【大纪元2012年11月23日讯】（大纪元记者程木兰综合报导）美国房地产信息公司Zillow最新发布报告显示，10月美国全国房价较上月涨1.1%，至15.54万美元。这是自2005年8月（月涨1.2%）之后最大单月涨幅，据估计明年还将维持上扬走势。
美国房价截至10月已经连续12个月上涨。本周稍早，美国商务部报告也显示，10月新房开工量较上月增长3.6%，创四年以来新高，明显好于市场预期。
随着销量、房价、建筑商信心指数等一系列数据的全面走强，美国房地产市场复苏势头正在进一步加强，成为疲弱的经济复苏中少有的亮点。
Zillow预测，全国房价在2013年10月将较2012年10月会再涨1.5%。该公司称，许多房地产市场价格已达低谷，256个市场中，将有40个经历3%或更高的涨幅。
买房贷款有诀窍
房市看涨，许多等待许久、打算买房的民众心里踏实多了。不过，买房付现金好、还是申请按揭贷款好？现在利率尚处于历史低点，但若是手头宽裕，以现金买房，也是竞购或议价有力的筹码。
据专家表示，过去一年大量出现将现金和按揭二者巧妙结合的付款方式，称“延迟贷款”(delayed financing)：买家先付现金买房，交屋后再申请按揭贷款。
全额付现的买家在竞价时更有优势，也可能以较低的价格买到房子，因为全额付现不存在申请不到按揭而无法成交的风险。
成交后，希望回笼部分现金的购房者就会再去申请按揭，而且有时候，用这笔钱进行转投资，赚取的回报可能高过按揭贷款的利息；或者让手边多一点“活钱”。
延时贷款类似于“套现再融资”(cash-out refinance)。通过“套现再融资”，哪怕房子已有按揭，也可以重新进行抵押，申请贷款。但据按揭信息网站HSH.com表示，“套现再融资”从申请到执行可能需要几个月、甚至更长时间，利率和费用也较高。
部分原因在于，再融资意味着要将现有的一笔贷款转为新贷款，需要更多的调查和审核。而“延迟贷款”则不同，房子一到手就可以申请，因为买房时是全现金交易，标的房产的所有权一目了然，毫无挂碍。
申请“延迟贷款”的考量
《华尔街日报》一篇报导介绍“延迟贷款”的报导，提供了三方面考虑：
‧贷款种类繁多。银行政策不尽相同。如富国银行(Wells Fargo)和旧金山的菲利蒙银行(Fremont Bank)的“延迟贷款”利率和费率，与交房前申请的按揭贷款一样。而有些银行对“延迟贷款”设定的利率则介于普通按揭贷款利率和“套现再融资”利率之间。全国性银行恒久银行(EverBank)的“延迟贷款”利率，较普通按揭贷款利率高出约0.125%。
HSH.com数据显示，平均来看，“延迟贷款”的利率分别在6.44%和5.06%。相比之下，一笔30年期私人银行大额按揭(Jumbo Mortgage) 平均利率在4.03%。
‧抵押额度限制。很多时候，申请人最多只能抵押75%-80%的房产权益。有些银行会把贷款额度控制在政府指导区间的下限。美国大部分地方政府的指导区间下限都是417,000美元，部分房价较高的都市区的指导区间下限是625,500美元。因为在政府指导区间内的贷款额度，银行可以转售给房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。
‧资信审查严格。多数情况下，银行会审查申请人的信用记录和完税证明，还要求提供能够说明房款来源的银行账单副本、购房汇款单副本以及相关的发票。银行方面表示，他们这么做在一定程度上是为了防止有申请人试图隐瞒实际交易金额，或者防止卖家逃税。
