【大纪元2022年07月19日讯】（大纪元记者林岑心、易如采访报导）中国烂尾楼引发的业主停贷潮，连日来，成为各界关注的焦点。许多业主控诉银行违规把预售资金转给开发商，导致项目资金断链而烂尾。大陆原投行人士郑义接受大纪元专访，分析眼下的停贷风波可能是一个难解的死局，并且令银行贷款资产风险升高，值得关注。
多楼盘业主指银行监管账户遭到挪用
7月16日，广东佛山天丰花园二期的业主继续在网上投诉。业主表示，天丰誉城停工一年以上，银行违规放款，业主几亿贷款基本没汇进住建监管账户，全被开发商挪用，业主投诉无门。天丰花园二期的开发商为佛山市粤裕房地产投资有限公司，该项目10年前拿地。佛山粤裕房地产为当地中小型房企。
7月17日，位于上海嘉定区徐行镇的佳兆业城市广场五期业主小蔡告诉大纪元，该楼盘去年10月停工至今尚未复工，三百五十多户业主日夜难眠，“徐行五期一批次基本没进展，业主放款1.1亿按揭资金，被四期和自持给消耗殆尽，只剩1,500万了，业主感到受到欺骗。”
佳兆业在2021中国上市百强房企中排名第19位，2021年11月，出现理财产品逾期兑付，停牌两周。除了上海徐行楼盘外，重庆市高新区佳兆业珑樾壹号亦传出停工。
位于郑州的融创中原大观建案，业主6月中旬因为维权被赋红码，和河南村镇银行“红码事件”同受关注。该楼盘原定今年7月交房，但截至目前，大部分楼栋处于停工状态。业主反映，该楼盘的监管账户资金疑被总部挪用。
融创是中国第三大地产开发商，今年5月出现美元债务违约，无法偿还1.05亿美元的利息。
恒大集团名下的烂尾楼更是遍布中国30个省份。据中指院统计，去年11月，恒大全国1,322个建案中，已成交、未竣工的项目面积超过30万平方米。
近日，网上流传一份光大银行交流纪要，全国涉及“保交房”约有600万～800万套，其中恒大就有140万套，总资金缺口在2万亿至3万亿。
全国各地烂尾楼业主发布“强制停贷告知书”，要求期限内复工，否则强制停贷。据民间统计，加入这波停贷潮的楼盘已有三百多家，受到中共全网封锁，消息无法传出。
分析：开发商、地方政府勾兑
原大陆投行人士郑义7月17日告诉大纪元，在中国，开发商开发楼盘的过程中，必须保留30%至40%的销售回款作为保证金，存到房管局指定的银行账户进行监管。
对业者质疑监管账户的资金没了，他说，“银行不可能私自抽调这部分资金，如果政府不批这个文件，银行的钱，是谁也动不了的，说明开发商和地方政府之间肯定是有勾兑的。”
“现在政府为了救市，它逼着开发商去解决资金链问题，政府又不可能出钱，它只有允许开发商去提监管户的资金，临时去补漏一下，当做一些资金周转。”郑义分析，政府人员可能想，如果开发商把钱还给银行，银行立刻再放出同样的钱，这钱不就转了一圈儿，相当于银行给开发商倒贷（借新贷还旧贷）。
但是，郑义说，开发商从银行取得资金只占其总体融资的一小部分，大部分资金来自于信托、基金、保险等其它非标性融资。
“很多都是集合类的信托，亦即从老百姓手上募集资金，指定一个信托集合计划。举例来说，二百人凑了两个亿给开发商，这些人都是有名有姓的，如果不还的话，立刻会出现群体事件。”他说。
“相对来说，从银行借来的钱，并非特定的人群，是数以万计的储户，所以，对于企业来说，它归还贷款的时候，它会先归还一些信托类的贷款、保险类贷款，这是他们常见的操作。”郑义说。
他说，开发商拿到监管账户里的资金，用于归还其它贷款，或支付给总承包商、积欠的工程款，甚至借此机会拿钱跑路的，都有可能。总之，监管资金花光了，房子就彻底烂尾了。
房地产陷系统性死局 业主停贷止损
郑义分析，开发商的资金链断裂，不可能只欠一间银行，而是欠所有的债权人，他都无法解决，不得不去动用监管账户里的钱；而政府之所以同意开发政商动用监管账户的钱，也是没办法，政府不可能拿财政去给开发商还贷、开工干活，地方政府自己都欠银行钱。
现在银行要业主继续还贷供楼，业主则要求开发商必须得复工，但开发商如何复工，他哪来钱呢？“等于是个死局，目前来讲，现在这局破不了。”他说。
郑义说，想要打破这个僵局，房市得一点一点回暖，法院豁免一些债务，或银行再拿出钱来倒新贷，“但关键是，不是一家开发商，现在是很多项目、很多开发商，很多地区、城市都出现问题，这就是一个系统性问题了。在此系统性风暴底下，老百姓不还贷款，等着开发商开工，可能是所有方案中最好的一个结果。”
银行风险扩大 担忧民众挤兑 限制取款
“目前最难受的是银行，它把钱都放出去了，但现在没地方收钱了，这时候如果出现挤兑，那银行就得垮，现在风险在银行那儿。”郑义说。
开发商买土地、盖房子通过银行贷款，老百姓买房也通过银行贷款，而银行的钱是从老百姓、从储户的存款来的，他说，“这种现象长期下去的话，银行变成一个空壳了，老百姓只要去取钱，肯定是不会让你取的。”
《证券日报》18日报导称，中国海南省称为防范电信诈骗、反洗钱风险，近日将加大“断卡”行动，针对账户活跃度低、可能存在异常交易等，银行会对其进行锁定。其它北京、山东、海南等地多家银行亦有类似说法。
郑义认为，各家银行虽然都出来说“风险可控”，但其统计数据并不反映真实情况，“按揭贷款由于有房产进行抵押风险低，是银行的优质资产，占其正常业务量的相当一部分，银行怎么可能没有风险呢，现在银行的风险最大。”
按揭贷款的断供风暴也在影响香港银行。评级机构穆迪认为，受疫情冲击，加上房地产市场低迷，中国经济放缓，香港银行的内地贷款资产风险正在上升。穆迪报告表示，中国内地贷款占香港银行总贷款额高达35%，其中内房贷款占两至三成。◇
责任编辑：李穹#
