【大纪元2012年09月15日讯】（大纪元记者吴雪儿香港报道）仲量联行在最新出版有关香港住宅物业市场的白皮书中指出，香港住宅市场的炽热气氛并非泡沫，而是对香港长远经济基础的一种现实反映。而香港楼市最近出现了成交量低，但楼价不但不跌，反而上升的现象，是从未有的，与香港的经济及政府推行的政策有关。
白皮书指出，过去几年，尽管外围环球经济不稳定，香港的健康就业环境及稳固收入增长为住宅物业市场带来支持。处于历史新高的就业率、持续的低失业率，以及高收入家庭的大幅上升，均为住宅物业市场需求及价格带来实质的支持。香港经济在过去十多二十个月仍相当稳健。
在美国、欧洲甚至中国大陆经济都出现放缓的迹象时，香港楼市也不排除有其隐忧。不过，在政府推出冷却楼市措施后，以及环球经济不理想的情况下，仲量行仍然觉得香港高昂楼价非泡沫，是因为整体香港的劳工市场不错，而失业率也是前所未有的低位，约在3+%左右，以世界标准仍属低位，而去年的平均工资增长是17年新高。
工资升 结婚生仔增买楼需求
仲量联行大珠三角洲研究部主管陈锦平补充说，去年政府实施最低工资，但这并非反映过去两年工资增长最多的一环（薪金收入为约8千到1万5千元或1万5千到1万9千元），相反是在高收入家庭，即5万家庭收入一环的增幅多了。
5万元家庭收入亦是供私楼能力的一个较好门槛，因为政府推出居屋的家庭收入门槛是3万元或以下，超过居屋收入限制，也可以购买“置安心”，收入上限为4万。
收入5万元的家庭，较对上4年的数目升了35%，约增多了8万6千个家庭，当中有超过6万个家庭增幅来自2011年。由此可见私楼市场是多了一班可以负担买楼的家庭。
多了可负担供楼的家庭却没有在楼市成交量方面反映出来，而是出现背道而驰的情况。过去15年，5万元家庭收入，有一个1比0.2的家庭收入对住宅成交的比例，现在因为成交量低，家庭数字高了，所以这个比例也比以前高，反映不合理情况。
除了收入外，结婚和孩子出生会提高租买住宅或换楼需求，由2000年打后，结婚数字和本地出生率可以引来1.1的住宅成交率，但在2011年政府推出额外印花税（SSD）及相关的控制楼宇买卖的措施后，以上的比例即跌到了0.8。
紧缩政策压制购买意欲
从实际数字来看，白皮书指出，尽管住宅物业的价格从2011年初至2012年中上升了13%，整体的销售额却从2010年平均每月11,000宗下降至过去18个月（2011年1月至2012年6月）以来平均每月仅7,000宗，这是15年来首次在物业价格和销售额之的反差，部分原因是香港政府的紧缩政策引致，此外，2011年也出现了结婚及生育的历史新高，但这却没有反映在住宅物业的销量上。仲量联行相信，住宅物业市场实际上存在着大量用家需求被压制的情况。
仲量行香港董事总经理兼资本市场主管曾焕平表示：“无论置业或更换物业／提升居住环境，用家的需求都受到政府紧缩的政策压制，而潜在买家及业主则在经济不明朗的情况下保持观望态度。如果就业市场没有出现显着的裁员潮，这些积累起来的用家需求将会为物业市场提供相当大的支持。”
分析：供不应求致楼价升
有金融界人士表示，中产平均月薪4万元，但要花其中的四成六、四成七供楼，相对来说所占比率颇高。至于楼市有没有泡沬的问题，他不以为然。之所以有泡沬是因为有很多投机人士炒卖楼市，令楼价波幅很大，才形成泡沬。按照目前香港楼市来看，自推行SSD后，投机人士并不多，短线炒卖的人很少。
他认为，楼价升的原因是供求问题造成的，楼宇供应量未能满足市民及内地投资者的需求。他指大部分买家都是长线投资者，原因之一是现在息口（按揭利率）低，买楼收租可以抵销通胀，且有稳定的收入，收入也比把钱放在银行赚取利息要高；第二，纵观环球，经济萧条，没有其它可供投资的商品，相对于股市，买“砖头”是比较稳定的投资；第三，港元与美元挂钩，美国量化宽松政策令货币贬值，所以握有实物有对冲的作用。
谈到楼宇成交量减少问题，他认为其中一个原因可能是目前楼价比较高，要储到首期供楼并不容易。例如三百万的楼要拿出约一百万首期，并不是很多人能做得到。买家想楼换楼，换比较大的单位，按揭成数却只有五六成，即使卖了原先单位赚了一笔，但因楼价高企，投资买入新单位，便要向银行借更多钱，而且要承担楼价升跌的风险。
他说，政府目前可以做的是透过税收遏抑楼价，即征收SSD。至于对汇率和利率干预，政府已放弃了。而对目前积弱的政府来说，不可能推出辣招、杀手锏──征收资产增值税。
对于一些买家有持钱不买楼的观望态度，他认为是心理因素，觉得目前楼价偏贵，观望政府会不会出招遏抑楼价，或等超低利率环境改变，如2014年量化宽松减息周期完结后，息口上升，买楼再不是其中一项重要的投资产品时，再考虑买楼。
若再深入探讨，他认为，其实是人口政策问题。政府错误估计家庭人口结构改变，对房屋需求增加，加上高地价政策，致供求失衡，投资环境改变。另外，约20%内地投资者来港买楼（2011年之前可以透过买楼投资移民香港，以及香港楼市质素比内地好，且资金可自由流转），也在一定程度上影响了香港本地房屋市场的供应。
社会稳定 楼市不会大跌
浩德行创办人黄许多那认为，低利率，致使有些人认为买“砖头”才能保值。但问题是很多人根本拿不出首期，反而楼换楼要比首次置业容易，买家通常能付得出首期，所以近期楼换楼的成交量亦不少。
按她的观察，并非如外界所言有人抢住买楼，而是买家有实际需要买楼。发展商针对的客户也有所不同，现在供应的一手盘大部分是豪宅，甚至帮忙申请二按，供楼换楼客选择。
她认为政府不会推出极端政策打压高企的楼价，因有楼人士并不希望楼市大跌，政府亦不希望重蹈董建华时代的覆辙，让楼市大跌产生大批负资产人士。除非社会发生严重大事件或动荡事件，如六四事件，致使港人对楼市失去信心，令买家觉得楼市不能保值或升值时，楼市才会大跌。
目前有心但无能力付首期的上车客在利用政府征收SSD的这两年储蓄首期，等两年后楼宇供应量增加再伺机入市。从这几年楼价的走势观察，楼价不会突然间下跌，顶多是慢慢下跌。
投资者转“摸”地铺赚快钱
由于炒楼花或二手楼因额外印花税（SSD）及其它费用、以及买卖手续繁复、出租又有租约束缚等已没什么利可图，人们开始炒细价写字楼、厂房及地铺，去“摸货”（短炒，买回来成交之前加价出售）。例如以300万元买回来，立即加价50万、80万卖出去。至于地铺等的价位，并不像住宅般完全由市场来决定，亦有个人喜好因素在内。
另一名地产代理表示，有买家在观望，见楼价在这几年间有一定升幅，从投资者角度，在这个时间入市，信心不大。而有需要上车的用家人数比较少，都陆续入市，尤其是新婚夫妇都会尽量筹到首期买楼，不会理会楼价的高低。
二手盘源少 在打心理战
她说，目前最大问题是二手盘源“少得好夸张”。主要是已持有物业业主担心放售单位后，未必能买回同样合心意的单位，而且拿着那些钱不知道还能投资做什么；同时他们对楼市前景看好，认为不会大跌。所以暂时都不想放盘。至于一手市场，发展商推出的呎价相对不低。新盘有两类，一是用家，另一是投资客。
从报告看，本港整体工资加幅并不算很大，但供楼开支及租金开支等对市民来说都不是很轻的负担。
对楼市升跌的看法，她说，目前大家都在观望，看政府会推出什么新政策，她认为即使政府会推出新政策，但也不会太大干预市场。若细心分析梁振英政府的“新十招”，实际上并没有帮助中下阶层市民置业。增加土地供应，那是三、五年后的事，未能解燃眉之急；即使三、五年后提供几千个新单位，但亦不足以应付需求。而明年实行5,000名额白表人士可无需补地价买二手居屋，反而推高了居屋的价钱，也因此推高了私人楼市的价钱。
大家都在观望的其中一个原因是，特首梁振英“成日口口声声话一有什么变化，就会出手，所谓的出口术”。其实最重要是整体楼市的气氛，若大家一起沽货，楼市就会“落得比较急”。
现在是在打心理战，外围经济因素如欧债，无法控制；现低息环境，若售楼赚了一笔，但拿着这些钱能做什么呢？放在银行收息又好像不怎么吸引。若将物业放租，租金还可以抵销按揭供款。
谈到国内买家会否对本港市场需求有影响时，她说“会呀”，不单是卖盘，连租盘也受到影响，多了很多内地学生租楼，推高了租金。以致卖盘和租盘都有需求，价钱都不会回落。
独立经济学家谢国忠于去年9月接受《东方日报》专访时，谈到中国非市场经济的问题，批评外国想看透中国但偏看不懂并相信中港楼市泡沫破灭，会再经历如九七年金融风暴的梦魇，楼价4年内会蒸发一半。无论国内地方债务问题还是楼市泡沫的风险，谢国忠均归咎于中国政治风险及体制问题，认为中央与地方内部隐藏的利益轇轕，“外人”是难以理解的。
香港楼价是真实反映还是泡沫，在全球经济低迷，中共政权内部出现不明朗因素下，可惜没有预测未来的玻璃球，指点迷津。
（责任编辑：澹修德）
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