【大纪元4月13日报导】（中央社记者黄兆平纽约特稿）美国次级房贷违约攀升，冲击疲态毕露的房市，面对未来不确定因素，消费者面临停看听困境。房地产经纪商建议消费者关注利率、房屋税、了解区域差异性等变数；实战投资专家提醒欲趁房市下跌进场者，不能太大意，而房价跌时，租屋倒是一种不错的另类思考。
根据各种新出炉房地产报告，全美房市呈现下滑疲软趋势，部分地区包括佛罗里达州、内华达州、亚利桑那州、加州等房价出现下滑，连带波及部分州政府税收减少，建材、家俱等消费能力也减弱。
全美房地产经纪协会主席柯姆兹在电台节目中大力鼓吹：现在是买屋最佳时机。所持理由不外乎市面库存多，选择性大又可杀价，利率也低，房贷又可抵税。
看似正确，但在房市下挫时，是买？是卖？还是租，一直存在两种相对立看法，不过，“纽约时报”一篇报导讨论消费者如何因应房市下跌时，即明确建议民众不妨改买为租。
纽时批评业者总是鼓励购屋，而买主也认为买房子是圆美国梦最好方法，既可抵税，又有固定投资收益。这是过去十五年的不变法则。
不过，纽时报导，过去两年，选择租屋者显然做了正确抉择。在美国东北部、加州、佛罗里达及西南各州，买屋者付出的成本远比租屋来得贵，购屋收益也不见得如预期般好。
有趣的是，房价近来虽然跌了，但还不至于低到比租还划算，除非买主打算长期使用。显然租屋变成一种新的思考方向。
根据纽时最新调查发现，租屋的成本还比买来的便宜，买房子除了房贷之外，还得负担过户费、中介费、 房屋税、修缮费用等。但租屋者除了房租，并没有别的开销。
新泽西州新世纪地产总裁周美章接受中央社访问时表示，最近一年来，经济走缓，加上低利又无法刺激房市，全美房地产普遍趋软，但包括曼哈顿、长岛、新泽西州等部分区域还是持续上涨，“房地产除了有全面性因素外，也有区域差别”。
周美章从一九七八年开始从事房地产事业，也是新泽西州第一位华人地产经纪商。他分析，大纽约地区过去一年，中价位房屋大约已下跌百分之五至七，高价位下跌更深，达百分之十五。
他不讳言说，除非有好的转变，否则全美房市到今年底、明年初，“可能会出现困境”；消费者若想长期持有（一般而言七年以上），买房子还是不错的投资选择，因为短期不利因素对长期投资者冲击不大。
拥有哈佛博士学位、纽约MOTIF 艺术投资顾问公司副总裁黄文叡明白指出，房价下跌不见得是进场良机。主要是房价看跌、利率又不稳时，房屋扺押贷款或所谓的二胎更难批准，房价又存在往下探的风险。
黄文叡在一九九八年房价再度起飞前，以五十三万美元购进纽约长岛大颈高级地段独立屋，拜美经济起飞，房市从二零零零年一路长红到去年中，本来就以投资角度购屋的他，在二零零二年获利了结，以一百一十万美元卖出，扣除十余万修缮费用，净赚近一倍。
他承认不是每一位消费者都以投资眼光看待房地产，也不是每位消费者都愿意买了之后，择机割舍或脱手获利了结。喜爱投资的他，也投资外汇、股市或其他投资管道，获利也不比购屋收益差。
黄文叡现在选择以租取代买，处理房地产问题。他告诉记者，买房子的无形开销太多，包括过户费、中介费、修缮费、地价税（每年都有上调可能性），加上房贷能抵税部分有限，而房价虽跌，也有再下跌风险，万一利率再度攀升，买屋的实际负担及成本将更为沉重。
根据调查，未来五年，洛杉矶房价每年必须涨百分之五以上，收益才算比租还好，在亚利桑那凤凰城、拉斯维加斯、大纽约地区、北加州、南佛罗里达等也是如此，波士顿及华盛顿地区每年要有百分之四涨幅，才会 比租屋划算。
美商穆迪首席经济师桑迪说，房价必须再下跌，才知道是否为购屋最佳时机，“房价目前还不是很友善。”目前无法预估未来几年房价是是如何，当然无法了解每年是否都有五个百分点涨幅。主要理由之一是房价很难有定数，八零年代一阵上涨后，紧接的房市呈现长期低迷。
根据美国政府统计，大纽约房市在一九八九年大涨后，之后三年跌了百分之九，若加权通货膨胀，跌幅不只如此，纽约房价到了一九九八年才又回到先前的高点，二零零零年到零五年，房价再度攀涨，涨幅甚至超过八零年代。
美国前阵子爆发次级房贷违约事件，加上经济走缓，外界关注风暴是否波及整个房贷业，使得疲态毕露的房市雪上加霜，令投资人忧心忡忡，但迄今美国联邦准备理事会官员却认为情况不致演变成金融信用紧缩，对经济冲击应属有限；部分人士认为，次级房贷对消费者心理层面冲击较大。
面临不确定因素太多，周美章建议消费者不妨停看听，仔细评估，多加观望，买房子要考虑学区、区段、税赋及个人需求等，若想长期持有，买房子仍是不错选择，可任意修缮，又是自己的房子，但最少持有六、七年以上，否则租屋也是市场混乱中不错的另类选项。
