北德州住宅房地产今年好转但仍难复苏

【大纪元2011年03月18日讯】（大纪元记者高强编译报导）尽管北德州的住宅房地产市场今年预期会有轻微的好转，但分析家和房地产经纪都一致认为，市场在今年内仍难以回复到“正常”水平。
　　
大福和地区房地产经纪协会会长梅尔‧哈里斯（Mel Harris）说：“对目前达到历史低点的抵押贷款利率将要逐步回升的预期，刺激了一些场外观望者入市的欲望，并对2011年初的市场起到启动作用。
　　
Brants Reality的拥有人兼房地产经纪克莱‧布兰兹（Clay Brants）对“正常市场”的定义是：该市场内的人在作出购买或出售的决定时，是基于他们自己的需要和个人情况，而不是基于外部因素，如退税计划或优惠的贷款计划等。
　　
他说：“所谓正常的市场，就是买卖双方可以自由交易，而没有任何潜在的恐慌因素。但自从雷曼兄弟公司一夜之间消失，以及美林证券以两美元一股在周末被卖掉后，市场上就开始弥漫着这种恐慌心理。”
　　
许多专家认为，由于有针对首次购房者及再次购房者的联邦购房退税计划，201 0年的房屋购买市场实际上是被人为地抬高了，这些退税计划吸引了许多买家提前入市。如果没有退税计划，这些买家本来很可能会迟一些才进入市场的。这样一来使许多专家更难以追踪房屋市场的复苏走势。
　　
根据一项针对影响住宅房地产市场的主要因素即包括就业率、消费者信心、低利率和消费者信贷的可用度等因素的分析，哈里斯预测2011年房地产市场会在全德州范围内出现轻微增长，而在达福地区的增长或许会更大一些。哈里斯说：“就业增长是和消费者信心是息息相关的，而在福和市，我们在这两方面都有上升势头。”
　　
根据德州农工大学房地产中心的数据，德州经济的复苏步伐继续领先全美，从 2009年11日至2010年的11月间，德州共新增了194,400个工作岗位，年增长率达1.9% 。而据同一报告，全美范围在同一时间总共只增加了842,000个工作岗位，相当于年增长率0.6%，远低于德州的就业增长。
　　
虽然经济衰退对德州的影响不如对美国其它地区影响严重，但房价变化显示德州经济也并非没有受到波及。根据德州农工大学的季度房屋报告，2010年第三季的房屋销售和2009年第三季的销售比较显示，房屋的中位价格轻微下跌，但平均价格却反而上升了7%。在福和市，房屋销售的平均价格上升了6.76%，达到150,798美元，而销售中位价则下降了1.37%，至114,600美元。专家指这是由于高端房屋的销售比例增加造成的。按照历史经验，这种不同价格段的房屋之间的波动，可能意味着一个不稳定的市场。
　　
琼斯经纪协会的拥有人肯尼思‧琼斯（Kenneth Jones）说，尽管房屋库存水平升高和房屋卖家之间竞争激烈，但房价在泰伦郡范围始终保持在高位。
　　
目前2010年第四季度的数字尚未公布，但房地产经纪和分析师们均预期会有较为疲弱的结果，部分原因是因为联邦购房退税计划在2010年夏天截止。琼斯说：“联邦退税计划只是鼓励了原本已在市场内的买家提前在计划截止日前购买，它并没有创造新需求，而只是让需求从后半年推前到前几季。它是一个虚假的刺激。”
　　
琼斯表示，由于退税计划只适用于购买不超过25万美元的房屋买家，造成全美房屋市场被临时地人为扭曲，也导致分析家去分析消费趋势并误导性地声称平均房价下跌。在考哗b买方市场时，琼斯也强调地方趋势的重要性。他说，房地产就像天气一样，不同的地方都不一样，要多听当地的媒体。
　　
为了让消费者了解州和地方政府提供的激励计划的信息，德州房地产经纪协会开设了一个网站：www.TxHomePrograms.org，该网站有一个可搜索的数据库包含德州所有的资金激励计划，潜在的购房者可以访问该网站，输入他们的家庭年收入和邮政编码，就可查看他们符合资格的所有激励计划的清单。
　　
在所有的房屋销售当中，新开发房屋的经营特别艰难。根据达拉斯的住宅策略公司的一份报告，在2010年第四季度，新住宅房屋的建造减少了 20%，但仍抵不过该季度新房屋销售成交量24%的降幅，这令房屋建造商畏缩不前。该报告指，如果从全年来年，新房屋的销售量从2009年的17,246 幢下降至2010年的16,127幢，降幅为6%。而根据德州农工大学房地产中心的报告，包括新旧房屋的整体房屋销售则下降了5%。
　　
分析家发现，那些开发较完善的老区中的房屋，要比那些有大量出售标志牌和法拍屋的新区的房屋在市场上出售时间要短。
　　
尽管改革后的贷款业有助于延缓法拍，但德州农工大学房地产中心预测，由于法拍暂缓限制已经放松，将会有更多的法拍房推出，所以今年的法拍房和抵债房的销售将仍会上升。
　　
不过常言道，有失必有得，过去几年房屋买卖市场的疲弱却带来租赁市场的兴旺。来自全美房屋建造商协会的数据显示，北德州去年对公寓的需求总量约为23,500个单位，是近十年来最强劲的出租活动。 ◇