【大紀元2013年11月15日訊】兩星期前本欄（【經濟法律】）的一篇文章，標題指「大廈外牆亦可被逆權佔有」，但其實內文指尚未有清楚的答案，而那一件案只去到地方法院，涉及的只是臨時禁制令的申請，法院只是限制了業主28天內不得清拆依附於外牆的頂篷，案件應以和解告終，法律觀點未有真正裁決。本案則是高院上訴庭的裁決，並清楚討論了一幅牆本身不可能被逆權佔有的理由。案件同樣留有在土地上佔有問題未解之處，但不能因為依附一幅牆而佔有該幅牆的權益則很清楚，因為逆權佔有只限土地。
Sunborad Holdings Ltd v Occupiers &Ors [2012] 2 HKC 178
原告人為香港銅鑼灣白沙道15號地下的業主，地下有一外牆與外面的後巷隔開。第三被告人（其他被告人不知名）為一補鞋匠，在外牆經營一檔口，靠於外牆之上，並建造了一些建築物。原告人入稟要求重奪外牆的擁有權。被告人則辯稱按《時效條例》原告人的權益已經失去。原審判被告人敗訴，他上訴到上訴庭，結果亦敗訴。
本案並無爭議的事實，是被告人分別在1972、1984、1986年分別築建了大小鐵箱及簷蓬，皆附於外牆之上。這做法從未得到業主的准許或同意。原審法官分析主要問題在於法律上「逆權佔有」（adverse possession）是否能引用同一垂直的平面（vertical plan）。法官裁定不能。他引用英國1901年的案例，指任何逆權佔有的權益皆需可以經界標、現職、或體積的計算（measurable by metes and bounds in some way cubically）。
在上訴的過程中，原告人的資深大律師指出任何有形的（corporeal）可繼承的財產是指地面上的一片地方，上面有平面的蓋或建築物。地方不必是大面積，但需有實質性用途（have some substance）。
在一幅牆上批出租約（lease）是可以的。但這是因為牆是在土地之上而事實上牆的租約就是所立之地的租約連同牆的本身，但這並不等同牆本身可以租出租約。這是不可能的，牆的表皮沒有深度（depth），並不是立於土地之上，所以牆的表皮並不是可以作租約的（surface of wall）。在無法界定土地的比例（portion of the soil）的情況下，任何租約皆是不可能出租的。
上訴庭的法官同意了這一說法，由於牆的表面沒有可能構成租約，所以亦不會構成逆權佔有的權益。
被告人的律師在上訴時爭辯就算牆的表層不能當作可租的土地，但依附於牆上的建築物有釘及螺絲釘（nails & screws）。但上訴庭法官指這一新觀點並無在上訴的文件之中提出這一論點，所以法庭並不批准這一點被提出。被告亦無提出地役權（easement）的申索，以致使用後巷的權利，所以只能判上訴失敗。
細心分析，這案的結論有問題。附於外牆的建築物有釘及螺絲深入牆內，而牆立於土地之上，上訴庭亦承認這有可議之處，但以沒有在文件中提出而只是口頭之處而不批准，是否合乎公義？而外牆是否能被逆權佔，豈不是始終懸而未決的法律觀點？◇
（責任編輯：楊家諾）
