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陳建友 加州房地產律師

合夥投資土地 不知法就吃虧

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【大紀元2013年03月25日訊】自古以來,「有土斯有財」這個觀念,在中國傳統思想中可以說是根深蒂固的了。它的意思是說,一個人有了土地或房產,才能算是真正的擁有了自己的財富。世界上很多富豪建立財富的密訣,何嘗不是以投資土地為根基的。

一個中國家庭中,儘管一對夫妻不大富大貴,他們也都希望離開這個世界之前,再怎麼窮苦,也要能夠為子女留下一點房產,哪怕是一塊現在處於荒山野地裡。聽說古時候還有人把銀子埋在自己的土地裡,可見土地也給中國人帶來一種「安全感」。事實上,據我所知,現代美國的中國人社區裡,還有人不放心把錢存在銀行,反而累積大量鈔票在房子某個角落。

投資土地如釣魚

投資土地不僅要有眼光,還要像釣魚那樣有耐心,而且還要懂得分析風險,略知一些地產法律。當然,投資也一樣像釣魚,要挑對地點,否則等一輩子也恐怕沒有魚兒來吃餌。投資土地雖然不完全沒有風險,但是比起股票來說,它應該是安全得多了,縱使如此,還是應該隨時要謹慎,防人之心不可缺。

以朱先生的故事為例:他出生在台灣,30年前移民美國,他的第一項地產投資是為辦移民而做,是一家離開迪斯尼遊樂園不遠的汽車旅館,雖然這不是他一生中投資地產最成功的項目,但這畢竟是讓能他投資站穩的一塊墊腳石,無論歷盡多少經濟上的挫折,他至今仍然保留著它。朱先生可算是我一生中遇過最深信「有土斯有財」這個觀念的人士,他尤其熱愛投資空地,說他口袋裡的每一毛錢都拿來投資土地,一點都不誇張。

曾經有位白人律師批評說他是「Property Rich Cash Poor」諷刺他,其意思是,從土地上來看,他才能算是腰纏萬貫,但是從他身上所攜帶的現款來看,他是一個窮光蛋。他在外頭到處欠債,債主們告上法院,拿下了判決書,他寧可讓他們在他的土地上放「lien」,也不肯賣掉他手上持有的十幾塊空地的其中一塊來償還債務。

投資老手看地精準

朱先生向來喜歡獨資購買多塊小空地,他懂得如何分散投資的風險,個個空地都是經過精挑細選的,這些地的特點是絕大多數處於尚未開發區,但順著人口成長的路徑,所挑中的空地,都是有待將來被開發商發掘的,所採取的策略是按兵不動十年以上,那樣做才能夠以偏低的價錢買進,指望將來該地被開發商看上,可以翻倍高價賣出。

朱先生最引以為榮的是他於1988年在一條高速公路旁投資的200英畂的空地,當時其四面八方都是「鳥不生蛋」之未開發空地,他以八十萬元買進。他果然很有眼光,也頗具有耐心,16年之後,離開該地十英里左右的地點興建了一棟幾十層樓的大賭場酒店和200多間商店的「Factory Outlet」。

該空地最終於2006年,在未開發的狀況下,以兩千萬元的高價賣給一位投資者,他接著又同時加碼兩百萬元賣給最可能使用它的真正買主——經營該附近賭場的土族。而朱先生也只從該兩千萬元獲得一半的錢。朱先生只獲得另一半的售價的原因,其中整個事情發生的過程也相當的撲朔迷離。

輕忽協議 合夥生變

原來朱先生在決定購買這塊地的時候,因為身上的現款只能夠籌足賣價的百分之七十五,所以他向海外的親朋戚友推薦合夥投資。這也很可能是他第一次與別人合夥投資。因為他對於合夥投資缺乏經驗,而其他合夥人對於土地投資一竅不通。雖然有僱用律師協助擬定合夥協議,但是卻忽略了兩項極為重要且關鍵的條件:一、合夥者在某情況下一定要同意脫手出售;二、如何處置任何一位合夥者拒付其應當承擔的產業稅金。

由於土地投資是長期的,為了避免這方面的爭執,合夥者彼此之間,就必須對此產生一個共識,比如一旦有人在未來的十年內,以買進價的兩倍以上的價錢購買該地時,就一定要脫手,任何一位合夥者拒絕支付產業稅時,其他任何一位合夥者則有優先權以一個指定價錢購買他的合夥權。

朱先生與小股東之間,就因這兩點發生爭執。投資了大約十年後,小股東開始拒繳產業稅,朱先生也只好單獨支付了,每當他向小股東提起產業稅,小股東就吵著要賣地,而朱先生又認為時機還未成熟,接著小股東就上法院起訴,訴訟中小股東經過取證後,除了要求法院強制賣地之外,還要求重新分配股權,判朱先生只佔25%的股權,宣稱朱先生在簽署合夥協議時,向小股東虛報了他的入股資金,朱先生堅決否認此點,因此這場官司就持續了數年。

與此同時,有位投資者(以上已提及的兩千萬購買者)瞄準了這塊土地,他獲知該股東訴訟,也清楚小股東缺乏實力打官司,於是他把小股東的訴訟權買下。從實力上來說,朱先生與他打官司,簡直是小巫見大巫,招架不住的情況下,最終他也精疲力竭,只好屈服了。

與小股東的問題解決後,朱先生又為同一塊土地面臨第二場的官司。原來,他在打第一場官司時,他曾經請求一位雙方共同認識的朋友作和事佬。那位和事佬是個地產經紀。由於小股東談判的前提條件是,朱先生必須先表示有誠意要賣地。

縱使朱先生找和事佬幫忙的主要目的是由他協助收購小股東的股權,為了向小股東表示誠意以便他進行協調工作,在和事佬的敦促下,與他簽署了一分雙方認知是用來安撫小股東的一份虛假的6%佣金的售賣委託書。雖然協調失敗,但是和事佬竟然假約真用,也乘機把他告上法院。結果白紙黑字,朱先生再怎麼解釋,也無法澄清,又平白無故輸了兩百萬!

想必朱先生一定很後悔當時作出與別人合資的決定,並且沒事先設想到這些極可能發生的情況,最令他痛心的是連一位他所信任的人也出賣了他,人心實在難測!

(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-25 10:26 AM
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