【大纪元3月16日讯】(大纪元记者张东光编译) 标准普尔（Standard & Poor’s）席勒(Case-Shiller)房价指数显示，由于法拍屋问市减少，去年12月美国房价稍有反弹。但房市专家却认为，美国房贷户违约持续增加，目前已有500~700万户达法拍标准的“影子库存”(shadow inventory)扣在银行手中，等待时机抛售，加上1,100万房贷户目前已屋不抵债(underwater)，房市表面看似平静无波，实则暗潮汹涌、潜藏危机。
据《华盛顿邮报》近日报导，摩根大通2月份的报告显示，该银行法拍屋的数量在2008年中达到高峰，随后下滑，但预估今年将倍增至45,000户。标准普尔执行董事魏斯特贝克估计，需要33个月的时间才足以去化美国的“法拍影子库存”。
房产研究网站RealtyTrac发言人认为，2月份银行收回的房产(banks repossessed)较前月减少，但房贷户违约持续增加，导致潜在的影子法拍库存持续堆高。他说:“看看这些数字，我们将可预期此时银行持有相当大比例的法拍房产。”“影子市场”(shadow market)正好说明目前房贷违约与法拍屋之间持续性的落差。
据报导，2008年金融风暴时，房贷违约户以次级房贷为主。而房价下跌至今，过去银行认为放款安全、稍为优质的房贷户，由于持续失业与不景气，反成三个月以上未缴款的违约主流，占违约比重高达75%。
为了防止美国法拍潮蔓延，某些地方的首长甚至还一度拒发法拍通知。2008年马里兰州则立法，将法拍程序由15天延展为135天，希望迫使银行多与房贷户协调，以减缓法拍的压力。
该州法拍屋虽于2008年短暂减少，但随后开始激增，2009年第四季法拍数量较前年同期增加近1倍，先前的延展命令仅达到延缓的效果，并未根本解决法拍的问题。此外，该州房市成交量近期虽有增加，但房价依然不能止跌，显示法拍影子库存的冲击仍持续发酵中。
根据美国房产经纪人协会资料，1月份法拍屋占成交量仅38%，较2009年3月份的高峰49%大幅降低，也让余屋库存降至7.8个月，接近正常水位，也较2008年7月的高峰11个月大幅下降。只是，法拍成交比例下降，银行因为不愿贱价抛售，手上握有的影子库存却大量增加。
然而，各地区影子库存的多寡也有很大的落差。约翰本斯(John Burns)房产顾问公司估计，今年华盛顿地区将有67,000户法拍屋问世，11个月之后才能消化完毕，但是房市受创最深的佛州奥兰多(Orlando)与迈阿密，法拍库存可能要2年才得以消化。摩根大通也估计，2012年底前凤凰城39~50%的屋主将面临法拍，洛杉矶28%的屋主也将面临相同的命运。
为了去化手中的影子库存，花旗银行目前正进行一项短卖(short sales) 试验，允许违约的房贷户6个月免费居住，但前提是要维护好屋况，以便将来卖个好价。
花旗房屋贷款公司执行长达斯表示:“我们预期16至18个月后，法拍屋供过于求将出现。我们必须提前因应。”并认为“这样的短卖试验将有助于房价的维护，也可让违约客户的心情稍为平静一些。”
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