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加拿大测试房市压力 最坏情况:房价暴跌30%

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【大纪元2016年11月18日讯】(大纪元记者周行多伦多报道)加拿大按揭及住房公司(CMHC)11月17日公布的2016年房市压力测试结果,假设的最差情形之一,是房价下跌30%,政府面临最高11.3亿元的房贷保险损失。

CMHC的压力测试报告称,所假设的情形并非预测,只是他们考虑需要抵抗的风险。CMHC首席风险官Romy Bowers的说法是:“严格的压力测试是我们风险管理计划的重要组成部分,它使CMHC能根据这些情形来评估其资本水平。”

这次压力测试考虑的情形包括:全球经济通缩、持续低油价、高强度地震、反向应力试验、美国模式房市调整。时间范围是2017至2021年。

最好的情形:房市没有降价压力,高峰失业率6.6%,国内房价在这5年内累计升9%,CMHC的房贷保险业务5年内累计净收入64.76亿加元。

房价下跌最多的情形:反向压力造成高峰失业率升至11.3%,国内房价下降30%,房贷保险业务5年内累计损失11.3亿加元。如果是遇到美国式房市调整,将是失业率增加5%、房价下跌30%,结果是高峰失业率升至12%,房贷保险业务累计损失20.47亿元。

房贷保险损失最大的情形:全球经济通缩带来严重及长期衰退,高峰失业率升至13.5%,国内房价下跌25%,房贷保险业务会在5年内亏损31.24亿加元。

持续低油价冲击的情形:2017年石油价格下降到每桶20美元,随后的4年内,价格保持在20-30美元之间。结果是高峰失业率升至8.8%,国内房价下跌7.8%,房贷保险业务在5年内净收入35.3亿加元。

地震的情形:各种高强度地震情况,造成主要城市中心的关键基础设施和服务被破坏,包括对业主和商业造成的最严重财政影响。结果是高峰失业率升至8.4%,国内房价下跌0.6%,房贷保险业务在5年内净收入44.45亿加元。

政府有足够资金应对危机

CMHC代表联邦政府给房贷提供保险。按联邦金融机构监督办公室的规定,所有保险机构的可用资本与所需资本的比率–最低保险资本测试(MCT)如果低于100%,就不再允许接受新业务;低于0%的话,就表示已破产。

不过,CMHC的最低保险资本测试,在所有压力测试情形下,都显示安全。最危险的情形是美国式房市调整模式,房价下跌幅度排第一(30%),高峰失业率排第二(12%),这时CMHC的可用资本与所需资本比率仍达183%。也就是说,在这种最坏的情形下,CMHC仍有足够的资金储备去应对,不会出现因为赔不起而破产的情况。

房价还在涨 银行已开始升息

CMHC压力测试所假设的情形,似乎离现实还有相当距离。加拿大房地产协会(CREA)的最新报告显示,10月份全国房屋销售量达到了10月份的创纪录水平,该协会对11个城市统计的复合基准房价,比1年前飙升了14.6%,达到579,800加元。

加拿大各级政府采取各项措施冷却房市,包括加税、收紧房贷保险政策、收紧房贷审批、收紧报税规则等,但看起来收效不明显。今年8月,卑诗省开始对在温哥华地区的外国买家加税15%后,温哥华房市的销售量持续下降,尤其是独立屋,但该地区房价仍在上升,10月份平均房价比去年同期升了24.8%,比今年9月只稍微降了0.8%。

多伦多房市更是持续地量、价齐升,过去几个月的平均房价上升幅度一个比一个高,10月份的平均销售价比去年同期升了21.1%,又创下新高。

加拿大皇家银行11月15日(周二)率先宣布调升房贷利率,各种固定利率升0.25%至0.40%不等,周四开始实施。后来发现,多伦多道明银行已经在周二静静地开始实施新利率:4年期固定利率升0.05%至2.44%,5年期固定利率升0.1%至2.69%,对所有还款期的房贷都适用。

事实上,道明银行11月初已率先宣布将房贷优惠利率(prime rate)提升0.15%至2.85%,但这只会导致使用浮动利率的房贷客户利率增加。

行家认为,目前银行开始加息,是因为加拿大政府的10年期债券收益率上升,使资金成本增加。加拿大政府在考虑采用的一些新政策,比如要求银行分担房贷风险,也会使银行资金成本增加。加拿大其它银行估计都会相继调升利率。

CMHC上个月对加拿大的整体住房市场发出了第一个“红色”警告,称有强力证据显示,全国有6大房市有问题。

目前房价的升势及银行加息,都在使购房成本增加,使买家承担力下降,使CMHC发出红色警告背后的理由更强。CMHC已经做了最坏情况的压力测试,买了保险的房贷如果遭遇不测,它应该都能赔得起。

表:CMHC 2016年压力测试结果(金额单位:百万加元)(CMHC)

2017至2021年期间 基础情形 全球通缩 低油价冲击 地震 反向应力试验 美国式房市调整
高峰失业率 6.6% 13.5% 8.8% 8.4% 11.3% 12%
房价改变 9.0% -25.0% -7.8% -0.6% -30% -30.0%
房贷保险累计净收入/损失 $6,476 -$3,124 $3,530 $4,445 -$1,130 -$2,047
最低保险资本测试(MCT)-现值 408% 304% 411% 404% 262% 286%
最低保险资本测试(MCT)-新值 235% 210%

 

238% 233% 190%

 

 

183%
证券化累计收入 $2,119 $2,201 $2,078 $789 $2,287
证券化可用资本最低点 $2,224 $2,513 $2,393 $1,067 $2,198

*术语解释

1)基础情形—房市没有降价压力的情况。

2)全球通缩–严重及长期的经济衰退。

3)低油价冲击– 2017年石油价格下降到每桶20美元,随后的4年内,价格保持在20-30美元之间。

4)地震—各种高强度地震情形,造成主要城市中心的关键基础设施和服务被破坏,包括对业主和商业造成的最严重财政影响。

5)反向压力试验–利率的突然增加,导致加拿大消费者和金融机构的借款成本增加,导致加拿大房价大幅下跌,并最终导致有1家加拿大金融机构出问题。

6)美国式房市调整–失业率增加5%、房价下跌30%。

7)最低保险资本测试(MCT)–可用资本与所需资本的比率。如果该比率低于100%,保险公司将不再允许接受新业务;低于0%的话,就表示已破产。上表中包括了CMHC的现用比例及将于2017年1月1日实施的、风险较高的新比率。

责任编辑:滕冬育

 

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