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评论:房价房租齐涨 租和买哪个更明智?

作者:汤姆.奇特龙(Tom Czitron)/翻译:李平

在加拿大,现在是买房好,还是租房好?专家说法。(Adrian Wyld/加通社)
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【大纪元2024年03月28日】加拿大人担忧物价飙升,更担心房价昂贵。过去短短几年间,房租也飙升。过去2年因央行加息,房价虽有回落,但月供猛涨。

也就是说,无论是买房,还是租房,普通家庭都被沉重的住房成本,压得喘不过气来。是买还是租?是许多人必须面对和要考虑的问题。

是租还是买?

按目前加拿大人平均收入水平、当前房价和利息成本,要攒够20%首付,对多数年轻人、尤其是多伦多和温哥华两地的年轻人来说,几乎是天方夜谭。这种情况下,是租更划算?还是买更划算?

过去3年因央行加息,整个形势已面目皆非。3年前,3年按揭能拿到3.5%的利息,如今3年利率高达7%,翻了一倍。2021年,多伦多平均房价90万元,按首付20%后、贷款本金72万元和3.5%利息算,月供3,600元,利息翻倍至7%,月供激增至5,040元,相当于年增17,280元。目前房价虽比2年前峰值价位回落25%,但均价仍高达120万元左右。

也许有人会说,3年间房子增值30万元,买家净值从18万元增至48万元,再加上已付本金。对于房主来说,投资18万元,3年间30万元的回报相当惊人了。但如果在160万元的高峰期买房,情况就截然不同了。

长远来说,房价肯定会涨,买房肯定是最佳投资。一直以来,租房相对于买房更划算的情况很少,但也有例外。如1980年代末,当时多伦多房价虽比如今便宜许多,但利息高达10%,房价相对当时收入而言也是非常昂贵。当时政府租金管控严厉,租房比买房更划算。

比较租房和买房,看平均数据非常有误导性。此外,具体时间点的房价,很难准确估计。另外,房市非常具有地区性,不同的城市、不同的社区,甚至不同类型的房屋,价格都会随着时间变化。

和股市不同,房市没有哪个具体房屋每天价格行情,总体房价指数也不像标普500指数那样精确。几十年前相当不错的小区,如今说不定沦为破败的贫民窟,反之亦然,就如1960年代的底特律,和如今的底特律已是两个绝然不同的世界,田纳西州的纳什维尔今昔对照,也发生翻天覆地变化。

过去十多年中,移民人口激增,新屋开发跟不上,加上政府政策迟钝,房租几乎翻倍。过去3年中,多伦多2卧公寓月租从2,200元疯涨至3,400元,涨幅高达55%,普通家庭月供猛增40%。

不要急于买房

这种情况下,是买还是租?对于想买房的人,我建议:不要买。的确,过去无论是经济还是非经济角度考虑,买房都是明智决定。但如今时代不正确,房价相对收入完全脱序。

手中有房的婴儿潮一代已步入退休年龄,会逐步卖房套现,房价必将面临下行压力。不要听信地产经纪的话,说什么移民人口增加,房价会涨,这是因为,年轻人和新移民一样,按如今房价水平,都买不起房。

如今的房市,有点像1980年代,当时房价泡沫太大,导致最终崩裂,随后收入和房价比有所改善。这次情况和当初类似。如今住宅总值是GDP的3倍,相当于6万亿元,这一比值,最后房价肯定会随通胀调整下跌、物价飙升和收入增加等综合因素而下滑。

总之,我的建议是:继续租房,把钱省下来攒首付,等到房价下跌能承担得起的时候再买。最后一个建议是:买房时要谨慎,如今时势瞬息万变,房市永远是地域性,有时效性。

整个北美地区,城市会继续衰败,经济会继续面临压力,谁都不想用一生积蓄买房,最后被困在一个衰败破落的社区不得脱身。◇

作者简介:

汤姆.奇特龙(Tom Czitron)是前投资组合经理,拥有超过40年的投资经验,在固定收益和资产组合策略方面的经验尤为丰富。他是加拿大RBC银行主要债券基金的前首席经理。

原文Renting vs. Buying: What’s the Best Choice for Canadians?刊载于英文大纪元。

本文仅表达作者的观点,并不一定反映《大纪元时报》的观点。

责任编辑:文芳

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