【大纪元2012年06月21日讯】（大纪元记者刘菲编译报导）美国房市经过多年降价已现触底迹象，加上房贷利率持续创下新低，很多首次购房者想借此机会一圆美国梦，但他们很惊讶地发现，市场并非想像中的“买方市场”，他们在竞标中输给现金买家或支付更多头期款的买家，要么面临日渐激烈的竞价战争。
据《今日美国报》报导，房地产经纪说竞争最激烈的是那些受法拍潮冲击最厉害的低价房市场，如凤凰城，迈阿密和南加州部分地区，或者一些经济较为强势的地区，如华盛顿特区和旧金山。
使用联邦住房管理局（FHA）贷款的首次购房者可能是处境最困难的买主。他们经常是无法支付高额头期款的投标人。地产经纪和贷款公司说，FHA要求卖主在交屋前做的维修也可能比其他贷款公司要求的多，所以如果有多方出价，卖主会尽量避免FHA贷款。
“FHA买家成了垫底，”凤凰城凯勒威廉姆斯地产公司经纪人克洛斯说：“这和一年前大不相同。”
市场的激烈竞争对用传统贷款、头款付20%的首次购房者也是个意外。
利率虽低 贷款却难
根据全国房地产经纪人协会的统计，四月份全美35%独立屋买家是首次购房者。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯‧云说：在房市健康时期，首次购房者一般占市场交易量的40%到45%。信贷紧缩和摇摇欲坠的经济让很多首次购房者望而却步。
但是低利率正在吸引更多的人买房，而且房价已经从2006年最高峰下跌了35%。
据专门跟踪房租和房价的房地产网站Trulia.com数据，在美国排名前100的大都市地区，有98个地区租房已经比买房还贵。尽管如此，某些地区的待售房屋库存正在减少。
另据房地产网站Zillow.com，今年5月凤凰城上市的房屋比去年减少了66%。该网站对全美100个房地产市场的中、低、高房价进行跟踪。
Zillow的数据显示，全国范围的底层房价整体平均下降了12%，拉斯维加斯、科罗拉多斯普林斯和旧金山的跌幅超过50%。明尼阿波利斯、美国西维吉尼亚州首府查尔斯顿、西雅图、华盛顿特区、迈阿密和南加州部分地区的待售屋库存缩水速度也大于全国水平。
25岁的护士瑞东达为了在迈阿密买一栋城市屋她从今年二月开始已经竞标失败10次。她说现金买家是她的克星。为了克敌制胜，她不断加码，从低于要价变成比要价还高5千、1万5出价。但她还是没得到想要的房子。最后，她把头期款从10%提高到25%，才买到了一栋12万美元的康斗。
25岁的莱格特是位于华盛顿特区附近的约翰霍普金斯大学应用物理实验室的航空航天工程师。他最近战胜4位投标者，买到了第一所房子。在此之前，他6次竞标失败。他说能买到这栋45.9万美元的房子要归功于他有稳定的收入。
现金的力量
现金买家是首次购房者的强劲对手。全国房地产经济人学会说，今年3、4月的现房销售近三分之一是被现金买家买走。而在房地产泡沫崩溃前，现金买家只占不到10%。
坎贝尔/内部抵押贷款融资（Campbell/Inside Mortgage Finance）四月份调查显示，53%的首次购房者使用FHA贷款。
FHA贷款的最低首付是3.5%，成交往往要几个星期完成。相比之下，传统贷款不仅首付更大，成交也快。
现金交易是成交最快的，他们无需做估价（appraisal），贷款才需要做估价。凤凰城地区的房地产经纪人基思‧科隆说，现金买主风险较小，所以他们最常胜出。
科隆最近推出了一栋被银行收回的房子，要价12.5万美元，两天内收到11个出价。最后房子被一家投资公司以13万现金买走。科隆说有人出价更高，但是需要办理贷款手续。
FHA贷款公司说，这些年来，FHA贷款估价和传统贷款更为一致。但还是存在分歧，主要是在健康和安全问题上。
旧金山湾区房地产经纪巴素说，一些卖主拒绝FHA贷款是因为他们不想应付FHA贷款公司对修房提出的要求。
其他专家也说FHA贷款买屋成交风险比传统贷款大，部分是因为估价问题，也因为FHA
款人资金有限。
房屋价格上涨可刺激供应
待售屋库存减少是因为法拍屋在减少。很多屋主不想卖房子是因为他们没有足够的产权，或者在等待市场价格回升。
Zillow的经济学家汉弗莱斯说:“他们已经等了5年，不想在市场触底时卖出，”当房价上升时会有更多的卖主出现。但如果经济疲软，买主会退缩。
36岁的西雅图工程师哈罗说，他目前不加入竞标战，赌的是房价不会很快回升。此前他已经试探性地出价四次，每次都被现金买主把价格抬高出了他的范围。他可能会等房市稍降温后再出击，说现在就成交“感觉太匆忙”。
（责任编辑：毕儒宗）
