【大纪元2023年11月11日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）根据租房机构Tenancy Services的最新租房抵押金数据，全国平均租金从去年第三季的每周540元增至今年第三季的580元，平均年涨幅为7.4%，每周租金净上涨了40元。其中有两个地区年涨幅超过20%，皇后镇湖区的租金每周净上涨了高达130 元，奥克兰的租金每周净上涨了60元。
不过，尽管租金大幅上涨，但不足以平衡上涨的利率。多位专家都预计，即将上任的国家党政府的房地产政策，不仅不会鼓励更多房地产投资者进入市场，反而可能让更多的投资者抛售投资房产。
11个地区租金年涨幅为双位数
根据该机构的数据，全国各地区租金涨幅差异较大，其中，陶波（22.2%）和皇后镇湖区（21.0%）的租金，在截至9月底的一年里上涨了超过20%；另外还有9个地区的租金年涨幅超过10%，包括奥克兰（10.2%）和基督城（10.8%），其中法卡塔尼（Whakatane）的年涨幅接近20%，为19.6%。
在租金的净涨幅上，皇后镇湖区上涨最多，每周上涨高达130 元，使该地区租金中位数达到每周 750 元，成为全国房屋租金最昂贵的地区；陶波第二，每周上涨100元，达到每周550元；法卡塔尼第三，每周租金上涨了90元，达到每周550元；大奥克兰地区的租金每周上涨了60元，令该地区租金中位数达到每周650元。
达尼丁的租金涨幅最小，仅为每周 7 元（1.6%）。惠灵顿地区的租金涨幅也相对较小，在截至今年 9 月的 12 个月中，惠灵顿市的租金中位数每周仅上涨 10 元（1.7%）。同期下哈特的租金每周仅上涨 15元。
在大奥克兰地区，租金上涨幅度从城市北部边界的Rodney每周上涨20元（3.2%），到奥克兰中部Orakei每周上涨83元（12.2%）不等。
拿钱跑路 “父母”投资者准备退出
多位产业专家都说，如果国家党坚持其承诺、将明线测试（Bright-line Test）时间缩短至两年（即两年后转卖房产即可免除资本利得税），从明年中期开始，大量投资房产可能会涌入市场。
他们表示，在 2020 年利率较低时购买投资房产的“父母”投资者，现在不得不偿付更高利率的抵押贷款。
而且同时，明线测试时间的改变，将使他们能够出售这些投资房产，获得全部利润，而无需缴税。
目前，对于 2021 年 3 月 27 日之后购买的房产，明线测试期限为 10 年，对于该日期之前购买的房产，则为 5 年。然而，国家党承诺，不迟于 2024 年 7 月，将把明线测试时间缩短至两年。
明线测试针对的是主要住宅之外的房产，包括投资房产、度假屋或在海外期间空置的房屋，在短于限定时间内出售就需缴纳明线税。
贷款市场抵押贷款顾问戴维．威廉姆斯（Dave Williams）表示，一些在利率为 2% 时购买房产的父母投资者，将难以偿还利率高达 7% 以上的抵押贷款，如果这种情况发生，市场上的房产可能会从明年7 月开始激增。
他说，那些无法用租金收入偿还房贷的人，极有可能会质疑投资房地产是否是他们退休生活的正确投资工具。
“会有相当多的人说，‘看，这不适合我们。一旦[明线]回到两年，我们将能摆脱投资房产并拿走我们（投资）的钱。”
CoreLogic的首席房地产经济学家凯尔文．戴维森（Kelvin Davidson）也表示，毫无疑问，一旦明线测试规则发生变化，将会有更多投资者寻求出售手中的房地产。
“每周都会有许多投资者亏损，他们只是在等待明线到期。因为你可能每天都在赔钱，但你可能会想，“如果我必须缴资本利得税，情况会更糟”。因为你
本来可能拥有 20万元的资本收益，但如果税率为 33%，则相当于去掉6.6万元。你可能会更倾向于简单地等待明线到期。”
戴维森表示，虽然这取决于每套房产以及购买时间，但任何在 2020 年下半年买房的人，几乎肯定会获得资本收益（售价比买价高），因为当时房价刚刚开始上涨。
房地产投资者尼克．简特尔（Nick Gentle）表示，不断上升的利率、税单和保险成本都在损害投资者的利益，迫使他们出售房产。
简特尔还经营房地产销售公司，他预计，届时挂牌量会增加，这是明线规则变化的直接结果。“这些人一般在 2019 年、2020 年、2021 年买房，当时利率较低，房价飙升，之后利率上升，然后税收规则发生了变化，他们可能才开始看到自己的税单。”
房地产经纪公司Bayleys Canterbury的投资销售专家安吉拉．韦伯（Angela Webb）表示，“那些在 2020 年至 2021 年购买房产并对成为投资者感到兴奋的人们，现在会发现这非常困难，特别是如果他们只以低抵押贷款利率固定一两年。现在虽然租金上涨了，但涨幅还不够（平衡抵押贷款利率）。”
她说，还有一些一直持有房产的房地产交易商，一旦不需要缴纳利润税，他们也可能决定出售这些房产。
不过同时，房地产规则的其他潜在变化，也让投资者开始再次询问老房子。“人们更有信心再次购买二手房作为投资房产，因为随着租金的上涨，人们可以在更高的利率下实现盈利。”
但新西兰房地产投资者联合会主席苏．哈里森（Sue Harrison）并不认为该团体的成员会因为明线规则的变化而突然出售房产，她说，更有可能是高额税单促使他们出售房产。
哈里森表示，税收上涨对投资者来说是一个更大的问题，而即将上任的政府已经同时发出了围绕这一问题进行改变的信号。在国家政府下，利息扣除规则将在几年内恢复，到 2024 年保持在 50%，然后在 2025 年升至 75%，并从 2026 年 4 月起升至 100%。
然而，国家党目前正在与行动党和优先党进行谈判，以组成联合政府，因此其政策的具体细节可能会根据谈判结果而改变。
责任编辑：蓝克
