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【大紀元6月17日訊】回歸5年，不難發覺香港出現了巨大的轉變，這些轉變，可能是事物發展的必然規律，不以人們的意志而轉移，也可能與回歸的種種有關，也可能與全球整體經濟氣候拉上關係。
5年，是時候為香港做一次較全面的回顧與前瞻。
據明報6月17日報導﹐買樓可說是反映巿民經濟狀??的最佳指標，回歸初期排長龍買樓的盛??，在97年金融風暴後難再復見，往後樓價只跌不升。
由無殼蝸牛至住宅業主，由房策官員至大地產商，近年來都活在樓市陰影下。眼見樓價累積跌幅達六成，有人趁低吸納成為逆市大贏家﹔相反，大批負資產業主卻不知何時才能鬆綁。
居屋政策和房屋架構漸見清晰，結構性經濟問題及高失業率卻未露曙光，樓價攀升無望。輸家們，前面恐怕還有漫長的艱苦道路。
「負資產問題一日不解決，香港(經濟)不會有明天﹗」負資產大聯盟主席陳啟明相信，香港人並非無錢，至少從銀行存款增長可以見到。自從出現負資產的問題，香港人危機感有增無減，就算有份工，都省吃省用，試問人人消費心態如此，經濟怎能有起色﹖
「總之政府首要搞好經濟，令市民覺得香港有前景，這樣便可令負資產業主有求生的意欲。」這是他對特首董建華今後施政的由衷之言。
本身經營零售生意的陳啟明說，近年生意一般，雖然自己也是負資產「人辦」，但情??總好過一些打工仔的聯盟成員。他說，不要以為負資產都是金融風暴的後遺症，「我認識有不少成員，是99及2000年才買樓，部分甚至借政府首次置業貸款，如今到期，要多供首置部分的本息。」
回歸5年，負資產問題不但影響港人的消費意欲，部分負資產業主的生存意志及自尊都被消磨殆盡，燒炭事件時有所聞。據金融管理局數字，截至今年3月底，全港共有67500宗負資產個案，數字未包括由政府資助及發展商提供的二按計劃。以一個家庭平均有3至4名成員計，受影響人數可能高達20多萬。
大聯盟較早前便提出，希望港府格外施恩，容許負資產業主延遲，供首置部分的貸款。
陳啟明憶述，推出140%按揭計劃的中信嘉華銀行董事的一番話，反映為何銀行願意推出針對負資產按揭的原因。該董事說﹕「97年至今，仍願意承擔本身的負資產樓按，對於這樣負責任的好客，銀行怎會不爭取﹖」
他說，負資產業主是「好客」並非妄語。就他所見的大聯盟成員，兩公婆胼手胝足，節衣縮食，仍要向銀行供款，為的是保衛自己的樓房資產。
陳啟明說，一日，一名支持大聯盟的市民走來對他說﹕「我好支持聯盟所做的事，但我不再是負資產，因為我決定放棄層樓，迄今已斷供4個月。」他說，若個個負資產業主都放棄物業，你想想本港樓市會變成什麼景??﹖
香港回歸5年，樓市可說「有跌無升」，產生大批負資產的樓市「輸家」。不過世事無絕對，樓價大跌，對擁有大筆資金、眼光獨到的實力買家，卻是擇肥而噬的千載良機。
除了大型發展商趁低買地外，97年後在樓市最積極入市者，無疑是人稱「玩具大王」的旭日國際集團主席蔡志明。
蔡志明97年至今，先後購入數十項投資物業，涉及金額近40億元，而近期最矚目的兩宗入市個案，分別是以每呎近11,000元購入已落成、全球最高的住宅物業——紅磡海名軒兩個相連複式單位，以及作價2.1億元，向前市政局主席梁定邦家族購入旺角先施百貨現址。
此外，蔡志明購入的物業不少屬於銀主盤，往往能以極低價錢購得「便宜貨」，又或租金回報率極高，成為樓市大跌下的「大贏家」。
蔡志明承認，97年後樓市大跌，造就了他的入市良機。「97年想入市又『冇膽』，多年來『忍手』積存大量資金﹔加上近年公司的玩具生產生意賺大錢，而入股的美國上市公司股價不斷上升，能夠售股套現，因此能趁97年後樓價大跌，可大手吸納高回報的物業。」
蔡志明採取「只買不賣」、做其「收租佬」的策略，「買入的物業，個別租金回報率可以有9厘﹔銀行做按揭，息率可以低至拆息加15點子，現時只有3厘左右。可以說，單是收租已夠供樓有餘，故所有物業投資都非常穩陣自己的玩具生意利潤和售股收益，每年都有數億元，所以每隔一段時間，又會有新的資金入市。」
他說﹕「不用為供樓擔心，只要日後樓價能翻一番，就可以提早退休。」
然而，這位身家數十億、「穩坐釣魚船」的大業主，對香港政府的「托市」措施卻有此看法﹕「政府以為透過置業貸款鼓勵人買樓，便可以穩住經濟，其實大錯特錯﹗有樓人士每個月要供樓，都不敢隨便花錢，慳埋慳埋只會北上消費。可以說，香港愈多人買樓，消費市場和經濟愈困難﹗」
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