【大纪元1月8日讯】(大纪元记者嘉意纽约报导)一般住房贷款要求买方首付在房价的20%以上，贷款额在80%以下。如果首付不能达到20%，即如果贷款额超过80%的话，超出部分的贷款额就需要购买“私人贷款保险PMI（Private Mortgage Insurance）”。
PMI 能够让您只付不到20%的首付就能住进自己梦寐以求的房子，这对于那些没有积蓄、但也想享受拥有住房的税收好处和投资利益的年轻购房户来说，无疑是首选。 PMI旨在有拖欠贷款的情况下保护贷方的利益。那么对于购户就要弄清支付PMI里边的几点学问。PMI按房价中值每月在50-100美元。对一些房主来说 PMI不可回避，但做到绝不多付一天保险费则必须把握好时机，及时终止PMI会为您节省一大笔钱。
何时自动取消PMI
许多无能力交首付20％的业主，特别是首次购户，若没有PMI保障，贷方就不愿意为其提供贷款；而许多借款人，短期内就能支付完保险总额。估计有90％的业主五年内支付完PMI，其中有些PMI是可减免课税的。
按98年《屋主保护法案》（HPA）的规定，如果您的房子是自99年以后购买的，现仍在支付PMI，一旦你的按揭成数（LTV）为78％，即你的房屋净值为22％时，PMI 就会自动取消。也可以类似方式处理HPA出台之前的贷款。
按揭成数即未偿还贷款额与房屋原价的比率。如果你购买的房价是20万美元，贷款19万元，按揭成数为95％。你的贷款余额降至15.6万元即原价的78％时，PMI即自动取消。
何时申请取消PMI
不一定要等PMI自动取消。当按揭成数达到80％时，你可以申请停止购买PMI。这需要几个星期时间。法律并不强制放贷机构取消该保险。但是如果你有一个良好的付款记录会支持你的请求。
首先应与您的贷方而不是PMI供应商联系。提出正式的书面请求，并自费做一个房产价值评估。一个评估的平均成本为362美元，您的贷方通常会接受该评估。
房产评估主要是便于贷方确认您的财产没有低于原来的价值，同时好的评估能够展示你的优势。比如你的房产价值的增加是取因于房地产价格普遍上扬还是房屋的特殊修缮，抑或按揭成数的降低。
业内人士介绍，即使没达到78％或80％的限值，但到了贷款的一半时间时， PMI也可取消。这适用于长期、高风险的PMI。
如何绕过PMI
找PMI的漏洞？选择所谓的“附加贷款”(piggyback loans)，贷方贷款基本上是80％，随即再提供第二笔贷款为10％-15％，你付5％-10％，无需PMI。
此法历来有效适用于资本虽少、但需信誉最佳的购房户。然而在贷款环境紧张的情况下，其难度就凸显出来了。选附加贷款，您通常要支付第二贷款的额外利息，这样实际上成本可能超过PMI。盘算清楚再做决定。 (http://www.dajiyuan.com)
