CCL現水平徘徊一年 七大指數回軟

【樓市動向】政府浪費資助房屋資源

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【大紀元2020年11月20日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.69,按週下跌0.55%。分區指數除九龍區上升0.83%外,港島、新界東及新界西分別下跌1.39%、2.2%及0.94%。其餘領先指數全線回軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下調0.09%、0.62%及0.68%。中原經紀人指數(CSI) 最新報53.96,按週微跌0.12個百分點。

極權降肆虐 移民潮再現

二手樓價時升時跌,指數於174至181之間徘徊區足足一年,缺乏明顯方向。一手盤銷情理想,大圍拍傲莊2期次輪推售343伙,即日沽清,發展商再加價加推近400伙。連同其他發展商貨尾單位,一個週末有近500伙成交,二手亦維持穩定成交水平。過去兩週因武漢肺炎疫苗有進展,股市憧憬重啟經濟而亢奮,樓價短中期難以調整。另外,政府在立法會大會上宣布撤回一手樓空置稅條例草案,運輸及房屋局局長陳帆表示,考慮到議員對徵收有關差餉意見兩極,社會亦有強烈不同聲音,政府平衡各方考量後決定撤回方案云云。「送中」條例又不見政府考慮社會兩極意見及社會反應而及早撤回方案,局長邏輯破產。現時發展商囤積貨尾單位較政府公布要開徵收一手空置稅時還要多出千多伙,樓價繼續高企,政府卻撤回方案,目的昭然若揭。違反初衷,歪理連篇,這就是今天特區政府施政的特點。再有,林鄭政權又再主動提請人大作決定,收緊立法會作為議員的條件,政府隨即宣布四名民主派議員喪失議員資格。法律學者直斥政權無法無天,選舉已完全失去意義。大律師公會亦批評此舉完全違反程序公義及法治精神,破壞基本法。國際社會亦猛烈批評中共違反中英聯合聲明,進一步破壞香港民主法治。事件再一次證明,中共不會信守承諾,一國兩制的死亡已蓋棺定論。林鄭肆無忌憚破壞特區制度,擅自提請人大釋法取得更大權力,配合執行中共極權全面管治,繼續透支特區過往建立的金融市場品牌,協助中共吸取資金及巧取市場的話語權,污染全球金融體系。香港賴以繁榮穩定的基石是法治及制度,兩者已被中共摧毁,香港必迅速墮落成中共城市。由於中共全面管治特區進程加快,近日的而且確引起大量移民查詢,二手放盤量亦明顯增多,會否對樓市後市構成壓力,另文分析。

缺全盤考量「綠置居」滯銷

先看幾則統計數字。房委會最新公布數字,公屋輪輪候時間再延長至5.6年,主要原因是受疫情影響及駿洋邨延遲入夥伙,坊間預期輪候時間將會進一步惡化。另外,「綠置居」嚴重滯銷。政府去年底推出近3,700伙,已邀請所有3.8萬名家庭住戶申請出席揀樓,有超過七成沒有出席。經過五個月的揀樓期,最後認購率不足5%,還剩下超過1,700個單位,青衣青富苑一半單位未能售出,柴灣疊翠苑亦差不多有四成未能售出。房署現正邀請如下1.1萬個單人申請者,但初步反應亦未見理想。若以現行出席率及成功揀樓率計算,今期「綠置居」極可能剩下大量單位,並將撥入下一期再出售。再有,今年初政府公布繼續推行「綠置居」,新一期將有4,700伙,地點未知,再加640伙租置公屋,連同滯銷單位,下期「綠置居」可能超過6千伙。房委會資助房屋小組主席黃碧瑜表示,反應較前期冷淡,主要受疫情及本港經濟環境影響。當局歸咎疫情影響實在無法令人認同。資助房屋屬於罕貨,49折買樓更是機不可失,只要支付5%的樓價就可上樓,如此黃金機會,若不是出現嚴重問題,怎會輕易放過?買樓是人生大事,一手樓未受疫情影響繼續大賣,沒有理由相信資助房屋會受疫情影響。當然申請者收入因疫情減少可能是因素之一,但相信只影響部份人,不足以令成功揀樓比率低至5%。實情是單位質量問題,柴灣蝶翠苑單位近望墳景,青衣青富苑需要負責斜坡維修,租用就沒有所謂,但自置物業這些因素舉足輕重。加上設計上有太多迷你單位,較現行公屋單位空間更壓縮,申請者放棄現行單位又無法達到改善生活空間,這期「綠置居」怎不滯銷?

政策及執行雙重錯誤

更深層次的問題是政策及執行上出現多重嚴重錯誤。「綠置居」計劃16年以先導形式推出,當時反應頗熱烈,17年林鄭認為計劃成功,符合她沒有指標的置業主導政策,又認為計劃不會延遲公屋輪候,遂將計劃恆常化。她幾乎將出租公屋截龍,把興建中公屋全數改為「綠置居」,引起社會巨大迴響,後來房委會將「綠置居」規模大福縮減,才避免災難性後果。先導計劃之所以看似成功,是因為當時樓價不斷上升,且計劃只有八百多個單位,反應熱烈只能反映特殊情況,政府卻以偏概全,沒有評估計劃在出現不同市況對需求的影響,及準備調整計劃應對需求縮減,就將計劃恆常化,如今正正就遇上市況逆轉,需求延遲影響銷情。

另一問題是政府以量為策,特區房策的唯一指標就是十年滾動供應目標。市民多番要求為適切居所下定義,政府毫不理會。資助房屋建屋量又大落後,為求供應量達標,最有效的方法當然是壓縮空間,將資助房屋納米化。柴灣蝶翠苑最細單位只有152呎,最大亦只有320呎。政府亦從不在用家的角度出發思考問題,以為有樓就有人買,忘記了置業有一定投資成份,較租用考慮因素多,「上錯車」成本高昂,申請者有公屋在手,並不一定急於置業,尤其是市況逆轉。政府亦同時為計劃引入競爭,予綠表人士多個選擇。居屋就一向以綠表主導。雖然「綠置居」折扣較居屋高一成,但實質上樓成本差距極少,因為買家只要付一成差價的5%至10%。若居屋位置較理想,空間較多,自然放棄較差的「綠置居」,若家有長者更是抽居屋的王牌。可以預期,若下期「綠置居」在選址及開積上未能改善今期弊病,市場根本無法消化而再次滯銷,導致公屋資源嚴重浪費,現有公屋未能流轉又進一步延長輪候時間。唯一補救方法是進行深入分析,找出滯銷的原因,在未有清晰結論之前,馬上叫停計劃,並回撥作出租公屋。

原本簡簡單單的三層置業階梯,被特區政府搞至亂七八糟,將階梯複雜化,卻沒有解決根本供應不足的問題。庸官治港,從不以市民為本,忽略細節,白白浪費公屋及行政資源,愧對十多萬劏房戶及長期輪候居屋的有需要人士。政府的所謂「先導計劃」已變成魔咒,「港人港地」一早夭折,「白居二」令居屋價格升幅跑贏私樓,「綠置居」滯銷,還有注定失敗的「公私合營」。大眾不要期望政府會解決房屋問題,因為問題的始作俑者就是政府本身。◇

責任編輯:陳玟綺

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