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更易获贷款 房市空档或为首次购房者开道

图为奥克兰一套已售房产。(Fiona Goodall/Getty Images)

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【大纪元2017年12月01日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)本周,政府出台了包括松绑限贷令等多项房屋政策,在打击国内国外投资者的同时,给予首套房屋购买者更宽松贷款政策,希望年轻家庭抓紧目前房市趋冷的机会,尽早进入房屋市场,拥有自己的住房。

另外,由于对国内投资者的贷款严格限制,让很多投资者望而却步;对外国买家的严格限制,也确实阻止了很多外国投资/投机者霸占新西兰房地产市场。

多位专家分析,各种信号都暗示,目前的房屋市场,虽然因房屋上市量大减而有较少的选择,但也因为有较少的投资者竞争,因此对于首次购房者来说,可能恰恰是进入房市的不错机会。

银行将给更多低首付款者贷款

本周三,储备银行代理行长格兰特•斯宾塞(Grant Spencer)宣布,从明年1月起,各银行将给予首付低于20%的自住房购买者的贷款,占银行总房屋贷款的份额,将从目前的10%增加到15%,即允许更多的首付款达不到贷款门槛的自住房购买者申请贷款;但首付款20%的自住房贷款门槛,仍然保持不变。

这对于那些为了攒足20%首付款的首次购房者来说,虽然会有高比例贷款的风险,但至少有机会可以更早地开始打算,以便抓紧时机,在强有力的投资者们仍在观望的时候,“捡漏”买到自己的房产。

储备银行限贷令松绑,是认为目前房屋市场已经转凉。斯宾塞说,“在过去的6个月里,因为限贷令从去年10月开始收紧,以及今年早些时候更严格的银行贷款标准出台和贷款利率增加等原因,房屋市场的压力已经在放缓。”

同时,对外国买家的新政策,也减少了外国买家对新西兰房地产的需求,“这也缓解了市场需求”。继禁止外国买家购买新西兰现成房产后,政府本周对于外国买家购买新西兰乡村土地,又推出了更加严格的规定限制。

限贷令(贷款与房价的比率,LVRs)从2013年开始实行,对于民众自住房的房屋贷款,要求贷款者最少要支付房屋价值20%的首期款;为了限制投资者买房,自去年10月以来,投资者的首付款门槛,则提高到了40%。

经济学家:房市或不会强烈反弹

储备银行在放宽对自住房贷款限制的同时,也对投资者的贷款限制有所放宽。把各银行新贷款只占5%份额的少于40%首付款门槛,降到了35%。自去年十月以来,限贷令对投资者收紧,把购买投资物业需要的首付款门槛,提高到了40%。

尽管媒体和各方似乎都同意,目前新西兰房屋市场已经从原来的疯涨,逐渐趋于平缓,但对于储备银行在大选刚刚过后就开始给限贷令松绑,Westpac银行的高级经济学家迈克尔•高登(Michael Gordon)担心,储备银行的快速松绑行动,或许会给房市注入新的生命活力。

高登说,“在过去的几个月里,房价的走势又开始向上冲,我们看到了增长周期末尾的反弹危险,因为买家们都要抢先机——在外国买家限制政策以及资产所得税从2年延长到5年的政策生效之前。”

此前,Westpac银行曾预计,明年的房价将降低2%,虽然只是微小的降低;但在储备银行给限贷令松绑后,该银行表示将重新审视这个预期。

ASB银行的首席经济学家尼克•塔夫利(Nick Tuffley)也觉得,储备银行的松绑政策来得比预期要快,因为“考虑到大选对市场活动短期影响、以及政府税收和住房政策何时生效等的不确定性”,普遍预计储备银行会再等一段时间。

不过塔夫利认为,储备银行对限贷令的松绑很温和,“这可能有助于明年奥克兰和基督城房价的平缓回落,尽管我们仍然预期其它地区房价的增长能够趋于平和”。他说,“预计贷款限制放松不会引发房价的强劲反弹。“

经济学家:贷款门槛仍然太高

对于储备银行给限贷令松绑的政策,新西兰房地产学会(REINZ)则认为,这种程度松绑远远不够,限贷令仍然太紧。这个学会的首席执行官滨迪•诺维尔(Bindi Norwell)认为,目前限贷令中对于大多数购房者设定的20%首付款的门槛,仍然太高,这给很多想爬上房地产梯子的民众来说,都造成了相当大的困难。

诺维尔说,“我们经常收到全国各地成员的反馈,说对于很多年轻夫妇来说,20%的首期款实在是太高,尤其是他们一直都在付租金。”这几年随着房价疯涨,房屋租金也水涨船高,让租房者越来越难以负担。

诺维尔说,“按照目前全国房屋中间价的53万元计算,20%的首付款就要10万6千元;如果在奥克兰,按照房屋中间价85万元计算,首期款可高达17万元。”

不过储备银行将会谨慎衡量可能引发的后果。斯宾塞说,限贷令的初步松绑将决定将来是否会进一步放松贷款限制。“这个谨慎的开始会减少房市反弹、以及银行借贷标准恶化的危险。”

房租疯涨 要尽快买房?

最新的CoreLogic买家分类数据显示,截至10月份,首次购房者占住房销售比例的22%,为过去10年来最高比例;换房者占27%,比2007年的30%下降了3个百分点;投资者所占比例也有所下降,从最高峰时期的41%,下降到了39%。显示投资者和换房者减少,而首次购房者比例大幅提高。

新西兰物业学会(NZ Property Institute)的一份调查显示,去年,基督城的房屋租金大涨了26.8%,全国各地的租金也都涨幅很大。

这个学会的首席执行官艾斯力•车池(Ashley Church)说,新政府的租房市场计划、贷款限制和高纪录的移民数量,会共同造成一个租房市场的“完美风暴”,“在未来的两年里,将进一步推高房屋租价。”

这份报告显示:
– 基督城的5+ 居室房屋的租金,从去年的每周725元,大涨到今年第三季的每周917元,租金年平均上涨26.8%。
– 达尼丁3~4居室住房的房租,从去年的每周395元,上涨到今年的每周447元,平均上涨了13.2%。
– 汉密尔顿1~2居室住房的平均租金,从每周316元上涨到每周354元,上涨了9.2%。

车池认为,房源持续短缺,是造成租金疯涨的主要因素。对于出租房屋的需求,使得出租房源减少。自去年10月以来,奥克兰的出租房源大降了35%,租房市场供不应求的状况已经越来越突出。

奥克兰的出租物业管理公司Crockers,本周也发布了调查报告,显示屋主对市场信心降低、以及更多的不确定性,都导致投资者们在“观望”。

上个月,房地产经纪公司Barfoot & Thompson曾表示,屋主花费增加使得租金持续增长。这家公司负责管理奥克兰14,500套出租房产,其物业管理部总管科瑞•巴福特(Kiri Barfoot)说,仅在刚刚过去的第三季度,奥克兰租金就上涨了金5%,在中心街区,租金更大涨了6.2%。

有分析说,如果租金按照这样的速度疯涨,首次购房者要想攒够20%的首期款,似乎10年8年也够呛。如果年轻家庭现在已经有了一些存款,不妨提前打算。在明年1月限贷令松绑时,提前贷款买房。这同时也可能是投资者大举重返市场前的不错的空档。

责任编辑:易凡

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