严峻的房荒呢？从图表能看出从2008年以后预制房屋的年度增长率都高于传统建造房屋。
2020年初蔓延的疫情，政府纾困财政大放水，已经导致通货膨胀。近期有总包商购买原材料时，已经感受到了大幅度的涨价，这些涨价终究“羊毛出在羊身上”，造成屋主和投资人投资成本增加、租金提升，加剧了租房者的财务负担⋯⋯再有，近期加州到处蔓延的大火，无数社区等待重建，这些严峻的现状靠传统的造屋方式已经无法解决。由上趋势能够判断，不久的将来，Prefab的建造方式，因应市场的需求势必将逐步上升。#
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文君简介：
文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了三百多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态，及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山10月10日地产版
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责任编辑：李欧
