专家:中国停贷风波或陷死局 银行忧挤兑

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【大纪元2022年07月19日讯】(大纪元记者林岑心、易如采访报导)中国烂尾楼引发的业主停贷潮,连日来,成为各界关注的焦点。许多业主控诉银行违规把预售资金转给开发商,导致项目资金断链而烂尾。大陆原投行人士郑义接受大纪元专访,分析眼下的停贷风波可能是一个难解的死局,并且令银行贷款资产风险升高,值得关注。

多楼盘业主指银行监管账户遭到挪用

7月16日,广东佛山天丰花园二期的业主继续在网上投诉。业主表示,天丰誉城停工一年以上,银行违规放款,业主几亿贷款基本没汇进住建监管账户,全被开发商挪用,业主投诉无门。天丰花园二期的开发商为佛山市粤裕房地产投资有限公司,该项目10年前拿地。佛山粤裕房地产为当地中小型房企。

7月17日,位于上海嘉定区徐行镇的佳兆业城市广场五期业主小蔡告诉大纪元,该楼盘去年10月停工至今尚未复工,三百五十多户业主日夜难眠,“徐行五期一批次基本没进展,业主放款1.1亿按揭资金,被四期和自持给消耗殆尽,只剩1,500万了,业主感到受到欺骗。”

佳兆业在2021中国上市百强房企中排名第19位,2021年11月,出现理财产品逾期兑付,停牌两周。除了上海徐行楼盘外,重庆市高新区佳兆业珑樾壹号亦传出停工。

位于郑州的融创中原大观建案,业主6月中旬因为维权被赋红码,和河南村镇银行“红码事件”同受关注。该楼盘原定今年7月交房,但截至目前,大部分楼栋处于停工状态。业主反映,该楼盘的监管账户资金疑被总部挪用。

融创是中国第三大地产开发商,今年5月出现美元债务违约,无法偿还1.05亿美元的利息。

恒大集团名下的烂尾楼更是遍布中国30个省份。据中指院统计,去年11月,恒大全国1,322个建案中,已成交、未竣工的项目面积超过30万平方米。

近日,网上流传一份光大银行交流纪要,全国涉及“保交房”约有600万~800万套,其中恒大就有140万套,总资金缺口在2万亿至3万亿。

全国各地烂尾楼业主发布“强制停贷告知书”,要求期限内复工,否则强制停贷。据民间统计,加入这波停贷潮的楼盘已有三百多家,受到中共全网封锁,消息无法传出。

分析:开发商、地方政府勾兑

原大陆投行人士郑义7月17日告诉大纪元,在中国,开发商开发楼盘的过程中,必须保留30%至40%的销售回款作为保证金,存到房管局指定的银行账户进行监管。

对业者质疑监管账户的资金没了,他说,“银行不可能私自抽调这部分资金,如果政府不批这个文件,银行的钱,是谁也动不了的,说明开发商和地方政府之间肯定是有勾兑的。”

“现在政府为了救市,它逼着开发商去解决资金链问题,政府又不可能出钱,它只有允许开发商去提监管户的资金,临时去补漏一下,当做一些资金周转。”郑义分析,政府人员可能想,如果开发商把钱还给银行,银行立刻再放出同样的钱,这钱不就转了一圈儿,相当于银行给开发商倒贷(借新贷还旧贷)。

但是,郑义说,开发商从银行取得资金只占其总体融资的一小部分,大部分资金来自于信托、基金、保险等其它非标性融资。

“很多都是集合类的信托,亦即从老百姓手上募集资金,指定一个信托集合计划。举例来说,二百人凑了两个亿给开发商,这些人都是有名有姓的,如果不还的话,立刻会出现群体事件。”他说。

“相对来说,从银行借来的钱,并非特定的人群,是数以万计的储户,所以,对于企业来说,它归还贷款的时候,它会先归还一些信托类的贷款、保险类贷款,这是他们常见的操作。”郑义说。

他说,开发商拿到监管账户里的资金,用于归还其它贷款,或支付给总承包商、积欠的工程款,甚至借此机会拿钱跑路的,都有可能。总之,监管资金花光了,房子就彻底烂尾了。

房地产陷系统性死局 业主停贷止损

郑义分析,开发商的资金链断裂,不可能只欠一间银行,而是欠所有的债权人,他都无法解决,不得不去动用监管账户里的钱;而政府之所以同意开发政商动用监管账户的钱,也是没办法,政府不可能拿财政去给开发商还贷、开工干活,地方政府自己都欠银行钱。

现在银行要业主继续还贷供楼,业主则要求开发商必须得复工,但开发商如何复工,他哪来钱呢?“等于是个死局,目前来讲,现在这局破不了。”他说。

郑义说,想要打破这个僵局,房市得一点一点回暖,法院豁免一些债务,或银行再拿出钱来倒新贷,“但关键是,不是一家开发商,现在是很多项目、很多开发商,很多地区、城市都出现问题,这就是一个系统性问题了。在此系统性风暴底下,老百姓不还贷款,等着开发商开工,可能是所有方案中最好的一个结果。”

银行风险扩大 担忧民众挤兑 限制取款

“目前最难受的是银行,它把钱都放出去了,但现在没地方收钱了,这时候如果出现挤兑,那银行就得垮,现在风险在银行那儿。”郑义说。

开发商买土地、盖房子通过银行贷款,老百姓买房也通过银行贷款,而银行的钱是从老百姓、从储户的存款来的,他说,“这种现象长期下去的话,银行变成一个空壳了,老百姓只要去取钱,肯定是不会让你取的。”

《证券日报》18日报导称,中国海南省称为防范电信诈骗、反洗钱风险,近日将加大“断卡”行动,针对账户活跃度低、可能存在异常交易等,银行会对其进行锁定。其它北京、山东、海南等地多家银行亦有类似说法。

郑义认为,各家银行虽然都出来说“风险可控”,但其统计数据并不反映真实情况,“按揭贷款由于有房产进行抵押风险低,是银行的优质资产,占其正常业务量的相当一部分,银行怎么可能没有风险呢,现在银行的风险最大。”

按揭贷款的断供风暴也在影响香港银行。评级机构穆迪认为,受疫情冲击,加上房地产市场低迷,中国经济放缓,香港银行的内地贷款资产风险正在上升。穆迪报告表示,中国内地贷款占香港银行总贷款额高达35%,其中内房贷款占两至三成。◇

责任编辑:李穹#

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