【大纪元2019年05月10日讯】（大纪元记者张纯之综合报导）加州房源紧张、房价贵全美闻名， 随着政策放宽，“附加居住单元”（ADU，俗称祖母房或后院房）似乎成了很多屋主的选择，而出租后院房或者自住后院房将主屋出租，也成了很多加州老人帮助儿女安家的新办法。
据加大伯克利Terner住房创新中心数据，洛杉矶去年接到的后院房新建申请是三年前的67倍。旧金山湾区周边城市都报告说，去年申请加建后院房的人数剧增，有些地方甚至增加了10倍。
自从加州2016年和2017年通过了法规，使得修建后院房更容易也更便宜之后，后院房就在许多城市蓬勃发展起来。专家估计随着立法者及地方城市继续提出新的后院房友好政策，申请数量还会更多 。这些选择都是有理由的。
圣荷西去年接到350个后院房申请，而2016年只有16个。圣地亚哥的后院房申请也从2016年的28个剧增到去年的213个。从2015年到2018年间，奥克兰的后院房申请数量从33个增至247个。旧金山则从41个增至593个，增长近1340%。
据Terner中心数据，在旧金山建一幢可负担住房通常需要59.1万美元，而建一座后院房的平均花费只有约15.6万美元。后院房的成本因建商和城市而不同，主要看当地的规范和费用。据建商估计，在硅谷建一个高端一卧后院房成本可能高达30万美元，不过相比动辄百万美元的房价还是相当便宜的。
这就是为何后院房如此受老年房主的欢迎。
后院房养老计划
据《圣盖博谷论坛报》报导，旧金山湾区的天价房价导致越来越多的年轻家庭搬去了更可负担的中央山谷买房。但63岁的圣荷西退休教师勃姆（Paul Boehm）和妻子罗莎（Rosa）不想去那么远看未来的孙子，因此不希望女儿一家加入搬迁行列。
他们向女儿提出了一个建议，在他们位于圣荷西的住宅后院建一幢538平方英尺的ADU。开始是女儿女婿住后院房，支付租金。等几年后，如果年轻夫妇想要更大的空间，并且仍想待在当地，他和罗莎就搬进后院房，让女儿一家搬进主屋。
令他惊喜的是，女儿和女婿欣喜若狂，一口答应了。
勃姆夫妇的选择代表了越来越多加州老人应对高房价的选择。首先，老年房主的主屋净值通常很大，可向银行贷款来资助后院房建设。而且，这和买房入住不同，加州法律使得加建后院房不会导致房产税大幅上调。
而老年人收入固定，社安津贴或养老金不见得够用，院房的租金收入可用以补贴生活所需就变得非常重要。他们甚至愿意自己搬入后院房，将主屋出租。
据专门建设后院房的公司Acton ADU的老板Stan Acton说，该公司约80%的客户都能接受两三代家人同堂的观念。或是帮助孙子或成年孩子，或是自己想退休又不想搬去别地，建后院房收取租金都能减轻经济压力。
勃姆自从担任当地小学老师后，就一直住在圣克拉瑞塔谷，并在20多年前女儿10多岁时买下了他们现在的房子，一个舒服的1200平方呎的一层住房，有个很大的后院。几年前退休后，勃姆继续在当地成人学校教授圣克拉瑞塔历史。
勃姆说，他很感激能在这里度过平静安全的一生，社区邻里都非常友好。
而能够照料年迈父母是勃姆的女儿丹尼拉（Daniela ）急于搬入后院房的重要原因。勃姆一直奋战癌症，而罗莎也有健康问题。
后院房的建筑商说，许多人会要求残疾人友善设计，特别是为行动困难的老年人设想。而勃姆也打算将后院房厕所马桶设计的位置更高，并加一个扶手。
让儿女回家
据《水星报》报导，建后院房使得31岁的凯勒格（Megan Kellogg）可以搬回里奇蒙社区（Richmond）。凯勒格是一名歌剧演唱者，现在，在她父母房子的后院，一幢300平方英尺的房子即将完工，建好后，凯勒格的父母将搬入后院房，而凯勒格和3岁的儿子将搬入主屋。
一直住在华盛顿D.C.的凯勒格说，这个机会太诱人了，无法拒绝。她花了8.8万美元建后院房，现在还打算分担她母亲的主屋房贷，这加起来也比她在东岸租房都便宜。
而对于没有房的人来说，能租到一幢后院房也是不错的选择。圣荷西居民黄李梅（音译，Limei Huang）的祖母房还没有建好，已经有好几个人排队等着租了。
第一位是该后院房的地基工人，有一天工作结束后，他问黄：“建好了我能搬进来吗？”后来她又找了一位油漆工，也问了同样的问题。
黄打算将该后院房每月2000美元租出去。工程时长5个月、花了她10万美元，但黄认为，这仍比她预料的要容易的多。
法规相关
加州于2017年1月1日颁布新法，允许居民在有独立地权的土地基础上，合法地增加另一个居住单位，即ADU。新法不仅允许合法加建独立居住单元，还允许此前那些非法加建的房屋进行合法改造，规定要有带衣橱的卧室、厨房、厕所，三者缺一不可。
不过，各个城市对后院房的规范也各自不同。比如核桃市（Walnut）规定与主屋相连的加建ADU不能超过主屋面积的50%，但分开加建就不受限制。阿罕布拉市（Alhambra）则要求，只有在超过6500平方呎的土地上才能加建ADU等。
加州从2018年1月1日起实施了ADU州法更新，包括允许ADU和独立屋同时开发；可开发ADU的空间涵盖了所有能盖独立屋的区块；特别水电费的修订，比如特殊水局以及水公司；降低停车要求等。
2019年1月1日前未经允许加建的ADU仍有机会将其后院房合法化。当地建筑官员可决定是否检查ADU，并以ADU建造当时的法规为基准。◇
责任编辑：方平
