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预制房好吗?利与弊一次说清

众说纷纭的Prefab预制房屋能不能用?值不值得用?

其实预制房可以跟一般房屋媲美,甚至可以更好。(Shutterstock)

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【大纪元2020年10月13日讯】文:文君・湾区ADU专家
你可能以前听说过模块屋(Modular House)、移动车房(Mobile Home)、后院茅屋(Backyard Cottage)等等。这些名词在人们的概念中,几乎等同于便宜、质量差、档次低、不增值等等,可是等一下⋯⋯

我们能找到的另一端Facts是:预制房屋曾是美国建筑设计的“圣杯”(档次不低的),可节省20%-25%的建筑成本(价格有优势),缩短40%-50%的施工工期(时间就是金钱),房屋质量更坚固、更稳定、更持久(这就不仅仅是性价比高了!)。

想想看,你脑子里对预制房印象是不是这样的(下图):

大众对预制房的刻板印象比较简易。(Shutterstock)

可是,Prefab预制房可以是这样的(下图):

其实预制房可以跟一般房屋媲美,甚至可以更好。(Shutterstock)

今天,文君就带你揭开Prefab预制房屋的真实面纱

Prefab的建筑方式最早出现在20世纪初,1908-1940年的三十多年间,著名的Sears百货就卖出了超过70万套预制房屋。而预制房屋现代化装配线,是福特汽车的创始人Henry Ford于1913年组建的。

预制房屋的共同特点

部分关键的建筑工艺,如:制造环节不在施工现场,而是在一个可控生产车间完成,然后运输到工地现场,在工地现场安装,并接受最终验收的流程。所以,你所听闻过的模块屋(Modular House)、板材组装房(Panelized House)、移动车房(Mobile Homes)、甚至集装箱房(Container Homes)、方舱医院都属于预制房屋的范畴。

一大体系是State Regulated,就是要符合州法建筑法规的规定,Modular模块屋和Structural Insulated Panels(简称SIPs)就是属于州法管辖的;与在工地现场建造方式一样,每个重要工艺流程,如地基、框架、屋顶、门窗、内外墙、水电暖通等,都要由地方政府指派的检查机构,验收合格之后才能进行下一道工序的制造,只不过Prefab除了地基和最后的验收(Final Inspection)在工地现场发生之外,剩余的工序都在制造工厂发生,但也需要由地方政府指派的检查机构验收合格。

另一大体系是Federal Regulated,就是联邦管辖范畴的,它授权Department of Housing and Urban Development(简称HUD)制定一整套的设计和建筑法规,在HUD管辖下的Prefab预制屋产品叫Manufactured House(简称MH)。与State Regulated不同,对于房屋屋体Structure的制造,MH是不受州法建筑法规的管辖。也就是说,屋体在拉到工地现场之后,无需对屋体进行验收,但是地基部分,以及屋体安装到地基上的工序,是属于地方政府指派的检查机构验收的范畴。

预制房屋的利和弊

厘清了预制房屋的管辖权之后,再来分析一下几种主要的预制房屋的利和弊:

1.Modular House模块屋:

相对于site-build工地现场的建造工艺,由于建筑过程中间的主要环节都在工厂发生,所以材料和人工成本上都会比现场制造的会节省,而且质量相对稳定,也就是产品质量相对较好。

但是模块屋最大的瓶颈是运输,而且现场安装需要租赁长臂吊车,运输和安装的额外成本基本上吃掉了工厂节约下来的钱,而且受施工工地街道宽窄的影响,有些街区吊车无法进入,同时,吊车在起吊和安装过程中可能会有屋体掉下来的风险,需要额外的购买这方面的保险。

2. SIPs特制板材安装屋:

特制板材是用传统的OSB外墙板,中间夹上特殊制作的聚苯乙烯泡沫作为绝缘层(房屋不同部位的SIPs按州法法规,绝缘层的厚度不同)。运到工地现场的特制板材SIPs均有不同的标号,便于安装工人像搭建乐高积木一样的把房屋搭建和安装上去。

所以,与Modular相比,SIPs减少了对特殊运输车辆和长臂吊车的需求,运输和安装更为容易。此外,SIPs的建造方式,结构上更牢固(比传统的工地人工建造方式高250%),特殊处理的板材(Panels)防害虫、防白蚁、隔音效果更好,而且更高效节能(Energy Efficient),更容易达到日渐严格的节能法规的要求。

如果一定要找出SIPs的缺点,就是设计下单之后,想要更改设计就基本上无法实现了,除非重新设计。

3. MH工厂制造屋:

如前所述,它是归属于HUD管辖,屋体形状与模块屋类似,但可以切割成更小块,便于运输和安装。MH如果不固定在地基上,就是移动车房(Mobile Home),如果固定在地基上就成为Real Property。根据HUD规定,MH不能造2层楼以上的房屋,如果是一层楼的,它的内部和房屋外观与现场建造的无任何二致。但是,它有批量生产的价格优势,因为无需检查屋体,减少了检查环节,更加大幅缩短工期;如果进展顺利,用MH的建造方式,只用工地现场施工工期的大约1/3时间即可准备入住Move-In Ready。

说到MH的缺点,如果是移动车房,就不能享受到房地产增值带来的红利,但这一点是屋主自己选择的,因为屋主完全可以选择把它固定在地基上,成为Real Property;另外,有些比较保守的城市,现阶段对Manufactured Home没有出台相应的政策,所以在设计和最终验收上可能不太Open。但随着加州需要解决房荒的迫切性,民众和社区对持续攀升的房屋建造成本的可负担性,对于更加省钱的MH建造方式是早晚都需要被接受的,迟早而已!

总结一下预制房屋的好处:

-工厂集约化生产,节省材料成本。
-施工周期缩短,节省劳动力成本。
-施工周期缩短,可以尽早入住,对出租房而言就是更早赚到租金收益。
-工程质量稳定,意味着维护成本降低,房屋更耐久。
-节能效率更高,等于持有成本更低。
-结构更坚固耐用(esp. for SIPs)。
-防白蚁、害虫,隔音更好。
-施工不受天气影响。
-交付日期更可预测。
更多好处⋯⋯

同时,对于房屋贷款、房屋估值、保险费率等方面,预制房屋已经与工地现场建造的方式一样,没有差异。

(以上资料来源:https://prosperitynow.org/resources/facts-about-manufactured-housing-2019

但是,预制房屋除了这么多年没有被社区重视之外,更重要的原因是政府相关部门对此的推动力度和接受程度。但是,从2017年初,加州开始推广ADU政策,已经看出来州政府对解决房荒的迫切需求,不然,不会在ADU政策颁布不到3年的时间,又加大力度进一步放宽ADU政策,推出了2020年新法规。

此外,与日俱增的劳动力短缺,加州的劳工越来越贵,传统的房屋建造方式已经出现活多人少,有经验的师傅挑活儿干的局面,人们对居高不下的房屋建造成本望而却步,如此怎能快速解决不断严峻的房荒呢?从图表能看出从2008年以后预制房屋的年度增长率都高于传统建造房屋。

2020年初蔓延的疫情,政府纾困财政大放水,已经导致通货膨胀。近期有总包商购买原材料时,已经感受到了大幅度的涨价,这些涨价终究“羊毛出在羊身上”,造成屋主和投资人投资成本增加、租金提升,加剧了租房者的财务负担⋯⋯再有,近期加州到处蔓延的大火,无数社区等待重建,这些严峻的现状靠传统的造屋方式已经无法解决。由上趋势能够判断,不久的将来,Prefab的建造方式,因应市场的需求势必将逐步上升。#

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文君简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山10月10日地产版

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责任编辑:李欧

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