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地产经纪刘锋谈

买房时聘地产经纪要了解哪些?

文/李奕然

The Group at RE/MAX First
房产经纪刘锋。(The Group at RE/MAX First 提供)
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【大纪元2022年12月08日讯】置业购房是海外华人生活中的一个大事,顺利购得中意的房子,是件开心的事。但在加拿大购房,对许多华人,尤其是对初来乍到的人而言,请到好的地产经纪,对自己安家置业,那是如虎添翼。

在聘地产经纪帮助购房的过程中,有哪些事你需要了解的呢?怎样才能让地产经纪更好地帮到自己呢?来听听卡尔加里最大的地产经纪公司之一Re/max First的The Group Team华语地产经纪刘锋(Frank Liu)的介绍。

刘锋已经在卡尔加里居住20多年,是The Group at Re/Max First唯一的华语地产经纪人,他细致专业的优秀服务,赢得了客户的广泛好评。他对卡尔加里各个社区也非常熟悉,在服务各族裔客户的过程中,积累了非常丰富的房屋买卖服务经验。

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The Group at Re/Max First。(李奕然/大纪元)

购房一定要聘房产经纪吗?

答案是:No。

个别人有过多次房屋买卖经历,十分熟悉流程和细节,他们非常清楚自己的需求,也会花时间熟悉市场行情。如果很自信而且有时间自己掌控每一个交易环节的话,刘锋说这样的人可以不需要聘请地产经纪来帮助买房卖房。

但对绝大多数人而言,买房还是要花不少心思的,了解市场和社区、选房、看房、下单、价格谈判、验房、成交等过程,一环扣一环,随时会有一些意想不到的情况发生,甚至可能会出现买卖双方纠纷等等。如何处理,很多时候其实是件挺不容易的事情,特别是有语言和文化差异而且不了解当地法律法规的时候。聘请地产经纪来帮自己,获得专业的服务,可以让自己省心很多,而且可以最大限度地避免决策失误和日后的潜在纠纷。

另外,刘锋特别强调,和任何行业一样,房地产也是一个不断变化的行业,因此地产经纪和客户需要及时了解这些变化,以便做出最有利的决定。

聘请怎样的地产经纪比较理想?

对许多人来说,房产经纪不过就是带着客户到处看房。刘锋说,带客户看房其实是整个交易中过程中比较轻松的一个环节。好的房产经纪在服务客户时是要下很多功夫的,他会真正理解客户的需要,根据客户独特的取向(Needs & Wants),帮客户在社区位置、房子结构、房产未来的保值增值、性价比以及房屋价格谈判策略等方面,做很多研究,根据专业经验和行业的数据库分析,为客户提供有价值的建议和咨询。他还要在客户购房进展中,根据情境,帮客户排除各种困难,解决许多技术和沟通等方面的障碍。

根据自己的经验,刘锋认为华人特别讲究投缘。地产经纪和客户的第一次交流可能就决定了日后合作的基础,双方都在做自己的判断,在自由平等的基础上合作。相互交流的方式、各自的性格特点、对有关房屋具体问题的看法等,都可能影响这种合作关系的建立。

看房过程(包括远程视频看房)是客户检验一个地产经纪是否专业的重要一环。客户可以从这些角度考察经纪人:专业的广度和深度、对房屋介绍的细节、对社区了解程度、对客户的态度等。

最关键的是,客户和经纪之间是否可以建立彼此的信任。刘锋说,房屋买卖应该是一件很高兴的事情,相互的高信任度会令合作和交易过程更轻松更愉快。如果彼此缺乏信任,他建议不要勉强,否则后面的合作会比较费力。

和地产经纪签协议很重要吗?

找到中意的房产经纪后,客户通常需要和经纪签一个确认委托关系的协议,尤其是在经纪带客户看到满意的房子,需要给卖方下单(offer)之前。

刘锋注意到,有些人一提要签什么东西,就很抵触;或者是另一个极端,让签什么就签什么,至于签的文件内容并不了解,糊里糊涂地,签完了也不知道签了什么。

曾经有客户找刘锋下订单,他问:“以前下过单没?”说下过,但没有成交。刘锋建议客户查一下以前跟房产经纪是怎么签的协议。客户肯定地说:“没有签过什么协议。”刘锋说:“下过单,但肯定没签过协议,这样说真是太糊涂了。”

为什么呢?刘锋解释,房产经纪不是直接从买家拿佣金,这是不允许的。佣金是通过卖方的律师转账给房产经纪挂靠的经纪公司,公司扣除必要的部分并按比例转账给地产经纪。客户与地产经纪的代理协议是肯定要签的,如果日后各方有纷争,那么签字的书面文件就是解决纷争最重要的依据,而且这个协议也是地产经纪(和公司)合法获取收益的依据。

刘锋说:“协议的签署,标志着你与房产经纪正式的法定委托关系确立,签署后的协议对双方都具约束性,当然是很严肃很重要的。”

地产经纪应该主动提前把所签的文件发给客户,使之有足够的时间阅读和提出问题。一般有三个文件客户需要提前阅读:消费者关系指南,代理买卖协议,购房协议。地产经纪有责任为客户把每个条款解释清楚,告知客户跟地产经纪建立委托关系需了解的信息,包括双方需要承担的责任、义务等。

有几种房产经纪协议?

买方与房产经纪的协议有两种:独家代理协议和非独家代理协议。

独家代理协议规定买家只能委托唯一的地产经纪帮自己在特定时间和区域购房,需承担相应的职责和享有的权利等。非独家代理协议则说明买家可同时委托多位房产经纪做代理。

两种协议都可通过双方协商同意提前解除。独家代理协议比非独家代理协议更复杂些,但在保护地产经纪方面更具体,因此多数地产经纪都倾向于采用独家代理协议。有些地产经纪倾向于用非独家代理协议,这种情况对双方的信任度要求更高一些。

需要说明的是,这两种协议没有好坏之分,完全取决于经纪和客户之间平等自愿的协商,签哪种协议都不应该影响一个称职的地产经纪的专业服务质量。

还有一种较特别的协议,是买方和卖方都找同一个地产经纪对某一个具体房产进行买卖。这时,房产经纪会让三方在一起再签一个协议,重新明确各方的责权和义务。作为中间人,地产经纪为了保护双方利益,不能对其中一方有所偏袒。这就是通常说的Double End,地产经纪在这种情况下处于一种利益冲突的位置,只能是在买卖双方同时充分信任的基础上才能操作。

卖方代理协议只有独家代理一种,比较好理解,这里不多说。

更换地产经纪应该注意什么问题?

有时候为客户努力工作帮客户买了房的地产经纪却拿不到自己的佣金,这种情况虽然不常发生,但也需要引起客户的注意。

当买家委托一位地产经纪并签署过独家代理协议,而之后很快又找了另外一位地产经纪并签署独家代理协议的时候,客户手里就同时有两份有效的代理协议,而且其中至少一份是独家代理协议,这就会造成一种很复杂的情况。一旦房屋买卖成交,最终有可能会让其中的一个地产经纪拿不到佣金,或者买家需要额外支付另外一个地产经纪的佣金,甚至可能需要打官司。

刘锋特别提到,有时候独家代理协议的终止并不意味着双方责任的终止,这一点有些客户可能不知道。他提醒客户在更换经纪之前,一定要注意独家代理协议的时间限制,并且一定要和自己的地产经纪充分沟通。客户如果有疑问,可以直接联系经纪公司的Broker(经纪公司的法人代表)寻求帮助。

综上所述,刘锋认为,客户买房子时,如需找个好的地产经纪帮忙打理,对其中的一些程序和规定要胸中有数,这样才能让地产经纪更好地提供帮助。而客户其实就是完成了人生中一个阶段的生活目标,想想能够很快搬进自己心仪的房子,那种感觉应该是多么幸福啊!地产经纪也一定会为帮助客户实现这一个目标而高兴。

欢迎浏览:The Group at Re/Max First
网站:https://www.calgary-real-estate.com/agents/frank-liu/
刘锋联系方式:frank@thegroup.ca, 403-988-0602

(本文系工商报导,相关资讯由商家提供,不代表本报社观点。)

责任编辑:齐守善

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