【大纪元2014年10月21日讯】（大纪元记者张岳综合报导）洛杉矶县经济发展机构（LAEDC）于10月8日举办2015年经济前景展望论坛，罗伯特·科雷亨兹（Robert A. Kleinhenz）博士表示，南加经济将继续复苏，就业增长，房价趋于正常增长模式，但由于居民工资增长相对缓慢与租金较高，导致住宅销量与住房拥有率走低。
办公、医疗保健、建筑就业增幅大
根据科雷亨兹的预测，全加州在2015年将增加非农就业人数34万7700人，其中办公管理后勤、医疗保健及社会援助、建筑业是新增数目最多的前三甲，分别为6万7300人，5万6500人和5万5300人。如果以增幅计算，预计建筑业岗位元新增幅度将最大，为8.2%。
科雷亨兹预计2015年南加五个郡县将增加非农就业人数13万5400人，其中建筑业将会最多，为2万7300人，医疗保健及社会援助业将约2万1200人，科学技术类岗位预计将新增1万9800人，管理后勤服务类预计将新增1万7300人。
在洛杉矶县，预计2015年新增就业6万2900人，其中建筑类新增就业幅度在各行业中也将是最高。就绝对值而言，医疗保健及社会援助、办公管理和后勤、科技类将是新增数目最多的前三甲，分别为1万4100人，1万2800人和1万2500人。
预计橙县在2015年将新增就业3万5900人，不论是新增的绝对人数还是增幅，建筑业都位居行业榜首，预计增加7200个岗位。
预计2015年下半年加息
自2008年美联储（FED）执行量化宽松政策（QE）导致短期利率和长期利率都处于历史低位，以图刺激投资和消费、推动经济复苏和发展。科雷亨兹博士预估，美联储很可能在10月份结束量化宽松政策。同时他预计美联储在2015年下半年提升短期利率，长期利率也将逐步恢复到历史平均水准。
另据美国联邦公开市场委员会（FOMC）9月17日会议后公布的“点阵图”，目前大多数美联储官员预期明年利率将上升。彭博社对经济学家调研则显示，56%的分析师认为美联储会在2015年9月前加息。
美联储副主席斯坦利·费希尔（Stanley Fischer）10月9日的言论似乎印证了经济学家们的预估。他在国际货币基金组织年会上表示，美联储的加息之路将视经济状况而定，并称相当长一段时间内利率会保持不变，但在被问及何谓相当长时间时，他又解释说，可能是两个月到一年之间的时间。
对于美联储高层的表态，德意志银行美国首席经济学家约瑟夫·拉沃格纳（Joseph LaVorgna）则持不同的看法，他认为美联储的回答只是泛泛而谈，并对彭博社表示，当所有人都觉得有义务告诉你美联储是怎么想的时候，你很难得到一致的资讯。
长期石油价格将上涨
国际原油价格在2008年暴跌之后（从每桶140元跌至40多元）逐步回升，在2011年至今，基本维持在80元至110元之间，进入2014年后，在6月份达到今年的峰值，接近104元，到10月10日又跌至86元多。科雷亨兹表示，在过去五年（2009-2014），平均原油价格约为每桶103美元，他预计从长期看，原油价格将缓慢上升，在未来五年（2014-2019）预计每桶原油均价约为107美元。
圣盖博谷教育医疗吸收就业最多
根据加州就业发展部（EDD）发布的就业与工资季度普查报表，圣盖博谷与东洛杉矶地区在2013年的总就业人口为63万2300人，其中教育和医疗服务业吸收了最多的就业人数，为15万9100人；其次是专业商务服务类岗位，为9万3700人；排在第三名的是零售业，至少有8万2500人从事零售工作。
LAEDC习惯性将洛杉矶县分为9个经济区划，分别为圣塔克雷利塔和羚羊谷地区、好莱坞和韩国城地区、洛杉矶市中心地区、圣盖博谷与东洛杉矶地区、出海门户（包括长滩、圣佩德罗港，一直到诺瓦克）、圣费尔南多谷地区（包括格伦代尔和伯班克）、南湾和LAX国际机场地区、南洛杉矶地区、包括圣莫尼卡和千橡树在内的西区。
从总的就业情况看，圣费尔南多谷地区和圣盖博谷与东洛杉矶地区是就业人数最多的两个区域。而从不同行业看，圣盖博谷与东洛杉矶地区在教育与医疗服务业、零售业、宾馆与旅游休闲业三个大的行业分类中，就业人数都是最多的。制造业和批发业岗位更多集中在靠海港地区。交通运输业岗位集中在靠海港与靠机场地区。IT信息产业则集中在圣费尔南多谷地区，其次为西洛杉矶地区。
南加住房市场指标改善
改善的地方包括：就业增长增加了潜在的有购房能力的人；住房库存正在逐步改善；目前的止赎转售比率处于2007年以来的最低水准；抵押贷款利率依然靠近历史低点；按揭贷款申请标准有所放宽。
南加房屋销售量持续走低 房屋贷款申请14年来最低
虽然市场前景指标在改善，但实际的与预期的房屋销量都持续走低。根据LAEDC的报告，南加州房屋销量在8月份与去年同期相比下降了18.5%。截至今年8月，南加六个郡县区域，每一个月份和前一年度同一月份做比较，住房销量连续11个月都比去年少。截至9月初，2014年的抵押贷款申请数量则处在14年来的最低水平，而房贷申请数量是估测未来房屋销售情况的首要指标。
虽然抵押贷款的申请标准有所放宽，但实际能申请到贷款的只是相对较少的一部分住房买家，这些买家的共同特征是信用分数较高、信用记录好、首付款占房价的比例高。在9月份西圣盖博谷房地产公会举办的“住者有其屋讲座”中，美国银行西圣盖博谷房屋贷款经理黄嘉莹（Shirley Batman）表示，通常申请者必须提交两年或以上的薪资报告和税表，银行才会考虑其贷款申请。没有以上资料的，可提交水电煤气等账单作为参考，但也必须是两年以上。
加州住房拥有率27年来最低
持续的住房市场复苏还需要家庭的组建和住房拥有率的上升。全美的住房拥有率在2004年达到最高为69%，之后一直下降，在2014年第一个季度下降到了64.9%。加州居民在2006年的住房拥有率达到最高，为60.2%，此后也呈下降趋势。在2013年，加州住房自有率下降到53.3%，是自1987年以来的最低值。
是什么减缓了房市的复苏？
科雷亨兹表示，在经济衰退结束后，薪金和收入的增长速度缓慢。住房价格的回升已经超过了劳动力市场的改善、特别是工资的增长。虽然与历史水准相比，平均的房价承受能力还是不错的，但还是有太多的潜在买家已被高房价挡在门外。特别是年轻人和新结婚的人士普遍没有能力购买住房，或者申请不到低利率的抵押贷款。
租金飙升 存不下买房钱
根据Zillow公司在8月份发布的新闻稿，美国许多地区的租金飙升速度快过房价增长。2014年7月，大洛杉矶都会区购房者每月需要负担的按揭款平均占月收入的42.6%，而租房者的租金占月收入的平均比例为47.9%，负担超过购房者。因为过多的收入用来支付租金，所以许多家庭存不下买房所需的头款。此外，由于住房/租房支出大，对服装、娱乐、食品消费等其它支出也有不利影响。◇
责任编辑：汪曼
