【大纪元2014年08月20日讯】（大纪元记者周小双综合报导）要了解为什么今年的美国房地产市场并没有如许多经济学家所预期的那样回暖，看看凤凰城的楼市就知道了。该市的房地产市场从2006年的极度萧条至2011年的快速反弹，再回落至目前的销售遇冷已经成为整个美国楼市复苏轨迹的缩影。
美国房市正在复苏 但速度回落
《华尔街日报》8月19日报导，凤凰城的房价在2006年美国楼市泡沫破灭时下跌56%的惨状中，已经逐步回复至衰退前的三分之二的价格。丧失抵押品赎回权的房产数量在4年期间从逾50,000户下跌至如今的4,300户。
现在，价格和销量都趋于平静。挂牌待售房屋的库存已经攀昇至三年最高水平，而今年6月售出的房屋数量较去年同期下降了12%。
当地经营一家房屋建筑咨询公司的鲍菲欧（Jim Belfiore）表示，在过去两年中的反弹“给了人们一个房市将快速复苏的错觉”。
对于凤凰城或者美国其他地区来说，好消息是止赎危机在很大程度上已经消失。随着因房主止赎减少后，随着越来越多的购房者，尤其是投资者的加入，房源减少后，房价开始上升。而价格上涨后，房主开始跃跃欲试卖房，而投资者则开始以退为进。几乎全美国的市场都如此。
在其他一度火爆的市场，房屋销量也正在放缓。在华盛顿特区，7月份待售房屋存货较上年同期增长了三分之一，而销量却下降了8%。在沙加缅度（Sacramento）待售房屋增长44%，销量却下降了11%。在拉斯维加斯（Las Vegas），销量下滑10%，而没有人询价的待售房屋则上升了53%。
根据亚利桑那州立大学WP凯瑞商学院的奥尔（MikeＯrr）称，目前的房价已经从2011年的低点上升了近46%。6月份投资者购房的比例大约是15%，较之2013年同期的25%，以及2012年同期的三分之一，呈下降趋势。
房利美下调今明两年的房市增长预测
房利美（Fannie Mae）首席经济学家邓肯（Doug Duncan）针对最近恶化的房地产市场表示，似乎消费者在大宗消费是趋向保守。在周一（8月18日）公布的报告，房利美下调今年和明年全美范围内的住宅预测。
房利美目前预计，今年新屋销量431,000户，比上个月的预测值下降11%，意味着今年的房屋销量与去年同期相比，仅增长0.6%。
邓肯认为，虽然明年房市可能有所回暖，但仍不会是“有些人所期待的突破性的一年”。邓肯将2015年的新屋销售下调了14%。
就业和收入增长缓慢是制约房市复苏的主要因素
在凤凰城，缓慢的就业和收入增长是房屋建筑商无法从止赎减少的房屋市场收益的原因之一，尤其是投资者和外国买家都对房地产市场变得更加谨慎。
数据显示，凤凰城的年均就业增长速度为2.6%，最近两年则为2.8%，但今年以来的就业增长仅为1.5%。
当地房地产经纪人马尔科夫（Greg Markov）称：“如果人们没有工作，就不会去买房子。”
疲弱的本地经济使得深受大萧条打击的消费者不愿意去申请贷款。也有一些房主由于尚有很多贷款没有还清，即便出售原来的房屋也不足以负担得起下一次购房所需的首付；其他一些信用记录不良或陷入收入危机的人，也难以从银行获得贷款。
原本希望房地产市场能够继续反弹建筑商，去年买地建房后，纷纷上调销售价格。但存货量的增加则成为了购房者的一大利好消息。而一些早期的投资者也在抛售兑现。
市场相信，美国房价不存在大跌的风险，因为会有其他投资者进场，而目前的市场交易仍属正常。
在8月18日公布的美国新屋开工增幅创下8个月来新高，7月体现未来房屋需求的新屋营建许可户数同样大幅增加，显示美国经济复苏仍在正轨。
责任编辑： 高松
