【大纪元2011年11月23日讯】至少在2008年全球金融危机之前，德国房地产市场在很多机构和个人投资者眼中还是“no-go-area”（禁区）。众所周知，跟欧洲其他国家相比，德国是传统的租房大国。在西欧各国里，最爱买房的要数西班牙人、意大利人，英国人也是宁愿买不愿租。而德国长期以来租房人数大于买房人数。拒最新统计，全德拥有房产的人口比率大概在42%左右，而在西班牙和意大利这个比率高达80%。
德国人的“租房情结”实际上并非出自本性，而是长期以来住房市场受政府人为调控所致。时过境迁，随着外部环境的变化，德国住宅市场长期形成的格局也开始慢慢演变，德国人心中的“买房情结”逐渐被唤醒。根据纽伦堡房屋地产协会（Haus & Grund Nuernberg）的调查，全德国二分之一的租房者都梦想着拥有属于自己的房产。而其他相关行业协会对租房者的民意调查表明，甚至80%的受访者希望购买房产。2009年以来德国重点一线城市住宅销售市场不断的升温，需求量和价格一路看涨，这正验证了德国住宅消费市场格局的变化。
全球金融危机之后，资本投资市场挥泪告别了狂欢的盛宴，不再盲目乐观地相信金融帝国泡沫不灭的神话。这个时候，很多国际性机构及个人投资者“发现”了德国房地产市场独特的抗风险性，纷纷开始有规模有计划地进入德国不动产投资领域，首要目标瞄准经济和消费强劲的汉堡、慕尼黑、法兰克福、柏林和杜塞尔多夫等一线大城市，同时也看好增值潜力巨大的特色城市如海德堡、达姆施塔特等二线城市。越来越多的人开始考虑“是租还是买”这个问题。有着稳定职业和收入的年轻一代越来越倾向于买而不是租。在众多踊跃的购房者中，不乏乐观自信的80后的身影。
私有住房比率低的历史原因
在德国这样一个资本主义强国里，长期以来居民自有住房比率偏低似乎令人费解。因为在德国普通公民从银行贷款买房其实并非难事。形成“租房大国”的主要原因可以追溯到上世纪三十年代到五六十年代那段特殊历史时期。三十年代，纳粹统治下德国有计划地剥夺了数量庞大的犹太族裔的私有财产。二战期间私有住房拥有者中相当大的这部分国民从身体上被“消灭”了。战后的德国满目疮痍，面临最大的问题之一就是住房紧张。1950年全国的住房缺口达四百五十万套。为了堵上这个巨大的窟窿，德国政府在五十年代大规模兴建公租房（sozialer Wohnungsbau），也叫廉租房或社会保障房。整个五六十年代公租房占据了住房市场的绝大部分。
另一方面，德国政府采取种种立法和行政措施鼓励住房出租市场的发展，比如低收入家庭租房可以得到政府的各项补贴和资助（比如Wohngeld）。同时对于房地产市场实行严格的监控。德国拥有世界上最严苛的房地产开发、建设和销售的法律法规。长期的鼓励性政策从两个大的方面导致了一般居民宁租不买的普遍心理。一方面是租房尤其是租公租房明显实惠。较低的租金，可靠的建筑质量以及相对不错的地理位置，使得租房人在德国并没有低人一等的感觉。另一方面，得益于政府的补贴，德国的住房租金被长期地人为控制在较低水平。
许多地方的租金无法反映实际市场价格，在这样的大背景下，德国的住宅开发商没有暴利可图，市场相对而言没有形成泡沫的诱因，所以希望通过炒楼而短期暴富的投机者对德国楼市一直敬而远之。这也是为什么德国房价相对于其他欧美经济大国明显偏低的主要原因之一。人为抑制住房租金的涨幅是否在整体上有利于国民经济的持久性发展，不同立场的经济学家们对此一直争议不断。显而易见，这种照顾弱势群体的经济政策体现了德国社会市场经济（Soziale Marktwirtschaft）的治国理念。
后危机时代 德国掀起不动产投资热潮
直到2008年金融危机之前，对于很多德国人来说投资股票和证券还是第一选择，因为通常情况下会得到可观的回报。然而时过境迁，在这场波及全球的危机过后短短数年间，人们对资产如何保值升值的观点发生了迅速的转变。许多人在这场危机中损失惨重，甚至血本无归。这场危机使很多投资人意识到了证券投资的高风险性，不得不重新面对这个问题——什么样的长期投资才是值得的？经过对投资目标的重新定位，传统的、看得见摸得着的不动产投资成为了第一位，其次是贵重金属投资，比如黄金。“每个人一辈子都至少会付清一个房产。区别只是给自己付还是给房东付。”考虑到这句名言，不动产就更成了很多人的投资首选。
实际上，从2009年到2011年，德国国内房地产普遍升值，房价上涨，市场供不应求。在一线城市比如汉堡、慕尼黑或者法兰克福，投资者往往数小时以内就下决心购买价值在50万欧元以上的房产。因为只要稍一迟疑，就有可能被他人捷足先登。一些警觉的经济学家已经开始警告德国房地产市场出现投资过热（Hype）的可能。不过更多的专家指出目前这种现象还只限于一些较大的和有特色的城市，整个德国还未出现房地产泡沫。因为判断一个国家的房地产市场是否出现泡沫，很主要的一个依据就是不光是一线城市的房价攀昇，全国整体房价也要普遍相对高涨。而目前德国并未出现这样的情况。可以肯定的是，今天的德国房地产市场已不再是投资的禁区。
近年来德国大中城市出现的房地产投资热潮主要是由多方面因素共同影响产生的：
1. 德国经济发展良好
2. 房贷利息达到历史新低
3. 住房市场供不应求
4. 投资人的投资境况问题重重
5. 对通胀的恐惧
贷款买房 千载难逢好时机
房地产市场的“热化”最主要还是因为德国的经济持续景气。一些经济学家甚至预言一个“黄金十年”将到来。就业者对生活前景普遍乐观、有信心，所以愿意投资。另一方面很多德国人吃了Riester-Renten养老金的教训，综合比较后认为房产才是最放心的养老投资。德国经济的稳定增强了投资人购买德国国债的信心，国债的抢手又促使了房贷利率达到了历史性的新低。根据FMH-Finanzberatung的统计，十年期贷款最低利率目前只有3.19%。而十年以前还在6%以上。从这点上看，对于现在贷款买房的人来说也是一个千载难逢的好机会。
此外，如前所述，境内外的投资人在金融危机后“重新发现”了德国市场。在欧美其他国家房地产市场风雨飘摇的时候，德国的楼市泰然稳立，凸显保值特性。另一个主要原因是德国的大城市住宅近年来供应量吃紧。全德国必须每年新建三十万套住宅以保障市场的供需平衡。目前西德二分之一，东德三分之一的住宅建于战后的三十年，到今天迫切需要翻新维修。比如仅汉堡每年就需新增六千套住宅，而目前的规划只达到百分之五十。在一线城市的最佳地段，楼价涨幅在过去几年里明显高于租金的涨幅。比如杜塞尔多夫Oberkassel区的新房售价年递增达到12%，而租金涨幅为6%。其他大城市的黄金地段也呈现类似的发展趋势，特别是在豪华高端住宅项目上。法兰克福高尚住宅区Westend的豪华公寓每平米价格达到6400到7800欧元之间。每平米上万欧元的天价楼盘也时有耳闻。
这种投资热点扎堆儿的现象会令一些人联想到上世纪九十年代东西两德统一后东德房地产投资泡沫破灭的故事。当时许多投资人坚信那里房地产将持久不衰的增值，同时受到可观的特殊折旧（Sonderabschreibungen）的吸引，他们在东德大量购置房地产以期从税收上获得巨额回报。但是忽视了实际投资收益和市场供求关系。结果导致了很高的房屋空置率和数以亿计的资产损失。现在德国一线城市房产投资现象与此不同，这些地方房价上涨主要原因之一是供应量相对较小。只要市场上刚性需求——需要买房的家庭，特别是一人一户或者两地分居家庭还在不断的增多，这些城市的房价就还会继续上涨。
目前德国大城市的房价基本相当于阿姆斯特丹、布拉格或者哥本哈根的房价。与伦敦、巴黎比相差还很大。从另一个方面来讲，德国严格的税法也降低了楼市的泡沫风险。比如规定自住房贷款利息不可从税款中抵扣。非自住房十年后出售才可免税。相对稳定的高比例的租房市场也在相当程度上保证了房地产市场的稳定。
综上所述，德国房地产市场在后危机时代凭借天时地利和自身的固有价值特点逐渐成为本国和国外投资人青睐的目标。而这些投资者的主要目的是在后危机时代动荡不安的资本投资领域里寻求安全保值和低风险的避风港。德国热点城市里好地段、高质量的住宅项目以其较高的性价比自然而然成了理想的投资产品。 @
（责任编辑：文婧）
