當你今天決定要買房時，如果想買預售屋，你得透過代銷，如果想買中古屋，大多數人幾乎就得透過「房屋仲介」來進行，可是要跟代銷或房仲打交道的你，為什麼卻老是有一種「諜對諜」的不安全感呢？
我相信理由只有一個，那就是：「怕被騙了」。
可是你有沒有想過，為什麼房仲業老是給人愛說謊、愛騙人的不老實形象呢？為什麼房仲業的買賣糾紛總是居高不下呢？為什麼有房仲業者，必須把「誠實」這種最基本品德，作為差異化的行銷訴求呢？
沒錯，同樣都是出在「制度」的問題。
一、房仲考照制度極度寬鬆
要跟我一樣成為房仲，就要先考到房仲資格，也就是「不動產營業員」這個證照，不過雖然說是要用「考」的，但你曉得不動產營業員的證照要怎麼考到嗎？
超容易！你只要乖乖出席四天的課程，無論你在上課期間滑手機、看漫畫、偷偷追劇，還是帶著筆電辦公，只要你釘在座位上四天，你就已經完成一半了。
接著課程結束後的次週，再通過正式筆試就能拿到證照，但筆試也相當簡單，不但都是單選題，而且培訓機構還會提供考古題讓你回去背答案。
但如果你去問問美國、英國、日本、澳洲或加拿大等先進國家的房仲，他們絕對會告訴你：「房仲執照真的不好考」，因為國外的觀念認為，房仲是一個可以隨意進出你家的職業，當然得對這樣的職業有更高的要求。
雖然輕鬆取得房仲資格後，政府也會要求每四年必須回來「複訓」一次，以延長不動產營業員證照的效期，避免房仲還在用老舊的過時資訊面對消費者。
二、房仲業亂源元凶：一般委託過於氾濫
房仲業之所以有這麼多亂源，「一般約委託」肯定是造成這些亂源的最大元凶！
雖然臺灣屋主在賣房時，幾乎 99% 都是簽一般委託，但你知道先進國家的屋主，在將房子委託給房仲銷售時，全部都是簽「專任委託」嗎？因為國外的相關配套非常完整，所以用專任委託的形式運作便高度成熟，不但保障買賣雙方也保障房仲業者，是一個三贏的制度，如果你去問先進國家的房仲們，他們可能會沒聽過、甚至不理解為什麼臺灣會有一般委託的存在。
但因為臺灣房仲業制度嚴重落後，使得專任委託無法發揮原本該有的效果，就會讓臺灣屋主覺得：「既然專任委託跟一般委託的效果幾乎一樣，而且一般委託還不會被綁住，那我當然簽一般委託就好啦，還可以增加更多機會」，於是就造成目前市場上，一般委託過於氾濫的現狀。
聽起來不錯啊，簽一般委託有什麼不好嗎？
對屋主來說，一般委託雖然可以簽給無限多家房仲公司銷售，大幅提高觸及到更多買方的機會，還能降低專任委託遇到不認真賣屋的仲介的風險，但實際上卻會造成自己出售價格不理想的後果。
理由很簡單，因為對實際負責銷售的房仲而言，屋主簽太多一般委託就會導致房仲失去保障，覺得自己就算努力銷售或砸大錢幫屋主打廣告，既然可能隨時被別人賣掉，那何必花太多心力去賣。
二方面，仲介公司也會擔心自己服務的買方會到處找同行下斡旋，於是就會盡量對買方釋出「我這邊可以談的比較便宜」的訊息，吸引買方找自己出價，於是所有簽一般約的仲介們都紛紛放棄替屋主守價，進而讓簽太多一般委託的屋主，很難賣到自己理想的價格。
這也是為何先進國家都只採專任委託的理由，甚至有些國家還有所謂的「專任買方約」，也就是買方委託期間，只能透過單一房仲獨家購買房子，讓房仲可以更專注替買方找到適合的房子、談到最佳的價格，確保房仲與買方雙方的權利。
三、不該合法的踩線文化
什麼是「踩線」呢？所謂的踩線就是去「搶同行客戶」，而且大多是用不道德的方式進行，讓房仲辛辛苦苦經營已久的消費者，有極高的風險隨時被別人搶走、把你的努力整碗捧走。
假設你是一位房仲，當你知道同行銷售的物件是哪位屋主時，就會直接跑去找這位屋主接洽，希望屋主也給自己銷售的機會，通常踩線的房仲會這樣跟屋主說：「你的承辦業務把你的房子估價估太低了，你這樣賣會虧錢啦，我們公司絕對可以幫你賣得更高，請給我一次機會」。
萬一這位屋主跟同行簽的是專任委託，99% 的踩線房仲就會跟屋主說：「簽專任，就只有一家公司有機會幫你賣，多簽幾個一般約，你才會有更多的機會趕快賣掉，為什麼不選擇更多機會的方式呢？」接著就會用盡各種話術來詆毀同行、破壞屋主與同行間的信任、進而達成解除專任委託，讓自己拿到銷售委託的個人目的。
還有一些超沒水準的仲介會跟買方說：「你先去找別人看房子沒關係，因為你看上的房子我們肯定都拿得到（一般約氾濫的問題），到時再來我這邊下斡旋就好，而且我不跟你收服務費，我只跟屋主收」。
這樣你應該能明白，為什麼我說「踩線文化」是房仲業的核心亂源了，而且踩線文化也會讓房仲業進入不公平的惡性競爭，今天你不踩別人的線、別人就把你的線給踩走，使得老老實實幫屋主守價的仲介、幫買方殺價的仲介，辛苦結果全被踩線的同行整碗捧走。
正因如此，如果消費者遇到跑來踩線的房仲，應該要直接予以拒絕，避免助長這種歪風，也不要將自己的人生大事交給這種道德有問題的仲介安排。
四、不能說的傳統陋習：做狀況
這又是一個業界常聽、但消費者完全陌生的名詞：做狀況。
什麼是「做狀況」呢？簡單講，就是利用說謊、講假故事的方式去誤導消費者，進而讓消費者做出錯誤的判斷，在搞不清楚狀況下做出簽委託、下斡旋或成交簽約的決定。
例如對買方做狀況的仲介會說：「目前這個物件真的很搶手，屋主的價格很便宜，目前已經有兩組客戶下斡旋在談了，如果你的價格不往上加的話，這間房就真的要被別人買走了」，但實際上，可能這間房子根本沒有任何買方出過價，但是消費者卻無從判斷仲介講的「情況」是真是假。
因此做狀況這件事，就是房仲業呈現說謊「具體樣子」，這才是真正的房仲日常，我就大聲問一句：「做過房仲的人，哪個敢說自己從沒做過狀況？」
但你可能會覺得：「沒必要這樣吧？萬一被戳破了不是很尷尬，鬧到上法院怎麼辦？」
其實這些風險房仲都明白、他們的店長也明白，但房仲們會這麼做也是迫於現實壓力的無奈，因為大多房仲都是沒有底薪的高專，沒成交就什麼都沒有，全家就得跟著自己一起餓肚子。
總而言之，就是先騙到委託再說、先騙出來看屋再說、先寫下斡旋再說、一切都是先成交再說，至於其他風險？消費者抱怨？等拿到服務費之後再說。
五、只會喊漲的恐嚇式行銷
所有消費者都喜歡房價上漲、期待自己家變得更貴，於是房仲業特別喜歡靠「喊多」、「喊漲」的模式來進行銷售，最經典的名言莫過於：「今年不買、明年更貴」，以及「反正房價長期只會往上漲」了。
要是剛好又處在房市火熱的多頭市場，那麼看著房價一天一天上漲的買方，就會焦慮地害怕自己未來將買不起房、害怕未來得花更多錢才能買到房，甚至擔心未來買不起房的自己，老了就得睡路邊了，於是就會陷入焦慮的 FOMO 狀態（Fear of missing out），急急忙忙地盲目進場追高，有些經濟能力並不適合買房的族群，還會用到信貸來湊足頭期款，就是期待靠一間房實現財富自由。
當業者都用一些似是而非、聽起來很有道理的說法來說服你，新聞媒體上也是一堆專家在帶風向說著：「現在不買，永遠都是高點」，再看到網路上一堆網友說自己買房漲了多少％、親友也跟你說房價不可能會跌，當然你的腦波就會變弱，被這種三人成虎的氛圍給影響，陷入了羊群效應。
最後在多頭市場上，房仲只需要對這些羊群用力喊多、喊漲，業績就會源源不斷滾進來，使得房仲長年下來已習慣這種好用的恐嚇式行銷，並且將這種販售恐懼的說法變本加厲。
六、利用資訊不對稱的優勢
一般消費者面對房仲最弱勢的地方，絕對是「資訊」這個戰場，關於資訊不對稱這件事，最常見的就是很多房仲會「亂報行情」。
不少劣質房仲在面對消費者時，都會故意挑一些「被篩選過的特定行情」給客戶看，比方說拿成交價偏低的實價登錄給屋主看、拿成交價偏高的價格給買方看，而不是提供長時間又全面的數據給消費者評估，這麼做的目的顯而易見，就是要誤導消費者、提高自己的成交率。
以面對急售的屋主來說，房仲會利用資訊不對稱的優勢，讓屋主誤以為自己的房子缺點很大、瑕疵很多、賣相不佳，進而低估了房子售價，例如有些房仲會在簽委託後，故意三個月不約任何買方看房、也不做任何廣告，然後對屋主洗腦：「我們真的很努力做廣告了，但你這個價格真的開太高了，所以才沒有客戶願意來看」，不但害屋主白白浪費三個月的時間，也增加房子被賤售的機率。
七、鬆散的房仲管理制度
因為各地方政府的地政局，完全沒有一丁點管理房仲業行銷話術的措施，再加上連房仲總部及其發言人，都可以公然在媒體上發表錯誤知識、胡說八道來帶風向，那麼下面的基層房仲，當然就更敢明目張膽地踩線、做狀況、空口說白話。
我目前聽過最荒謬的銷售話術就是：「等中共統一臺灣，中國人就會來臺灣炒房，到時候你家的房價就會漲上去啦」。更荒謬的是，還有不少消費者信了，難怪詐騙在臺灣永遠這麼猖獗，因為不但罰得輕，而且臺灣人就是這麼易騙難教。
我希望你能夠明白，買房不一定是人生成就的象徵、也不代表著你從此高人一等，買房應該是讓你生活品質變更好的決定，萬一買房後，反而讓你過上長期苦哈哈的日子，成為你常常跟另一半爭吵的導火線，豈不是本末倒置？
（※網站專文）
<本文摘自《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記 》，采實文化出版提供>
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責任編輯：曾臻
