【香港楼市动向】收紧按揭误中副车 用家置业难上加难

CCL按周回升0.68% 新界区楼价续创新高

【大纪元2015年03月13日讯】反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL) 最新报137.2,按周回升0.68%,属历史次高水平。分区指数方面, 除九龙区下跌0.37% 外其余皆升。港岛区升1.03%,属历史次高,新界东西区齐创新高,前者反弹3.49%, 按周升幅属09 年4 月以来最大,过去数周波幅扩大可能受成交量不足影响,后者亦升1.3%,踏入15 年来六次创新高。其余各大领先指数个别发展,大型屋苑指数及中小型单位指数均创历史新高,分别升0.97% 及0.83%,大型单位指数则回落0.19%。明显地,升市集中在上车盘、细价楼及大型屋苑。楼价高企加上税制倾斜,买家只能压缩空间将货就价,令需求流向该类型单位。

部分大型屋苑成交量。(大纪元制表)
部分大型屋苑成交量。(大纪元制表)

购买力转移至新盘

自从政府去年5 月底减辣以来CCL 基本上未尝两连跌,难言楼市转势,但数据有数星期滞后,未能反映政府收紧按揭的影响,未来二手成交大幅萎缩,指数每周波幅极可能扩大,单凭两三周升跌难以确定走势。市况方面,发展商无惧按揭辣招,上周未多个新盘同时开售,反应热烈。红磡新盘推出近百单位于个多小时内沽清,发展商即时加价加推。另一东涌新楼盘亦售出近两百伙,项目累计已售出近九成。未来数周购买力集中一手市场。

收紧按揭令富者越富

金管局出招压市, 财政司司长自夸“快”和“狠”,事实上则刚好相反,要不然本港楼价就不会成为世界上最难负担城市且调控措施架床叠屋。还有一点,为什么财爷不敢提“准”?皆因他心中有数,收紧按揭措施只能冻结成交,对于真正问题不但未能对症下药,更误中副车,令个别板块受益,令真正用家受损。得益者其一是发展商。二手市场受新措施影响,发展商改变策略提供二按,令一手财务安排较多选择,买家将流向一手市场,新楼盘价量齐升,上周末推出新盘情况趋势甚为明显,收紧按揭有助发展商以更高利润出货。

其二是私人贷款机构。部分用家不甘于租金狂升,硬着头皮入市,新措施令借贷流向非金管局直接监管的私人贷款机构。众所周知,该等机构收取高息,新措施制造需求之余更加大楼价下调风险,风险更高自然需要更高利率弥补。真实楼宇借贷数据更难获得,令市场实况更难掌握。

其三是收租者。用家无法置业,被逼转买为租,令租务需求增,市场上早已缺乏租盘,政府又表明不会重推租管,此举必令租金迅速上升,有助投资者收新高取更高的租金回报。事实上,数个大型屋苑新造租赁在金管局出招后尺租创新高。结果不但影响上车客,所有租客租约期满将面临更大幅加租,㓥房租客情况将更悲哀。

楼价调投资者受惠

先举一例,若用家能付120 万首期,在旧制下取用七成按揭,可购入400 万元物业,但在新措施下同一笔首期,准买家只能买300 万元物业,额外借贷则另当别论。这意味收紧按揭后除非楼价下跌两成半又或大幅压缩空间,否则准买家无法再入市。300 万上车盘所剩无几,本港楼价有否条件下跌25% ?看官自行判断。

谁是受益者,答案当然是投资者。受多项辣招影响,现时投资者均实力雄厚,用尽按揭额度者甚少,收紧按揭辣招对该批人士不但没有影响,更因部分用家被赶绝而令竞争者减少。若新措施令楼价稍回,上述例子表明对用家毫无帮助,反而更有利投资者入市收取更高回报租金。年初开售的新楼盘已有两三成长线投资者,新措施下有指投资客增至五成。政府推出调控措施愿意照顾用家,金管局出招不“准”令政策上出现矛盾。

笔者先前已论述调控楼市必须新思维及扩阔税基,在现有的调控机制下修改参数结果令楼市更加扭曲。至于金管局辣招会否令楼价下跌?按照过往出招经验,受制于供应缺口及刚性需求,恐怕只能收短期之效。治本之法还是增加供应,更重要的还是政府必须让市民看见未来有足够供应,楼价方能趋向合理负担水平。

责任编缉:澹修德

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