【大纪元2021年08月27日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报190.39，按周回落0.5%。分区指数除新界东反弹1.18%外，港岛、九龙及新界西分别回调0.47%、0.56%及1.8%。其余领先指数亦全线回软，大型单位、中小型单位及大型屋苑分别下跌0.6%、0.48%及0.55%。中原经纪人指数(CSI)最新报67.33，按周下跌1.6个百分点。
“忠诚者”丑态尽露
二手楼价指数上周创新高后稍稍回落，新界东上周急挫后反弹，其余领先指数偏软。新地位于天水围湿地公园路的Wetland Seasons Bay开售350伙，公开发售302伙，其余招标，公开发售部分录得超额认购35倍，即日沽清。代理指受近日资本市场下跌拖累，大手买家占比减少。宏安地产位与青衣的荟蓝加推32伙，平均呎价已调升至2.55万。二手成交反弹，未受一手新盘影响。由于恒生指数累积不少跌幅，对楼市有一定影响，预计楼价有短中期反复横行。
资助房屋单位越细呎价越贵，超过30年的屯门良景邨一个153呎已补地价公屋单位，已平均呎价1.57万卖出，呎价贵绝屯门区。另外，中共人大常委会暂不表决将《反外国制裁法》纳入基本法附件三的草案，行会召集人陈智思相信中央积极听取意见云云。不知陈氏所指的是谁的意见？草案未被表决之前，先是中共喉舌大事铺张，特区官员争相献媚，林郑直言应该落实反制措施，还有一班政客不断叫嚣支持法案，商界表达的各种忧虑不被理会。
政府还多次向传媒清楚表明政府提交的建议是支持立法程序，政府新闻网数日前又特意出文章，指法案保护企业发展利益云云，如今中共暂不表决，按照政府逻辑，起非失去保护企业发展利益的工具？又未闻议员出来弹劾政府保护企业不力。中共暂缓表决等同直接否决特区政府的建议。事件全面暴露特区官员丑态，在新治港模式下，不是滋养一班唯唯诺诺的献媚者，就是培养一众表里不一，向外讲一套，内里另做一套，的所谓“忠诚者”。
回到土地及房屋政策，中共官员豪言未来不会再有笼屋、㓥房，年轻人可告别住房难的问题，特区官员又争相附和，信誓旦旦。靠这班“忠诚者”解决“重中之重”，怪不得单是解决㓥房这个耻辱都要延续至2049。
公私合营非短中期计划
发展商数十年来以低价购入农地，单是五大本地发展商已持有近1,100公顷农地。发展商囤积农地的目的是以申请改划的方式为土地增值，将农地作其他发展用途，赚取极高回报。政府本可利用先规划后收地的方式，然后用尚方宝剑《收回土地条例》，兴建资助房屋又或用作公众用途，政府只需赔偿合理价钱，一般都不超过千元一呎。
中共官员表明要解决房屋问题，各发展商和议，又称要捐地，可是政府却以害怕司法复核，17年提出以公私合营的方式发展私人农地。经土地供应专责小组纳入短中期选项，在18年施政报告正式立项，随着19年2月政府全面接纳小组报告正式成为政策。计划目的旨在由政府提供基建，释放农地以增加短中期土地供应，预期10年内可释放150公顷土地。
之后，政府再用一年多敲定计划框架，重点包括成立顾问小组建议并由行政会议审批项目，最少七成面积用于兴建资助房屋，设定土地面积上下限，禁止利用生态敏感地带等等，并设三年申请时限。上月底发展局公布收到首宗申请，南丰申请将大埔露辉路与汀角路交界处3.2公顷兴建1,149个资助房屋及5百个私人单位。
八月初，政府再接获两份占地更大的申请，分别位于元朗南生围5.9公顷共4,100个单位，及大埔林锦公路19.3公顷，供应超过1.2万个单位，若果全部落实，可供应额外1.2万个资助房屋单位。听似大好事，但实情并不简单。按照现有程序，即使一切顺利，单是审批改划，土地平整需六至七年时间，真正有单位落实超过十年，绝对不是政府所称的短中期。笔者曾于本栏批评计划十年内实质供应为零，不幸又言中。
计划变成分享政府土地
仔细研究各申请后更令人难以乐观。三宗申请不谋而合，皆将政府土地纳立发展计划之中，汀角路计划占比高达41%，南生围计划占33%，林锦公路计划占比较低但亦有13%。发展商可谓棋高一着，纳入额外政府土地后，可建楼面增多，就可令只占三成私人房屋回报提高。政府的申请指引原则是利用私人农地，并无提及可使用政府土地。政府接受申请，启动审批程序，就必须向市民交代为何接受偏离政策方向的申请，是否政策已改，顾问小组有否超出审批权限等问题。
原本定立七三比例明显没有考虑占用政府用地，发展商用这样的形式明显是借助政府用地兴建公营房屋，大有取巧之嫌，七三比例将如何理解？汀角路计划提出占用政府土地超过四成，若标准不明，各计划占比不一，政府按甚准则审批？若高比计划获批，岂非鼓励发展商占用更多政府土地？到底计划是释放私人农地还是分享政府土地？南生围计划虽然占政府土地比例较低，但位处于湿地缓冲区，且正正就在湿地保育区界限旁边。发展高楼大厦与周边极不协调，亦对生态带来一定影响。
合营计划订明禁止使用生态敏感地带，申请者偏偏就在最贴近敏感地带的位置建屋，摆明挑战政府底线。先例一开，发展商势必长驱直进，大肆向湿地缓冲区开刀。请问设立湿地缓冲区的意义何在？可以预期审批将非常复杂，随时要纠缠数年，无法于短中期增加实际供应。更宏观的问题是“公私合营”计划并不是以规划先行，而是由发展商主导，以斩件式进行。政府负责兴建基建及各种道路设施，不能单考虑一个项目，而是要考虑整区规划。若以单一项目进行，基建经济效率降低，而且浪费各种审批程序及资源。发展商先入为主，将影响该区整体规划，令将来规划增加难度。
“土地共享”计划从第一步开始就是错脚，既达不到短中期增加供应，又让地产商主导发展，将规划零碎化，现在还意图分享政府土地。再深入一层，若政府与发展商在计划上不断拉锯，岂非又是另外一个政商合演拖延供应的戏码？在民众没有话语权的今天，请问拖延供应最大的特益者是谁？大量农地为何偏偏选择发展保育区旁边？某建制基金会正鼓励研究发展湿地缓冲区，莫非又是另一个巧合？看官只要将这一切串联，不难看穿这个林郑提出的“土地共享”计划是什么葫芦卖什么药了。◇
责任编辑：陈玟绮
