【大纪元2013年10月12日讯】曾经有买卖物业的人皆知道买卖的过程要几次签约，先经地产代理签一份临时买卖合约，这时先付订金，若干时间之后双方到律师楼由律师准备一份正式买卖合约，之后还须经双方律师查验文件确保各类法律问题妥当，并安排按揭等财务安排，这已是后话。本文介绍的案例指出一般的临时买卖合约也随时可以出问题，卖方肯赔订金双倍也不一定就可以了断买方的权益。
关键在于一般的临时买卖合约之内多订明卖方可经双倍赔订作为算定赔偿（Liquidated Damages）从而取消合约，由于这一条款通常亦有期限，期限一过这一“免责任条款”（Escape Clause）就失效，亦即买家有权坚持买楼。这看似常识的问题一样可以出现诉讼，原审法官与上诉庭的法官对如何行使免责任条款看法完全相反，原审认为表达了赔偿的意愿便可以，但上诉法官认为必须立刻赔款，否则时效一过条款不一定再可依赖。
Yuen Pok International V Valle Agnes Mallari (CACV 228/2011)
买卖双方在2011年4月签了临时买卖香港轩尼诗道的一个物业的合约。4天之后被告（卖家）将物业卖给另一买家。临时买卖合约之内有一“免责任条款”说“若卖方未能在4月19日前完成正式合约的安排，须立刻（Immediately）补赔买方；除退回订金外，须另补与订金相同的金额。”这是一份标准内容的买卖合约，本案的订金为9万元，故须多赔9万共18万元，这一点大家无争议。
问题在于在4月18日，即合约指定大家有权经买房赔双倍订金取消合约的限期前一天，卖方律师写信给买方律师，并附上取消临时合约的同意书，要求买方签署，然后卖方支付18万赔偿。
这里笔者要赞买方律师比卖方律师精明，他同日回信说清被告的卖方依合约的内容及时限办事（act in accordance with the agreement… within the time limit），并表明不会签署取消协议。一日后买方律师按合约将第二笔正式订金，俗称大订的19万支票给予卖方，并要求照临时合约的安排完成正式合约；卖方律师自然拒绝，买方律师将临时合约登记在土地登记处，这等于告诉所有买家这物业有未解决的法律争议，亦等于卖方几乎无法与其他买家完成正式买卖过程。
卖方律师将双倍订金的18万支票寄给买方律师，但这次买方拒绝接受并退回支票，理由直接，就是时效已过，“免责任条款”再无效力，卖方须完成正式的买卖合约。
由于在土地登记处的登记，卖方完全被动，于是入禀地方法院，成功取令撤销（order to vacate）买方的登记。原审法官认为临时合约不一定可迫令双方完成最终的合约，“免责任条款”只是如何理解的问题，在18日的信件中卖方已经清楚表明其意愿是赔订金而非完成买卖。
但案件到上诉庭时法官的看法不一样，上诉成功，撤销令被上诉庭撤销。上诉庭认为原审法官去得太远，立刻就是立刻（immediately），并不等同一两天或一段合理时间，一过了期卖方无权再依靠有关的“免责任条款”。案件的法律问题可再作审理但有结果前不应撤销买方将临时合约登记在登记处的权利。◇
