【名家專欄】29年間 美國房價數據分析

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【大紀元2020年09月22日訊】(英文大紀元專欄作家Tim Shaler 撰文/秋生編譯)在這裡我們與大家分享我們對聯邦住房金融局30年來每月房價數據(請看下面的圖表和表格)的獨家分析,包括太平洋地區以及整個美國房價的季節性變化。

我們觀察了房價的變化,從8月初傳統的購房季節的峰值到12月初典型的一年購房活動的低谷。

根據聯邦住房金融局的房價數據,《謝勒經濟學》Shaler Economics對太平洋地區對照美國所有地區每年8月1日至12月1日的房價變化數據進行了分析。(英文大紀元)

正如你所看到的,在太平洋地區,在過去的29年裡,有12年(41%的時間)房價在8月(市場活動通常在8月達到頂峰)到感恩節和12月假期之間(一般接近最低點)之間出現下跌。

平均來看,這29年從活動高峰到活動低谷的季節變化基本沒有變化。但這一平均水平掩蓋了某些年份的大幅價格下跌,以及其它年份的一些相當強勁的價格上漲。

太平洋地區8月1日至12月1日期間價格變化的「標準差」為3%。這意味著68%的時間內,價格變化在–3%到+3%的範圍內。

在其餘的時間裡,價格下降或上升超過3%。

考慮到當前的2020年,在利率處於非常低水平的情況下,人們可以以2002年和2004年為參考。當時經濟正從「互聯網泡沫破滅」和911恐怖襲擊中復甦。但是也要同時看到,當時的利率非常、非常低,就像現在一樣。

但是,另一方面,人們也可以把1992年到1996年作為一個指南。當時,加州的經濟總體上從一場嚴重的地區性衰退中出現了「轉機」,而衰退的原因則是冷戰結束後國防開支大幅削減,在加州和西雅圖,軍事基地和軍事承包商的比例高得不成比例。因此,那些年可以被看作是「正常」情況的一個嚮導,人們可以預期溫和的季節性價格下跌。

今年,極低的利率環境以及尋找大房子的購房者可能會特別提振奧蘭治縣和內陸帝國的房價。

與此同時,學校最終會重新開學,家長們也不願意讓孩子離開學校,這是在勞動節之後,房地產市場的活躍度會大大降低的正常原因。

這可能導致今年的買家活動比往年下降很多的原因。

然而,完全不同的是,人們可能從這些數據中注意到2007年和2008年的房價急劇下跌,並合理地推測,類似的事情可能會在2020年發生。抵押貸款銀行家協會表示,約有7%的房主目前處於某種形式的抵押貸款延期,因此我們可以看到某種風險,有絕望的賣家會在假期期間出售房屋。如果出現了這種情況,房價可能會出現明顯的季節性下跌,這可能對購房者有利。在2007年和2008年發生過一場嚴重的全球衰退。

因此,我們可以假設,那些年在假期出售房屋的賣家,可能比那些原本可以等上4個月在每年的傳統購房季節(通常在復活節和春假前後開始)期間出售房屋的人更急於出售房屋。

當然,一個人是無法預測未來的。目前的極低利率可能不會永遠持續下去。而且,儘管抵押貸款市場內部的混亂似乎已經得到解決,但是如果全球投資者相信疫情可能會很快結束,那麼10年期國債的利率可能會回升到此前存在的2.5%的水平。

在其它條件相同的情況下,人們應該預期所有基於市場的利率(包括抵押貸款)都會上升180個基點,即1.80個百分點。這將非常不利於提振當前的購房活動。不過,美聯儲可能會選擇繼續購買更多抵押貸款(自3月以來購買值已經超過了1萬億美元),並且將隔夜利率維持在接近於零的水平。在這種情況下,抵押貸款利率可能不會有大幅上升。

所有這些因素都在變化,都在影響著房地產市場

我們鼓勵購房者和賣房者充分了解當地市場(所有房地產都是地方性的),不要輕信過去兩個月的真實情況一定會在學校重新開學,面對面授課,傳統的寒假臨近之際繼續存在。

原文29 Years of Seasonal Housing Data刊登於英文《大紀元時報》。

作者簡介:

蒂姆‧謝勒是南加州的專業投資者和經濟師,是《大紀元時報》的定期專欄作家,獨家提供他的一些原創性的經濟分析。

本文所表達的是作者的觀點,並不一定反映《大紀元時報》的觀點。

責任編輯:高靜  #

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