【大纪元2021年06月02日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）随着房产市场的繁荣，澳洲各大城市的房地产价格上涨超过了租金上涨，这种差距在疲软的内城区公寓房市场尤为明显。
据澳洲Domain房地产网消息，一位顶级经济学家警告说，在为减缓中共病毒的传播而关闭边境一年多之后，如果国际学生不能很快返回澳洲，市中心的公寓房价值可能会遭受打击。
悉尼的独立房房价在今年第一季度飙升了惊人的8.5%，而独立房的租金在同一时期无升无降。
整个悉尼的公寓房价格在3个月内上涨了2.2%，而公寓房租金则持平。
但悉尼中央商务区的公寓房价格显示出更大的差距，在过去一年中上涨了6.5%，而中央商务区的房租则下降了17.2%。
墨尔本的数据显示了类似的情况，3月份的独立房价格上涨（4.8%）超过了独立房租金（下降2.3%），公寓房价格上涨（2.2%）快于公寓房租金（下降2.6%）。
墨尔本中央商务区受到长期封锁的严重打击，公寓房租金暴跌29.1%，但价格却在一年内上涨了3.9%。
AMP 资本集团首席经济学家Shane Oliver说：“通常情况下，这表明有一些东西是不可持续的，因为独立房的价格应该反映它所提供的服务的价值，而衡量这些服务的最佳标准是租金水平。”
“平均收益率的下降将告诉人们，房产正变得越来越贵，并可能被高估了。”
他认为，随着国际边境的关闭，这对公寓房来说是一个比独立房更重要的问题。悉尼的独立房租尽管在第一季度没有上涨，但仍然高于一年前。
几十年来，租金的上涨没有跟上房产价格的上涨，1980年代的投资者得到的租金回报率比现在高。
尽管随着建筑热潮的结束，新房供应有所下降，但内城区还是依赖于国际学生和移民的回归。
他说：“如果这没有很快发生，我们可能会看到悉尼和墨尔本的空置率持续走高，租金持续疲软，这最终会对内城区公寓房价值产生更多的压力。这就是投资者需要考虑的风险。”
然而并非所有首府城市都一样。布里斯本和珀斯第一季度的租金表现略好于销售价格，包括独立房和公寓房。堪培拉的公寓房租金的涨幅也超过了房价，但由于全国首府城市房价的飙升，独立房租金显得落后了。
联邦银行的高级经济学家Kristina Clifton称，独立房价格飙升的主要动力是低利率。储备银行去年降息以支持经济，这促使银行提供超低的固定贷款利率。
她说：“利率不会对租金产生同样的影响。租金面临压力是因为边境被关闭，学生不能进来。”
虽然国际边境重新开放的时间不确定，并取决于疫苗的推广情况，但她认为边境将会重新开放，学生人数将再次回升。
她说：“目前的一些影响将在边境重新开放时消除，预计到时将看到对公寓房的更大需求。”
她表示，联邦银行的内部数据已经显示出租金的回升。
西太平洋银行首席经济学家Bill Evans却没有那么乐观，他认为边境关闭的情况不会很快改变。
“低利率支持独立房价格，但对高层公寓房空置率的担忧正在对该行业施加压力，尽管其价格仍在上升。” 他说，“墨尔本的空置率远超其它地方，这就是高层楼房效应。”
他对独立房出租市场的前景更为乐观，因为城市居民在寻找更多的空间在家工作。他说：“如果独立房的空置率没开始下降，我会感到惊讶。”
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