卖方需认真如实填写屋况告白书
据媒体的报导，在市场上的成屋存货量远低于需求量，许多业主都可以把物业卖到一个好价钱。当成交契约进入公证行以后，卖方经纪常常拿着一叠的屋况告白书，要求业主填写。许多卖主欢喜于物业的高价成交，匆匆忙忙，草率填写完文件，想要交差了事，交了屋，拿了尾款走人。殊不知，卖方若是没有仔细填写屋况告白书，如实陈述屋况是有风险的。更谨慎的作法是，在填写屋况告白书时，须要把他原先购房时，卖家（即前任屋主）曾经给他的告白书找出来看看，以便协助他为新买家作出房子状况的全面、完善告白，避免交屋之后惹来无谓的纠纷。这才是个一劳永逸，没有后续烦恼的制式作法。
对于地产经纪人而言，屋况告白书是保护经纪人有诚实告知，尽到职责证明的重要文件。笔者观察到，许多刚入行的地产经纪人，对于处理屋况告白书的态度非常草率，这是一个风险性很高的行为。如果经纪人没有向业主解释清楚，甚至暗示性的告知屋主，可以随便填写，或是不告知实情。如果在交屋后买主对于屋况产生怀疑，甚至诉诸于法律诉讼，业主和经纪人的责任可就重了。尤其在现在大家对于地产法令都很熟捻的现况下，不论是业主，或是卖方经纪人，在交屋前多作一些保护自己的措失，避免交屋后无谓的纠纷。
要提供前任屋主的告白书
一般情况，代表卖家的经纪，在协助卖家填写告白书时，是不会叮咛卖家找出过去前任屋主给予他的告白书作参考，甚至于只提供表格给卖家自己填写。因为上次的买卖不知道是多少年前的事了。劳师动众的要求业主找出陈年文件，常常会让卖方埋怨是否多此一举。当然，加州地产法律也没明文规定，卖家在售房时，一定要将前任屋主所提供给他的告白书，转交下一位屋主。而且，加州地产商协会所制订的标准买卖协议，也没设置任何超越法律要求的条件，也没有要求业主提供上一次交易告白书，来确保新屋主对所购买的房屋的本身状况能够获得极全面的了解，再作出最终购买的决定。屋主认为当买到这个物业的时候，是现状交屋。在卖出去的时候，只要告知买方，在我拥有的期间内屋况即可，然而买方却不这么认为，有越来越多的纠纷来自于此。
所以，业主一定要有这样的了解，不论这个物业在这些年来历经多少交易，换过多少主人。这个房子的屋况是连续的，不论以前的屋主作出多少的改建或是装璜，身为最后一任屋主，必须如实告知新的买主，你所了解的屋况，更重要的是，提供前任屋主的告白书，证明自己填写的自白书，已经尽到能知的极限，以免他日后“误会”卖家对其所所卖房子故意隐瞒缺陷。在实务上，其实那位卖家本身也曾经是被蒙骗的受害者。换一个角色来思考，有多少买方经纪人在购屋时，会为了保护买方的权利，刻意向卖家要求，提供给买家他过去从前任屋主手里取得的告白书？在实际的交易上，恐怕也没有几个人会这么做。也就是说，买卖双方以及经纪人，没有对标的物作一个连续性的了解时，不发生纠纷则已，若有争执，恐怕是跳到黄河也洗不清。
转售所购法拍屋的注意事项
尤其在最近上市的物业中，有许多地产是买主在两三年前向银行购买的法拍屋，现在想要转售求利。当初银行在卖出这些物业的时侯，都要求买方以现状概括承接，不负任何的责任。也就是说如果物业内有违建，那都属于买方的责任。在现在加州买卖房子，地产经纪是不会考虑，向卖主求取前任屋主过去所提供给他的告白书的。买主就更不用说了，一般都会由代表他的经纪为他费心去照顾他的利益，经纪不提的话，买家也不会考虑这么做。那问题来了，如果买主发现所购买的物业有违建，那是谁的责任呢？以下两个案例供大家参考。
案例1: 前任屋主告白书帮了大忙。李女士是一位佛教徒。住房的空地较大，于是她加建了一个小卧室，作为自己闭关和灵修之用。当时没有为加建申请许可证，4年前卖房时她如实向买家书面告白。房子卖成，转手后约1年左右，她突然接到一封由买家律师所寄来的信，声称李女士没告知买家这房子有违章建筑。对于买家告她隐瞒房子有违章建筑之事，李女士感到诧异，她在告白书上是表白的清清楚楚的，她心想：“这到底是怎么一个回事呢？”。追问之下，她才理解，原来对方所争执的不是她所加建的小卧室，而是过去其他屋主非法加建的书房，对此她的确毫不知情。
如今麻烦找上门来了，她只好请教律师。律师直截了当地建议，要证明自己的清白，不妨将过去买房时卖家给予她的告白书打开来看。可是，事隔多年，这份告白书也不知被埋藏在那里。可是，这么关键的文件，就算翻箱倒柜都得找出来。后来她将前任屋主给她的告白书找出并递交给买家，对方就从此不再追究此事，这个难题就如此轻而易举的迎刃而解了。从这个案例中我们看到，只要能够证明自己已经尽最大的能力，诚实交待现有的屋况。就算日后发生了纠纷，还是可以据理力争，全身而退。
案例2:不懂告白书内容，无意中酿苦果。去年沈女士在卖屋前花了些小钱，把屋子重新整修，因此上市没有几天，就拿了一个非常好的价钱卖掉。十年前沈女士买下这房子后，一直没有改建过。当她决定出售房子时，发现后院现有的木制平台，有多片已腐蚀，而且蛀虫腐蚀很严重，于是她将木板全部换新，但未更改平台设计，然而她却在售屋传单上称之为“全新平台”。沈女士认为她的做法算不上加建，不需许可证，因此就告白书里所问及的“你是否晓得房子有任何无许可证加建？”，她毫不犹疑地回答说：“不晓得。”
房子卖掉后，新屋主为装潢而申请许可证时，被市政府告知房子的“全新平台”实际是违章建筑，屋主必须自动拆除或加固平台，否则政府将勒令强制。为此，新屋主大发雷霆，要求沈女士承担加固费，沈女士断然拒绝。在律师建议下，双方查看过去前任屋主的告白书。告白书表白了平台是无许可证加建的，此时沈女士才知道，原来平台是违章建筑，于是她理直气壮的冲动顿然消失了。
由这个案例我们可以观察到，许多新移民在买房时，因英文懂得一鳞半爪，没留意告白书内容写些什么，经纪虽有叮咛，文件重要必须保留下来，却没为她解释，其实所购买的物业内，有些结构是是违章建筑。因此在作物业转卖的时候，如果对于屋况一知半解，又没有诚实告知买方屋况,诚实清白因此受到质疑，最终脱离不了诉讼风波。无论你是卖家或买家，以上两个例子验证了告白书的重要性是不容忽视的。它可以成为你的救星，也可以成为你的致命伤。不敢说官司的成败完全掌控于其中，起码它对当事人的信心会起关键作用，在适当时机，作为证明自己清白的佐证。◇
