编者按：在不动产价值链里面，以前并没有“验屋”的说法，比较相近的就是“点交”，进到房屋后，这边点一点、那边看一看，一样都不漏，就没问题。如今，有了“验屋”的出现，买卖房屋更有保障，这也成了我目前的跨界新斜杠。
验屋，让人安心的履约保证
“为什么要做验屋这件事情？”、“它在这里面扮演什么角色呢？”、“又为什么需要这样的角色？”有人可能会这样问。
“就是彼此不信任嘛！”有些人就会开玩笑答。
以前的时代，买房子并没有所谓的“履约保证”，甚至在非都会区，大家都是口头承诺什么时候付钱，然后就可以办理过户，找个代书就解决了。
然而，世风日下，现代人买房哪敢轻易漏掉这个环节？不管是买预售屋、新成屋、中古屋，通通都要有履约保证，把钱放在银行（公正的第三方），才会觉得安心。
因此，不管验屋是否存在一种“信任”问题，这也象征着整个购屋流程的健康化，就跟履约保证一样，验屋已经演变成最后一个关卡。
当卖方告诉你：“房子好了，就可以点交了。”可是大部分的人没有太多买房经验，只有到现场看一看，等到卖方说：“好了，房子就交给你了！”这才发现好像这里有问题、那里也有问题，却不知道要找谁处理，或者自己也不清楚房子到底有没有问题。
于是，因应这个需求，出现了“验屋公司”，意即帮你检验房屋上上下下、里里外外的角色。
中古屋验屋 攸关买卖三方共识
若是购买中古屋，大部分都会透过中介，此时就会考量中介的中立性，攸关是否需要验屋，然而过程中若有什么事情，是否就由房仲公司出面处理？
这里牵扯到情、理、法，好多不同的层面，对于房仲来讲，他是作为两方的桥梁，当然也会告诉买方：“我已经跟卖方确认过了，这里不是凶宅，也没有漏水的问题！”凶宅部分，今天暂且不论，我们单纯来谈漏水这件事。
有时候卖方可能不是故意要隐瞒，他也不知道房子有什么问题，自己住的时候好好的，甚至有些是装潢起来，房子卖出去以后，才发现原来有一些问题，不一定是漏水，可能是给水系统或者是电力故障，此时才发现原来问题那么复杂，却没有人可以帮上忙！
因此，美国大部分的州已有明文规定，一定要在中古屋买卖过程当中，提供验屋公司的报告，这份报告可以帮助双方在合理的价位上，得到买卖三方（买方、卖方、中介）的共识，重点是银行端也可以依照这份报告，提供贷款成数。
这是一个比较高的境界，因为现在中古屋的买卖，银行贷款主要是看地段，也不管到底在哪一栋大楼里头，我家装潢得比较好、维修得比较好，隔壁栋的哪些楼层做得比较不好，银行只要认定在这个地段，就提供这样的房贷，几乎都是以地段的价值进行评估，而没有能力去做验屋这件事。
可是在美国，他们把验屋当作是必要的条件，我认为对于各方来讲，都是一件好事，当然验得越详细越好！
新成屋的验屋 重点放在防患于未然
以新屋来讲，就更需要验屋了，因为新屋卖方就是建设方，理论上没有中立的房仲来当桥梁，卖房子的人如果发现瑕疵，可能就会有所隐瞒。
这里面谈到各种建商不同做法的时候，其实有时候也有一点点感慨，我们跟建商买个几百万、上千万的房子，他们在点交的时候，可能预想买家若是发现哪里有瑕疵（例如：五金配件没有锁好、墙面没有油漆完整等），却用一种――“到时候再来修就好，反正买方看到什么，我就改什么，没看到就过了”的不合适心态。
我觉得这样的做法是不对的，换句话说，当验屋公司的角色出现时，会让人觉得：“你就是来挑毛病的！”呈现出一种对立关系。
我经营房地产的专栏，写了这么久、写了这么多，一直关注“防患未然”这件事，不是说挑出的毛病越多，我就越高兴，并非以这样一个负面观点作为切入点。
这次因为朋友们的邀约而被迫“斜杠”，我也希望讲清楚，不要把验屋当作是总要找一个人来挑毛病，挑的毛病越多，大家就越高兴，事实正好相反，如果大家都做得好好的，降低验屋和后续修整需求，不是更棒吗？
验屋公司角色 房屋健康的守门员
我常常跟朋友们聊天时，谈到验屋公司其实比较像“健康检查”，意思是说，我不是医生，无法直接告诉你：“不行，你的血脂太高了，所以你要怎样、怎样处置……。”只能运用一些仪器和设备，包括我们的专业技术分享：“你可能患有三高，可能椎间盘突出了……。”
提供一个公正客观的第三方资料给你，要不要修、要不要改，或者是坦白讲，究竟有没有构成问题，都由你个人决定！
因为就算是建商的墙面没有漆好，导致坑坑疤疤，但是你也许觉得没有关系，反正全屋都要装修，墙面状况是在可接受的范围。
但是万一那些没有要装修的人呢？他们可能根本分不出来，以为油漆完整度就是这样子，等到开始要装柜子或是家具进来的时候，才发现：“哎呀！这个柜子也没有办法靠墙，两边还有缝隙！”到时再来讨论这件事情，不是更麻烦吗？
因此理论上，如果先找出问题的话，在还没装潢之前先处理，对建设公司也是比较省事，万一装潢已经盖上去了，半年后漏水，那又是一个纠纷。
水电的验屋 内行人一眼便知有没有！
一般的集合住宅，真的是一个非常复杂的工种或产品，以水电来讲，我想没有任何一个建设公司想要把水电做不好，因为水电的维修很麻烦，可是一栋集合住宅可能有100 户完工，能确保所有的落水头、水龙头、管线，通通都没有问题吗？有时候也很难讲。
因此，我认为在交屋前，至少先确认水电的部分，是必要的一环。
因为建设公司的营造发包，也是找一个水电下包，再由包工去找水电工班，而这些水电工班的资历跟经验，可能会有所落差。表面上看起来当然没问题，但是内部有没有问题，那可就不一定了。
在没有验屋公司之前，我想大家买卖房子，不管是新屋也好、中古屋也好，查看给排水的方式，就是把水龙头打开，然后冲一下，观察流水和泄水的速度是不是顺畅，就这样结束了。
可是实际上在使用的时候，并非如此，有的人太过，就要给它开个10 分钟，如今是缺水的时局，不免觉得颇为浪费，而有些人则是开一下评估有进水和泄水就好了。
现在的验屋真的很像人体检查一样，采用“内视镜”观看水管的内部，把镜头伸进去，确认有没有阻塞。
各位可能会想：“新房子阻塞什么呀？”因为施工多人经手，有些人为求方便，可能在施工过程中遗下水泥或是一些污损物等等，当我们使用水管检查排水／给水好像没事，可是一旦用内视镜检查时，就会发现里面挂了很多水泥块，甚至有一些杂物，可能已经有50％阻塞。
因此检测的时候，感觉水路还是相当顺畅，但搞不好住一段时间就会堵住了。我们当然不希望发生这种状况，可是不可避免地，往往就有这些情形。
再讲到电力的部分，现在的电也非常复杂，有110、220伏特（V），有些人买了新屋，想要“客变”，就把这条线拉到那里、那条线拉到这边，如果没有经过仔细查验的过程，只是拿颗灯泡放上去：“好，它有亮！”里面的瓦数或是接线的部分，可能都有问题。
我们最常做的一个检验就是打开配电箱，如果发现配电箱里的线接得乱七八糟，那么这一家就要仔细检查，因为连一个配电箱都很混乱，配线都排不好的话，以小看大，整体水准肯定有问题。这也是为什么买中古屋，有些人会强调要水电重拉，这个就是原因。
其实我们也不鼓励所有新的水管、水电，通通埋在水泥里面，这已经是过时的方法，因为一旦埋进去，遇到需要维修的时候，就会变得相当复杂。
所以遇到水电需要重拉，我们也会鼓励明管、工业风，尽量减少这种以后可能产生问题的方法，就是要让消费者知道――我到底买到什么样的房子。
此外，现在新的马桶已经不是密闭式，前面有做一个小开口，万一堵住的时候，自己拿一个铁丝勾一勾就通了。这就讲到另外一个问题，因为现在的人对居家用品比较追求名牌，他们认为这是一种享受，所以有人或建商会在装潢的时候要求：“我用一颗进口马桶，非常时尚漂亮，整体造型怎样……。”殊不知它可能比较容易堵塞。
我们在检查时，也可以看得出来，建商是否有针对不同的建材设备，还有不同的维修或是装置方法，才不会造成搬进去以后，需要维修的地方多不胜数。
验屋等于房子健康检查 努力与建商达成双赢
不过，以验屋公司的标准，通常会拿一些基本配置图进行比对，绝对不是用肉眼或是仪器稍微检测就好，还要比较当初施工有没有确实，这些都是验屋公司要做的事情。
但是对于我而言，我一直不想把验屋单纯视为只是一门生意，验屋这件事情就像“健康检查”一样，还是有很多人觉得说：“没有关系，我身体很好，只要有事情，就去看医生就好！”我觉得也无可厚非，但是有人就会相当在意，觉得我要定期检视房屋状况，总是要知道自己到底买到或住到什么物件。
因此，我鼓励验屋，然而重点是建设公司或卖方千万不要认为反正有验，等你验了以后，验出问题，我再来处理，你没有验出问题，我就当作没这回事，这也是不健康的心态。
我所期许的美好愿景是一起让产业更健康，共创双赢，所以建设公司也要全力配合验屋公司，提早找出问题，在还没装修之前，维修都还是很方便的阶段，让买卖双方，都能够真心满意。
（网站专文）
<本文摘自《罗姐谈房屋检验攻略标竿：预售交屋、成屋交屋、中古屋验屋程序轻松上手！》，博思智库提供>
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责任编辑：曾臻
