作者：Dave Spooner
（大纪元记者任季编译）当你有一套房要出租时，需要做很多准备。从选择一个合理的租金标准到筛选新的租户入住，少了一个环节都是事儿。
确定你的出租条款是出租房的重要步骤。如果你已经有出租的其它房产，你可以参照原来的条款。然而，不同房产有各自的特点和需求，你可能会发现需要相应地修改或调整你的方案。
你可能也在想： 对房东来说，什么是“最好的”方案？哪些条款对房东和租户都有好处，哪些会带来灾难？
如果你遇到了这些或其它相关问题，请往下看，了解如何确定和执行你的租赁合同。
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第一步：了解法律
在你确定任何条款之前，你需要知道哪些条款是合法的。房东和房客的关系受联邦、州和地方法律的规制。为什么要了解这些法律？因为违反法律的代价很高。如果你不了解你所在地区的法律，就很容易犯错。
在准备任何租赁协议或合同之前，第一步应该是查阅这些法律。这些法律条文可能读起来很乏味，但要明白那些拗口的术语都有特定的涵义，与你的租房条款密切相关，而你的条款又关系到租户的居住和生活。关键是要知道在你所在的州什么是违法的，如果有不明白之处，要咨询有经验的律师。
第二步：研究并确定你的条款
在你清楚法律将如何影响你的条款后，你可以开始确定你租房的“大政方针”。以下是一些常见的要素，许多房东的的租约中包括了这些条款涉及的内容。
逾期费用和宽限期
租房合同包含的条款中，有两个重要条款是滞纳金和宽限期。为了房客按时付款，大多数房东对逾期付款设立了滞纳金。滞纳金本身并不是你的经常收入，但它确实能鼓励租户按时缴房租，这都是成功的租赁业务必备的条款。
宽限期是另一项可以列入租约的条款。宽限期允许房客推迟数日支付租金，过期后再收取滞纳金。宽限期不仅仅是一种善意，还可以避免租户支付不必要的费用或因晚几日拿到工资而遭到房东发送驱逐通知。
滞纳金和宽限期都是由州法律规定的。您所在州的立法机构可能对滞纳金数额有限制，或规定了最低宽限期。
宠物
宠物是另一个有争议的契约内容。是否应当接受宠物？
宠物肯定会给你的房产带来一些风险（想想被抓的家具、吠叫、混乱等等），但也应该考虑它可以给你的价值。宠物会带来舒适、快乐，以及最重要的金钱。宠物主人会愿意多花几百块钱来让房主容纳他们毛茸茸的朋友，这是一个非常有利可图的市场。
如果你允许在你的房产中饲养宠物，建议你在租房宠物条款中包括宠物费和/或宠物押金。这样，在房屋出现任何损坏的情况下，你会得到一定的赔偿。然后，你可以各种方式宣传你的宠物友好物业： 在你的房屋介绍中包含宠物相关的信息，在社交媒体上发布，甚至可以建立一些宠物设施，如宠物乐园或洗狗站。
如果决定不允许养宠物，只需记住，无论你的宠物条款如何，不能剥夺房客饲养服务性动物或情感支持动物（ESA）的权利，剥夺这些权利是非法的。
转租
如何处理转租？如果你想要稳定的租金收入，但是租户不能保证一定会长租，那么可能需要允许租户把房屋转租出去。从长远来看，这是不是好主意呢？
转租并不适合每个人，如果在租赁契约中有明确和严格的转租条款，则允许转租会为房东带来益处。例如，要求你的租户在最终确定之前向你提交承租人的姓名和信息，以便你可以自己筛选这个人。这样，你就会知道是谁住在你的房子里，而且你可以确保他们是合适的人选。此外，保留对所有分租者的最终决定权，并在租约中列出所有的保障条款。
租户的装修
通常情况下，租户有了新的家，总希望做点个性装饰。这很自然，而且通常不是问题。但是，如果你的租户想对房屋进行永久性的修改，如粉刷，添加货架等，该怎么办？
处理这些要求的简单方法是全面添加“不能改装 ”条款，这样你就不必担心允许一些租户而拒绝其他租户的问题。但偶尔，你的租户可能有非常好的装修方案。
如果你选择允许，那你总是希望要按照这个方案把装修工作做好。一般来说，可以提前制定一些基本规则。以刷漆为例，你应该明确什么可以刷，什么不可以刷，要求使用坚固的底漆，并规定工作标准（以及工作失误的补救，如请专业油漆工重做）。此外，最好规定允许的油漆类型，而不是颜色，这在确保高质量材料的同时，也给了租户一些自由。
租户的保险
最后，要求租户购买保险是明智之举。如果发生事故，你的租户保险通常会在你的保险之前启动，所以这个条款可以节省你与自己的保险公司打交道的时间和麻烦。把租户保险条款添加到租约中。
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第三步：违规条款
如果你不严格执行条款，那么这些条款就不会起作用。如果这些条款都在你的租赁合同中明确说明（并符合当地法律），你在执行时应该不会有任何问题。
例如，只要你的迟缴租金条款不超过当地的限额，你就可以强制收取滞纳金。对于其它违规行为，可以先温和地提醒，然后严厉地警告，最后正式发出违约和驱逐通知。
对于严重的违反行为，不要犹豫，要立即行动。如果发生任何违法行为，大多数州允许你立即发出无条件清退的通知。如果你不对这些违规行为作出迅速和严厉的反应，租户就不会尊重你，而且很快发现他们可以违反任何他们不想要的条款。
订定出你的租房条款是一件繁琐又令人兴奋的事情。终于你的想法将付诸实现，努力可望取得成果。尽早关注这些细微的环节对日后的租赁确实有很大关系。一开始就制定坚实的条款，往后就能享有顺利租赁的好处。
原文：How to Decide on and Enforce Your Rental Policies as a Landlord | Entrepreneur 刊登于Entrepreneur(企业家)网站，授权《大纪元时报》转载。
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