灣區房地產

影響硅谷未來的五大住房問題

一切都是為了住更多人

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【大紀元2017年08月21日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)硅谷的就業增長遠遠超過住房的供給,短缺的住房帶來房價、租金上漲,許多居民只好搬到偏遠的地方,才能找到更經濟的住房空間。網絡媒體Bisnow日前列出5大住房議題,探討近6年來灣區因人口劇增、限制土地開發、高密度發展等一連串因素帶來的衝擊。

一、缺乏負擔能力

舊金山灣區對經濟適用住房的需求越來越大,但社區卻經常反對高密度住宅,供需失衡以致房價越來越貴,租金越來越高。之前在庫柏蒂諾(Cupertino)華人社區引起轟動的Vallco Mall開發計畫,就是一個高密度建房,遭到社區居民反彈的典型。

在桑尼維爾(Sunnyvally)的聖安東尼(St. Anton)項目就比較幸運,最初有超過100個請願反對該項目,但有5個社區團體的支持,以納入較高比例的經濟適用單位,幫助項目獲得批准。

哈德森地產開發商(Hudson Cos.)創始人丹尼爾·哈德森(Hudson)認為,如果不能很快解決這個負擔能力不足的問題,那麼未來可能會對就業增長產生重大衝擊。他直言,缺乏房屋是遏制就業增長。

二、需求遠遠超過供應

需求超過供給,這是近年來硅谷,以至整個灣區房市一直面臨的問題。根據北極星太平洋(Polaris Pacific)副總裁Miles Garber的說法,在供需平衡的市場,一個銷售單位,需要60天才能出售;但在硅谷只需要15天。

硅谷建商公司(SiliconBuilders)總裁兼首席執行官Sanjeev Acharya說,我們上市10間兩居室單元,在15分鐘內售完,而且還有200位潛在買家。不過一居室單位一直難以出售,但兩間臥室仍然是整個灣區的熱門商品。

灣區市場之前偏向興建聯排別墅,缺乏新公寓的供應。但是,整體灣區的城市規劃朝向限制土地開發,土地缺乏的情況下,開發商現在不得不積極尋求高密度項目。因此在土地有限情況,住房單位的增加,勢必也帶來單位面積的逐漸縮小。

三、密集的社區生活

共享生活空間和微型單位,這不是一個新概念,但很可能在日漸擁擠灣區興盛起來,也將是開發商努力解決高建築成本的一種方式。這些微型單位的租金較少,給居民一個新的選擇,尋找一個負擔得起的住所。例如羅尼(Lowney)建設公司正在開展3個項目,4個臥室總共850平方英尺,每個臥室都是70平方英尺,包含一個浴室和一個廚房。

灣區的公寓式建築越來越多,而且有朝向住商混合、共同住宅的趨勢。(Shutterstock)
灣區的公寓式建築越來越多,而且有朝向住商混合共同住宅的趨勢。(Shutterstock)

這種類型的項目正在改變設計師和開發人員對公寓的想法。羅尼建設的創始人說,我們正在考慮床位數量,而不是考慮一個項目中的單位數量。其他的建設公司也正朝這個方向進行,例如Greystar開發商也在研究較小的單位,創造大量共用空間。未來舊金山灣區會出現更多使用公共空間的「共同住宅(Cohousing)」。

四、住商混合使用

城市一直在推動更多的綜合項目,並要求住宅項目包括一樓的零售。不幸的是,羅尼建設認為,並不是每個地點都是零售業的理想選擇,開發商最終難以填補這些空間。

適當數量的食品服務和咖啡館可以作為整個建築物的設施。雜貨店將是夢想的租戶,但是他們需要更高的天花板和更高的建築物,這使得項目更加昂貴。開發商也意識到,並不是所有的位置都適合住商混合使用。即使是位於舊金山市裡的某些大樓,也找不到合適的租戶。

住商混合建設要獲得成功,一位開發商表示要營造出一個氛圍,使人們願意到那裡去。開發商Bentall Kennedy計畫翻新一座歷史悠久的水上建築,並將公共區域啟用公共廣場。他們認為,這會很像聖佩德羅廣場,能吸引人潮。

另外,正在推動Fremont住商建設的開發商,硅膠建設(SiliconSage Builders’ Acharya)要將一個公寓項目的零售業務,從1萬平方英尺的擴大到2萬平方英尺。

五、停車空間和電動車

更多的住房和零售業,就得要更多的停車空間,這也是開發商頭痛的地方。太少的停車位,城市將會不同意,店面或公寓也會難以租售;但設置太多的停車位,又讓開發商少賺好多錢。一位開發商說,過分的要求停車空間,會扼殺一個項目。

但是像硅谷的多數城市,大家希望能到處開車,不管是購物、旅遊都少不了汽車。所以,SiliconBuilders開發商正考慮可堆疊停車的選擇。

另外,灣區的電力車、混合動力車越來越多,提供充電需求也是要考量的問題。因此,為電動車充電,正在成為許多住宅產品受歡迎的設施之一,或是升級的選項。

本文刊載於舊金山8月12日地產專版,請點閱
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責任編輯:李曜宇

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