【大纪元2013年04月19日讯】(大纪元记者周行多伦多报导)加拿大联邦政府新预算案提出的主要增加收入途径是打击漏税，加拿大税局（CRA）正加紧稽查物业买卖漏税问题，尤其是多伦多近年迅速兴旺的公寓市场，是税局稽查的目标之一。
加拿大物业出售后赋税有3种可能，自住物业出售获得的收益不用纳税；用于娱乐消遣、出租或其他投资用途的物业，销售利润的50%需要纳税；纯粹为了买卖赚钱的物业，100%的销售利润须要纳税。
联邦财长范赫提（Jim Flaherty）希望税局今年能从打击漏税中增收超过5亿元，那些购买新公寓时说是为自住，但后来改变主意将其出售的人，几年积累的物业升值利润可能很多会被征了税。
多伦多税务律师及税务作家佘门（David Sherman）对《大纪元》说，税局未能合理地考虑当事人的出售理由，更多地考虑他们持有物业的时间，“这是我们对税局有意见的地方。”
佘门解释道，如果购买物业的目的是为了出售，或先出租，不合算的话就出售，这样获得的收益属于生意收入，需要100%纳税。如果目的是为了个人较长时间拥有或出租该物业，就属于资本物业，其销售所得利润，自住物业全免税，其他用途的物业只有利润的50%需要作为收入纳税。
他说，税局稽查员会说，“你只拥有该物业6个月，所以你购买时的目的一定是为了出售。”但是，这些业主可能是3年前决定并签合同购买该物业。
RE/MAX（运亨地产）多伦多经纪Lewis 黄对《大纪元》说，有人买楼花是为了买卖赚钱，但确实也有人是为了个人拥有，但2、3年后改变了主意，“政府如何区分是个问题”。
他说，目前公寓市场整体比较惨淡，政府如果这样强化政策的话，“多少会影响投资的心态，减少一些人的投资意欲。”
买楼花后改变主意 或面对天价税金
税务律师James Rhodes对多伦多星报说，他的一个客户2005年在多伦多市中心买楼花时是单身，2009年他订婚后，决定要到靠近未婚妻工作的地方住。他在公寓交货并注册后很快卖掉了，税局稽查员认为，注册公寓后很快卖掉，以及当时作为单身汉买2睡房的公寓都属可疑。结果这笔买卖带来的10万元利润被当作生意收入，全额纳税是5万元，加上漏税罚款50%（2.5万元），总共是7.5万元。
按Rhodes的估计，将这案件告上加拿大税务法庭的成本是1万至1.5万元。
佘门说，对于拥有物业时间短的个案，税局都可能调查，但如果纳税人有证明证实当初的购买目的是资本投资的话，提出异议的胜算就大；还需要提供改变初衷的原因证据，比如原来的目的是给一位家人住的，后来情况发生了变化。“你须要说服税局，给这位家人居住确实是当时的购买目的。”
Rhodes称，税局似乎不太关心当事人可能因为情况变化不再想住在公寓里。他的一位特许会计师客户等了5年，才于2011年入住位于多伦多市中心的一套935平方英尺的公寓，住了15天后觉得太小，搬回原来的房子住，把公寓卖掉了。税局稽查员认为这买卖赚了15万，要求他们缴税7.2万，外加罚款3.6万。结果，这会计师写信要求国家税务部部长调查此事。
律师建议准备好证据
佘门建议，可能遇到这种情形的人应该准备尽量详细的文件，从签合同买楼花开始到出售公寓止。文件应能证明，当初有较长远的打算，给自己或家人住，或者是出租用途。比如有过为了家庭需要所做的装修，需要保留所有的电邮记录，装修订单及有关的讨论；如果涉及父母的话，最好有他们参与作出装修决定的证明。
“当我与税局争辩这类问题时，我会向各种人收集证词，尤其是无利益相关的人，比如知道有关事实的律师、会计师和地产经纪，看看他们如何看当事人的（购房）目的。”他说，如果原来的目的是出租，后来因为估计不到的原因改为出售，要保留当时试图出租的证据（比如广告或与潜在租客的面谈等）及改为出售的原因。如果你能展示因意外的原因需要用钱，或者因突然失去工作供不起物业的话，都可以帮助“说服税局，或者加拿大税务法庭”。
查房市漏税 或影响公寓市场
多伦多公寓市场现在不景气，尤其是公寓楼花不好卖，政府现在加紧稽查物业买卖漏税，可能会使这个市场雪上加霜。
多伦多资深地产经纪刘世傅已经感觉到政府对打击漏税的决心。他对《大纪元》说，税局现在查漏税特别抓得紧，连餐馆招待收的小费都要去查是否漏税。收现金的小费很难查漏税，但去年底已经听到有些商会的人在抱怨这事。
政府还出台了悬赏鼓励举报漏税的政策。他说，看到地产买卖数额巨大，政府也想多收些税。“这些会如何实施，我们还不知道。”
刘世傅认为，转让楼花的收益可能会有人不报税，但买卖房产就没法隐瞒，只是应该按自住免税，按资本收益免一半税，还是按生意收入全额缴税，就不容易说清，有很多灰色地带。他说，他知道有一个经纪买一栋房子后，住半年就出售，然后再买另一栋。“就是一栋换一栋，这算不算自住？”
“我知道有人买了3套新公寓，交货前去银行借钱，发现借不到那么多。”他说，这人只好转让一个楼花，自己买2套，1套自住，1套出租。“那个转让的楼花赚了钱的话，应该属于什么？”
他说，现在这么多楼花及新屋买卖，很多人在交货后很快出售。税局要看当事人买物业时的目的，这个不容易证明，后来他们会有很多原因改变初衷。“如果不管如何，都需要纳税人去解释的话，会影响买家的购房决定。”
“我相信买楼花已经过了最旺的时候，很多人想转让楼花，希望快点出手。” 刘世傅说，如果政府真抓的那么紧的话，有些人可能会把资金转去股票或者黄金等投资市场。
刘世傅说，外国投资可能会因此转走，本地人很难逃税，就要看税局如何执行政策了。“多伦多市中心公寓的很多买家是投资者，如果不能鼓励他们购买，楼花的销售速度就会慢下来。”
“最近经纪带客户去买新公寓，可以获得7%的佣金。”他说，通常的佣金是3%左右，是因为市道不好；而那些新的独立屋市道好，“发展商不给佣金，自己出售，供不应求。”
（责任编辑：滕冬育）
