【大纪元2014年03月21日讯】（大纪元记者任义报导）随着大陆民众养老金的缺口越来越大，中共当局欲推行“以房养老”政策遮掩养老金的短缺。以房养老保险方案终于要成为现实，拟在北上广汉四个城市先行试点。但令精算专家头疼的是，中共制定的70年土地使用权等无法评估，中国的政治、经济时局也不确定，保险公司就此犯难。
养老金缺口大 中共试点以房养老
养老始终是中国民众关心的问题，从目前看来中共政府一直隐瞒养老金存在巨大缺口，犹如庞氏骗局一样“拆东墙补西墙”，用现在民众缴纳的养老金去给已退休的民众发放，一旦危机到了顶端，养老金将难以支付。
2013年9月14日，中共国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出作为金融养老、以房养老的方式之一，中国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。试图通过以房养老有望解决养老资金难题。
所谓老年人住房反向抵押养老保险，就是以房养老，老人把已经付清贷款的房子，抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发给房主一定数额的养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。
3月21日《大纪元》获悉，中共保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。并且还向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点，对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求。
大陆某上市保险集团副总经理周先生对大纪元记者表示，以房养老作为中国的一项新兴事务，对保险公司和客户而言，都面临挑战。“对保险公司的要求是注册资本超20亿，开业运营满五年，偿付能力不能低于120％；对客户要求是60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。”
并且上述四个城市的保监局将做窗口指导，具体监督试点实施。周先生称：“这个事情保险公司的兴趣不是太高，因为时局不稳定，很多事情不好把握。另外就是中国这个特色，也让保险公司头疼。”
特殊模式令保险公司头疼
周先生所说的“头疼”，是源于中共制定的房屋制度所造成的。其中最让保险公司的精算师们头疼的是，有太多特殊的变量，是无法用数学模型来评估的：例如70年土地使用权，以及长期房价走势。
在日本、美国、英国等国家，土地使用权不是个问题，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。
但在中国，中共所规定的房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，商用房产甚至只有四五十年。而在深圳、青岛等上世纪八十年代开始试点土地有偿出让的城市，早期土地只有20年使用权，目前已经到期。
中共国家统计局根据第六次人口普查详细汇总资料计算，中国人口2010年平均预期寿命达到74.83岁，比10年前提高了3.43岁。其中，男性人口平均预期寿命为72.38岁，女性为77.37岁。
假设一对老年夫妇60岁开始与保险公司签订以房养老的合同，保险公司要提供17年费用之后才能拿到房产。这还只是2010年的数据，卫生部提出2020年中国人均预期寿命要达到77岁，以此预估，女性要达到80岁左右。因为日本2010年人均寿命已经达到83岁，女性86岁。
如果客户都是退休开始签订合同，保险公司平均要20年之后才能拿到房产。到时候，建筑寿命已经几乎为零了。所以土地使用权的问题，将成为精算师们第一个要面临的问题。在中共《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。
2007年出台的《物权法》又产生新的搁置难题：宅建设用地使用权期间届满的，自动续期有偿还是无偿？这让保险公司犯难，房产到底如何估价成了问题。
还有难题就是中国房价的长期走势。中国楼市政治意味太浓，这是世界上任何一个精算师群体都不可能计算出来的难题。现在，中国房地产业已经绑架了中国经济，三四线城市的房产泡沫已经显现，中国宏观经济现有模式难以为继。几十年后，中国的政治和经济情况怎么样，以及房价会怎么样，谁也不敢现在就下定论。
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（责任编辑：刘晓真）
