【大紀元2015年12月27日訊】2015年是一個說來話長的年份，它實際涵蓋了兩年的故事。這一年房市的強勁活動與價格的激增從早春時節就開始了。毫無懸念，由於其近期的表現，帕洛阿托（Palo Alto）的市場表現更加勢不可擋。從2014年3月至2015年3月，每平方尺的價格狂漲了29.55個百分點。
然而，隨著時間的推移，我們逐漸地看到了銷售的明顯放緩與再增長的情況，在過去的三年中有些地區尤為值得關注。放緩的原因可以歸結於以下三個因素：（1）硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價（2）亞洲股市的震蕩和中國貨幣的貶值（3）對未來升值可能性的普遍關注，尤其鑒於預期的抵押貸款利率上升的態勢。
1、硅谷最搶手地段的房產與備選區段之間的差價
在過去的3年裡，我們注意到硅谷地區房地產價格的顯著增長。例如，從2012年10月到2015年10月間，帕洛阿托市的平均銷售價格上漲49.76個百分點，而每平方英尺的價格上漲了53.76個百分點。
這當然使大部分半島的房主得到實惠，同時也刷新了同地區價格差異的歷史記錄。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯（Los Altos）兩地的房屋價格遠遠超過了周邊社區如：聖何西、聖克拉拉和紅木城。
然而，在2015年，帕洛阿托和聖荷西之間的房屋差價也是正常歷史的兩倍之多。其結果是，越來越多的買家不再只考慮半島受歡迎的核心地區，而是轉向其他城市。
在3年前，購房者往往把重點放在他們感興趣的特定城市，但我們注意到，更多的買家對於房屋搜索持開放的態度了。通常情況下，他們現在要求廣泛瀏覽其他社區並了解帕洛阿托與其他地區之間的價格差異。雖然這些買家仍長期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯這樣的城市，經濟現狀迫使他們開始選擇其他地區。
因此，我們對帕洛阿托市房屋售價的相對扁平化有所預見，尤其是在較偏遠的社區還沒有完全從2008年的低點中反彈回來。
（2）亞洲股市的震蕩與中國貨幣的貶值
在亞洲股市，特別是在中國，雖然在過去的幾年中股市猶如過山車般上下起伏。舉例來說，在2014年1月3日上海證券交易所的綜合指數為2083點，到2015年6月12日就飆升至5166點，緊接著在2015年9月28日又驟降到3052點，雖然截至2015年11月17日指數已經回升至3591點，但這足以讓不少股民有些吃不消了。
盡管兩年內的淨增長超過了50％，大家卻被指數的跌幅值嚇出冷汗。2015年7月中國股市的跌蕩，引發了人們對於硅谷房地產市場骨牌效應的擔憂。
中國股市的不穩定性導致了其市場的分異。住宅價值超過500萬美金以上的房子還是受到了來自中國富裕買家的大量關注。而中國買家對於低於200萬美金房子的關注卻在減少。
在與許多中國買家的閒談中了解到，富裕的中國人在看到其淨資產減少的同時並不願意到海外置業。而另一方面，中國超級富豪感知到局勢的不穩定性所帶來的結果，更渴望尋找多元化的發展，於是增加了他們對於高端房產的需求。
然而，美國本土房地產市場近期的放緩，似乎遠遠大於中國買家的實際放緩速度。對於外國買家將要停止購買房產的擔心，導致了許多本地買家轉而擱置他們的採購計劃。換句話說，一個對於市場調整的擔心也開始引發市場的實際調整。
回過頭來看，我們認為這種擔憂在眾多購房者的腦海中被誇大了。通常情況下，當地的房地產市場對於全球性事件所產生的效應反應相對較緩慢，而且往往有一種過強反應的傾向。
亞洲股市已經開始從7月份的低迷中反彈，亞洲買家也開始在各種的價格點中重返市場。然而，許多房地產經紀人和購房者卻仍持觀望態度。我們預計，美國本土的房地產市場由於意識到問題被誇大化，繼而將在未來的數月中恢復活力。
（3）對於未來升值可能性的普遍關注
盡管硅谷的經濟一直強勁，但這裡的房價對於許多高薪夫妻來說仍倍感吃力。其結果是，出現了市場動態的轉變，一些買家放棄做房主的意願轉而考慮長期租賃。在2015年，我們看到了這種趨勢的繼續加劇。
這一趨勢與許多行動力十足的年輕專業人士不謀而合，他們本來就不想擔心賣房或產生額外的交易成本。此外，對於美聯儲將加息的市場猜測更是加劇了這種焦慮。
雖然大家對於房產市場還有所擔心，但我們已經預見房市正在走向穩定的道路上，由於房主必須支付繁重的資本利得稅，所以多數人不願賣房（請參考《德立昂洞察雜志》發表於2015年5月的“稅收的擔憂對於房屋庫存不足的貢獻”一文）。
此外，許多外國買家傾向於長時間的持有地產。這兩個因素的結合將是繼續導致房屋庫存量較低的原因。盡管上面大量提到市場的波動性，但任何經濟學家都會告訴您，對於房屋的低供應與高需求現狀所呈現的結果，必然會產生一個更加穩定的市場環境。
2016年是中國的火猴年，傳統上來講是一個經濟樂觀並帶有活力和勁頭的一年。希望它能帶給房地產市場一個強勁的年份。在這裡，我們也同時預祝您全家度過一個幸福而繁榮的中國新年！
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責任編輯：李曜宇
