【大纪元2015年08月06日讯】（大纪元记者谭安旧金山报导）在旧金山各式各样的高档房地产，最迷人的共通特点便是那出众的山海景观，无论是独栋豪宅或奢华顶层公寓，维多利亚式的古典或现代化高科技建筑，有景才有价。今年上半年的旧金山房市如何，从地产集团Paragon的上半年中报告里，我们总结一句话：“延续4年来房市热，今上半年购房战买家简直是拿钱朝贡卖家，未来房贷利率的变化关乎买气兴旺与否”。
旧金山湾区的购房市场持续火热，过去4年来湾区房市大致有四项变化：
第一，在经济衰退期间销售巨幅下滑的房产萎缩地区，如今已出现价格和销售数量的反涨（例如Solano、Contra Costa和Alameda等县的惊人涨幅）。
第二，在旧金山市区及San Mateo和Marin地区，豪华住宅销售戏剧性飙升。第三，旧金山市区出新增了许多豪华公寓建案，以供应更多的市场需求。
第四，高科技产业造就的钜额财富和就业热潮，范围从市区扩大到周边地区及硅谷，让所有地区的住房需求大量升高。
住宅价格飙涨 购房蒸气直喷
总体而言，从2011年至2015上半年，旧金山市区中位价整整涨了50万美元，房产的升值居冠，涨幅为76%。但百分比上涨幅度最大的却是原本风评不加、房市萎缩的奥克兰（Oakland）地区，凭着靠近旧金山市区且价格相当实惠的优势，出现涨幅133%的荣景。（请见图一）
第二季买家竞购 住宅交易如飞奔
单独看旧金山房屋销售，今年的第二季度（2nd Quarter），79%的住宅没有经过任何降价，并且以高于原先要价的14.5%出售，且交易过程少于25天，速度和价格比例显示市场已达白热化程度。即使经过议价出售的住宅，平均也只能降低要价的1%。（请见图二）
部分想要投资的买家或许因为今年春季市场的激烈竞争而担忧，然而，中间数价格的变动有许多原因，包括新旧豪宅的库存数量和利率波动等因素，但短期的波动不至于改变长期的市场走向。
新旧豪宅区互飙高价
如今，城市里高级住宅的售价不断地超速攀升，如闻名遐迩的黄金地区Pacific Heights及Russian Hill，还有新兴的贵族区域如Noe Valley和South Beach。
在房地产竞争中，黄金地王的宝座争霸战出现了许多新旧区竞争的有趣的变化。爆炸性涌入的科技新贵在当中扮演重要角色，也与位在Market街南端兴起的高层超豪华楼建案等市场因素有关。
以公寓大楼（Condo）为例，South Beach区的豪华公寓每平方英尺售价以1,364美元成为2015上半年最贵地段，超过了Pacific Heights及Russian Hill。（请见图三）
就业和贷款利率牵动房市
影响旧金山房市和买气的最主要因素有两个：一是政府政策让贷款利率（Mortgage interest rate）近逼历年最低，因此贷款买房更加容易。（请见图四）
另一个因素则是待遇优渥的工作持续增加，使人潮涌入旧金山地区。根据经济学家泰德•伊根观察，高科技产业的工作机会从2015年3月算起，过去一年内跃升了18%，同时旧金山市的失业率为3.4%，达到网路泡沫化（dotcom boom，指1995至2001年间科技和网路投机泡沫事件）之后的最低点。
注意未来房贷利率的走势
过去的4年来，低贷款利率冲淡了住宅涨价的威胁，因此许多人仍选择购买房屋。
值得注意的是，最近房价飙涨迅速，未来贷款利率如果有调高，对支付贷款将会造成颇大压力，对此买家需要谨慎观察。
Paragon的另一项统计，以1993年的美元价值和房价，并以头期款20%来计算（近年来有越来越多人喜欢直接支付大额头期款），包括通货膨胀的影响，如今房价中间数虽然比2007年时高，但每月家庭的住房花费（包括本金、物业税和保险）与历史比较还不是顶峰，2007年达到最高峰。
责任编辑：李曜宇
