【大纪元2017年01月30日讯】（大纪元记者韩香茗报导）近日美国顾问公司Demographia发布的2017年《国际住房负担能力调查》非常令人关注。这份调查显示，奥克兰房价已经10倍于收入，在全球最不可负担的城市中，排名第3。香港和悉尼则分别高达18倍和12倍，极其严重不可负担。
按照国际标准，平均房价3倍于家庭平均收入被视为可以负担；如果超过3倍，则被视为不可负担；如果超过5倍，被视为严重不可负担；如果超过10倍，被视为非常严重不可负担。
负责撰写本年度Demographia报告的新西兰智库New Zealand Initiative执行董事奥利弗·哈特维奇（Oliver Hartwich）表示，目前奥克兰房价已经不仅仅是住房危机问题，而是老百姓的灾难，特别是对于中低收入者和年轻一代来说尤其如此。
对此，哈特维奇引用了德国的成功经验，进行了深入的分析，以下是他个人的分析意见。
值得称赞的是，Demographia在报告中强调了住房危机，迫使政治领袖们对其住房及规划政策失败的原因做出解释。如果说Demographia报告有什么遗漏的话，那就是这份报告没有提供英语国家之外重要市场的参照。事实上，有些国家一直没有遭遇过类似的房价飙升，德国就是个实例。
德国：房价下跌是好事
有这样一个真实的故事。多年前，英国西敏寺银行（NatWest）时任董事长亚历山大勋爵（Lord Alexander）曾访问德国联邦银行（Bundesbank，央行）。当时他随身带了份英国报纸，上面刊登着一条醒目的标题“好消息 – 房价再次上涨”。不过德国央行总裁卡尔 – 奥托·波尔（Karl-Otto Pöhl）则评论说：“在这里，那是坏消息。”
这则故事反映了德国房市的不同。德国人认为，房价稳定或下跌是件好事。
《经济学人》：德国房价36年不变
根据英国权威杂志《经济学人》（The Economist）的《住房价格指数》，目前德国住房平均成本（经一般性通胀调整）与1980年完全相同。
遗憾的是，《经济学人》没有新西兰的房价数据，但该杂志提供了其它英语国家的数据：自1980年以来，爱尔兰和加拿大房价增长一倍以上，而英国和澳大利亚则增长两倍以上。相比之下，德国房价之稳定着实令人称奇。
德国何以创造奇迹？
虽然文化背景不同，但住房需求是一样的。德国人口密度相当的高，而且不得不面对老龄化社会对小户型住宅的需求，况且强劲的经济也在加剧住房需求。既然如此，那么德国何以逃脱房价上涨的全球大趋势呢？
简而言之，是因为德国建了更多住房，但详细解释起来，就稍显复杂。德国之所以能够建造更多住房，得益于其政治策略。德国各市镇能够通过更有效的激励措施来解决公民的住房需求。
与德国其它事情一样，德国地方政府的财政极其复杂，但有一点非常突出，就是德国政府的融资方式。地方预算很大程度上取决于当地的具体情况。居民越多，地方税收越高，当地政府的收入也就越高。
因此对德国各城市来说，吸引更多人来定居非常有意义。更多人到来实际上意味着更多纳税人的到来，而这些新纳税人将为自己所需要的基础设施买单。这样一来，德国议员们和决策者们当然更乐于划分出开发用地，加速规划进程。正因为如此，他们一直能够保持住房供应，灵活地适应住房需求。
其结果是房市长期稳定。而且对年轻人来说，没有必要过早拥有住房，因为人们清楚，他们在租房的同时，不会错过任何资本增值的机会。所以奥托·波尔才会说，德国人更高兴看到房价下跌。
近年来，由于欧洲央行零利率及欧元区资本的涌入，德国的状况有所改变，但德国房价却与36年前毫无二致。
鉴于房价上涨已经成为新西兰的一个重大难题，那么新西兰或许可以借鉴德国的经验，房价上涨也许同样并非不可避免。
责任编辑：易凡
