【大纪元2020年06月20日讯】（大纪元记者林丹纽约报导）受疫情影响，纽约的商家暂停营业3个月，很多商家颗粒无收，没钱交租，另一方面房东却不断催租；这段期间房屋租赁纠纷激增，尤其是商铺的租赁纠纷。17日，“人力中心”组织线上讲座，邀请伯盛仲合律师事务所（Jia Law Group）的贡律师讲解如何面对租赁纠纷。
贡律师表示，过去三个月服务业、餐饮业、娱乐业受到很大冲击，但另一方面，很多房东并不会因为租客没有收入而同意减租，虽然州长颁布的禁止驱逐令现延期到8月20日，但这并不意味着租户可以不交之前的租金。在8月20日之前，房屋法庭不能对房东清退租户的案件（包括住宅租户和商铺租户）开案，但8月20日后，房屋法庭的租赁纠纷案件将会暴增。
但是贡律师提醒，房东虽有起诉租户的权利，但是也要意识到，驱逐租户的案件在正常时期需要至少两三个月时间，如果接下来案件暴增而法官人手不足，将会拖延更长时间，所以对双方来说，最好的解决纠纷方法就是协商。
贡律师建议，商家最好主动向房东提出解决方案，如果由房东提方案，会被房东牵着鼻子走。
在租户方面，在商业租约谈判前，租户需考虑以下问题：1、是留下还是转让或离开？2、租约的剩余时长？3、有没有个人担保（包括个人担保是否“good guy guarantee”？释放的条件有哪些？）3、有多少押金在房东那里？5、与房东的关系如何？房租支付记录如何？如果与房东关系好，房租支付记录好，则可作为有利租户的谈判条件；6、能否选择提前退租？7、能否选择转让？8、营业场所的授权用途？例如租约只限堂吃，则可根据政府禁令选择退租；8、是否有不可抗力的条款？如果有，是否包含政府命令？是否可免除房租的支付？
在房东方面，房东对违约行为可采取的行动包括：1、在宽限期或违约通知书的有效期满之后，房东可立即对租户、担保人及相应抵押品的违约，按条款执行；2、房东可不采取行动，但宣布租户违约并保留其违约后的权利和救济办法；房东在采取法律行动之前或之后，与租户协商。
租约修改或房租延期谈判中的关键性条款有：1、房租延期vs减租；2、延期租金的还款计划；3、定金如何使用及是否需要补充；4、租户向房东报告当前的财务状况、运营状况、收到的财务援助；5、租户或担保人提供额外的抵押品；6、修改营业条款；7、房东从贷方处获得同意，修改租约。
贡律师说，租户可向房东提出方案：虽然复工但是生意比之前差，希望欠的房租可以分期付款，或者最好能减租。有利于房客的谈判筹码是：在疫情期间，要创业或新租商铺的人肯定不多，如果房东出新租的话，租金也很有可能比疫情之前要收得低，房东另觅新租客，不知商铺会空置多久，空置就是损失，另外房东也不想损失一个已经付租的租客；如果房客以此与房东谈判，房东很可能愿意与房客协商。◇
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