【大紀元4月15日訊】(大紀元紐約訊)“要想得到銀行的有利貸款﹐把合作公寓改成康斗公寓是明智之舉”
要把合作公寓變成康斗公寓是居民和董事會成員的一個難題。改變之後﹐現有的居民就成了一個﹙合作公寓﹚的擁有者﹐租約成了房產證書﹐保管費會減低﹐而租金成了房產貸款﹐當了房產的擁有人時﹐可以累積房產本金﹙equity﹚房產終結的時候﹐社團可以收回未還清的貸款。
可是﹙合作公寓﹚居民常常會感到改變會讓人畏縮﹐加以董事會也想繼續保持控制權﹐尤其是在選擇的過程中。馬克提﹙McCarthy﹚律師說“那些人就是不理解金錢的這一面。”
日前馬克提﹙James McCarthy﹚律師在合作公寓和康斗公寓的博覽會上說“要想得到銀行的有利貸款﹐把合作公寓改成康斗公寓是明智之舉”﹐“銀行就是願意給把讓人注目的貸款率給康斗公寓。”
他又說﹐跟 著改變而來的是銷售﹐康斗公寓的銷售是合作公寓的三倍﹐而且賣價更近于標價﹐一般來說﹐康斗公寓的標價比合作公寓更高。
克來恩女士﹙Helen Kline﹚是一個瑞維耶拉塔公司﹙Riviera Tower Corporation﹚董事會的一員。她說﹐他們董事會在過去也曾經想還要把428公寓改成康斗公寓﹐只是費用高昂我知改變的利與弊﹐她還說這種改變在將來看還是可能的。
堅那瑞奇﹙Robert Jennerich﹚律師說﹐有關改變的費用包括﹕貸款費﹑頭銜費﹑保險費﹑改動代理人費﹑重大工程費和銀行費。一旦改動開始﹐這些公寓就會起價至少三十萬。這整棟樓有106一 公寓﹐每一個需要改動費用七萬﹐改變之後﹐這個公寓就價值51萬──它的身價就上漲了36％。
馬克提律師說﹐“一般來講﹐要有百分之75-80的居民同意才可改動﹐除非董事會全力支持﹐否則很難得到這麼多的居民同意。”
他又說﹐“在改動的過程中﹐社團還要給社區補充最新的管理資料。有的合作公寓要經過好幾年才能完成改動的計劃。”
瑞奇先生是一個大銀行的協助經濟人﹐“他說合作公寓確實是有不少的優點﹐而董事會想擁有控制力也是個好事﹐他認為董事會比銀行能作更有力的背景調查﹐因為銀行在財政處理上是比較保守的。”
他也聽說過最近在曼哈頓的75件喪失房產贖回權中﹐沒有一件是來自合作公寓。
今年的紐約合作公寓和康斗公寓博覽會辦的非常成功﹐下午兩點時﹐就有兩千余人觀眾﹐展覽的人忙著招待董事會成員﹑房產經紀人﹑股東和公寓保持人員。
博覽會的經紀人地婆拉(Joanna DiPaola)女士說﹕“我們要聯係上有購買能力的人。”
“合作者”報章將主持下兩個博覽會﹕五月七號在波士頓﹐五月十四號在紐澤西州。(http://www.dajiyuan.com)
