CMHC:渥太华2016-2017年房屋市场展望

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【大纪元2015年11月29日讯】(大纪元渥太华记者站)加拿大按揭与房屋公司(CMHC)近期发表渥太华地区2016-2017年房屋市场展望报告,对渥太华地区未来两年房地产市场的新屋市场,二手房市场,出租市场及经济概况做了较为详细的分析和预测。

• 2016年新屋开工量由于镇屋的推动将反弹

• 2016年二手房销售将上升,之后在2017年有所下降

• 二手房将为平衡市场,销售价格将平稳增长

• 专门建来用于出租的公寓空置率将小幅下降

新房市场

渥太华地区(Ottawa Census Metropolitan Area,简称CMA)的新屋开工量,预计2016年比2015年将有超过4%的反弹,主要原因是镇屋开工量开始上升。新屋开工在2015年年底将达到自2000年以来的最低水平,而谷底之后的反弹也将随之出现。就业的改善和薪金的提高都将支持预测期内新屋开工的表现。

今年低层住宅开工量的跌幅达到两位数字,但此后会在镇屋建设增加的影响下有所回升。独立屋建设继2012年大幅下降之后,在2013-2014年间出现反弹。但总的来看,过去三年的建设趋势是由独立屋向多种类型住宅转变。其原因是其它类型住宅的可支付性更强,位置也比较集中,而且现在人们的家庭规模更趋于小型化。预计2016年的独立屋建设将表现平平,2017年甚至更低,而半独立屋和镇屋的建设则会有所上升。

新建镇屋和半独立屋比昂贵的独立屋更有价格优势,可支付性强。此外,独立屋建设的上升点已转移到比近郊区更远的远郊区,如West Carleton、Clarence Rockland和Russell等地,那些地方的土地供应量更为充足。2006-2014年间,上述三个地区的独立屋开工量占去了全市独立屋开工总量的17%,而半独立屋和镇屋的建设在这三个地区则分别仅占全市该类住房总开工量的6%。

以上三类低层住宅的建设仍然大多集中在Nepean地区的绿带以外。2006-2014年间,该区域的独立屋开工量占全市独立屋总开工量的23%,镇屋开工量占总开工量的27%,半独立屋占17%。同期Kanata地区的独立屋、半独立屋和镇屋的该项比例分别是15%、11%和23%。Gloucester绿带以外地区此三类住房的同一比例则分别为13%、22%和17%。2015年,类似的趋势仍体现在Kanata和Gloucester绿带以外,独立屋建设进一步移向远离市区的位置。

高层住宅方面,共管公寓的开工继两年时间的缩减建设、清除库存之后,有望在2016年小幅上升。但是,截至2015年8月,已建成但未售出的单元数量仍高达472套。同时,当月还有在建公寓约2,000套,其中的一部分可能仍未售出。高层建筑经过三年的调整,2017年应该会出现适度的增加。高层建筑开工量能够在渥太华保持一定水平,主要是人口结构决定了多户住宅的需求量。60%的渥太华家庭仅由一至二人组成,这样的家庭更有可能选择小而易于管理的住房。

高层住宅与低层住宅的建设和建设地点取决于土地供应状况。根据渥太华市2013年进行的最新土地供应调查,比例最高的空置土地供应出现在Kanata-Stittsville地区,占总面积的35%,其次是Orleans和Riverside South,分别占21%和20%。与之相对应,比例最高的高层住宅开工量出现在渥太华市中心,因为那里的空置土地供应量仅占1%。而Gloucester、Kanata和Nepean绿带以外则占据了所有其它类型住宅的较大份额。在预测期内,预计外围区域,如Cumberland、Clarence-Rockland和Russell等地区的独立屋开工量将继续增加,这些地方都是有充足土地供应的低密度开发区,建筑商在这里的开发成本远低于近郊区。

预计2016年服务业就业人数将继续增加,公务部门的就业将保持稳定——大多数裁员计划已在前几年完成。这些因素再加上平均周薪的上升,应该会支撑大渥太华地区的新屋开工量。年初至8月份,本地区的全职就业人数在慢慢增加。与近两年就业增长主要依靠兼职就业人数的情况相比,这是一个显着的转变。

二手房市场

2016年二手房市场的销售活动将继续保持活跃,在2017年会有小幅下滑。而在2010至2014年期间,二手房销售不很景气。今年由于市场上有充足的房源、低贷款利率和可接受的价格等有利因素,将使转售市场充满活力,今年年初至8月间二手房销售同比去年同期增加4.3%,价格增长2%。

年初至今,二手房销售上升最多的是独立屋,尤其是双层独立屋。二手房独立屋售价比同样新建独立屋价格平均低83,000加元,这对许多在意房价的买家很有吸引力。新建独立屋多位于远郊,而二手房独立屋多位于近郊,这吸引了很多不愿意远程通勤的买家。尽管半独立屋的销售量仅占二手房总销售量的7%,然而其销售量比去年同期却增加了19%,是二手房中销售增幅最多的类型。半独立屋平均售价比独立屋低25,000加元。排屋销售量同比去年增长了2%。

今年年初到目前为止,共管物业销量同比去年略有下降,这主要是受排屋公寓销量下降的影响,而共管公寓销量则上升了3.4%。市场上充足的房源使卖家可以拿到一个好价钱。年初至8月,共管物业挂牌上市量同比去年增加6%。相比新建共管公寓,现有公寓不仅价格低,而且面积大,很适合需要较大居住空间的买家。

渥太华居民的购房负担能力没有太大的波动。历史低位的贷款利率预计在2016年年底前不会上升,这将继续刺激房屋市场销售。2017年贷款利率预计会有所提高,加上稳定的房价,这无疑将会对购房承受能力产生负面影响。除非居民收入大幅增加,否则购房承负力会呈下降趋势。

渥太华二手房销售在不同地区的所占比率在过去14年中一直保持相对稳定,预计将来也不会有太大变化。Orleans地区二手房销售占城市销售份额最高,为总量的18%;渥太华东南部地区的销售量仅随其后,占16%。

2011年人口调查显示,Orleans地区住房量占渥太华总数11%,西区和东南区各占15%,市中心占13%。由于大部分的住宅开发项目在渥太华西区,Orleans的房屋库存量和其它地区相比增长缓慢。据估计,该地区房屋库存量由2011年的41,627套增加到47,000套。而Orleans地区房屋均价也低于全市平均水平,这就是为什么该地区房屋销售增长而且成交率较高的原因。

今年到目前为止,Orleans地区的房屋销售同比其它地区增长最多。除此之外,Kanata和Barrhaven地区的房屋销售也大幅增长。由于Orleans和西区比更接近市中心,所以更能吸引买家。而西区房屋销售增长很快,超过了除Orleans以外所有的东部地区,大量的新住宅开发也集中在西区。

预计二手房挂牌上市总量将继续上升,年初至8月总挂牌量同比去年增加6%。其中永久产权房源挂牌量年初至4月呈上升趋势,后来由于销售增加而使市场上房源数量下降。这说明房屋销售量和新挂牌房屋数量比率(SNL)在上升,永久产权房屋市场为平衡市场。而共管物业的销售开始增加,房源缓慢减少,使共管二手房市场由年初的买家市场变回平衡市场。总体来说,二手房市场为平衡市场,经季节性因素调整后的SNL为45%。

随着市场上新房源的增加,房屋挂牌量会微微超过销售量,这样SNL的比例将在2015年年底稍有下降,由45%下降至44%,但仍保持平衡市场状态。2017年房源将小幅上升,而销售将略有减少,SNL将小幅下降至43%。预计二手房价格将在2016年和2017年分别增长2.2%和2.3%。价格增长将由独立屋价格上升所带动,无论是新建独立屋还是二手房独立屋都将受到欢迎。

房屋出租市场

专门建来出租的房屋的空置率预计在2016年将有2.0%的小幅下降,因为出租房的需求仍处于健康水平。在2017年,空置率将进一步回落至1.7%。预期的抵押贷款利率的上升在后期将使一些对拥有房屋的需求向出租房的需求倾斜。

今年以来,15-24岁和25-44岁两个年龄组的劳动力市场对出租房的需求提供了支撑。25-44岁年龄组就业的疲软使该年龄段的一些人选择了租房而不是拥有房屋,从而压低了出租房的空置率。而另一方面15-24岁年龄组就业的加强提高了这个群体对出租房的需求。此外,注册学生人数的上升,尤其是国际学生人数的增加,也将支撑这些年轻群体对出租房的需求。

虽然从前期高点有所下跌,但净迁入人口仍将维持在一个健康的水平上。虽然国际移民数量在2014年略有下降,但今年迄今为止的移民数量保持稳定,这对出租房市场将提供一定的支撑。近期的新移民倾向于先租房住一段时间,然后过些年再置业买房。

由于专门建来用于出租的房屋的供给将没有大的变化,预计租房需求的增加将压低空置率。新建的共管公寓单元虽可供出租,但可能不会对专门建来用于出租的房屋构成太多的竞争,因为共管公寓的平均租金比同类的专门建来用于出租的公寓的租金要高出约26%。预计较低的空置率将使平均租金在2016年增长2.2%,在2017年增长3.4%,而再往后的两年租金将增长乏力。

经济概况

渥太华地区的经济在今年较为温和的增长之后,其就业市场将在2016年继续走强。2015年到目前为止,公共管理方面的就业继续下降,但速度放缓。预测公共部门职位的削减将很少或没有。服务业就业人数的增加将继续抵消公共部门就业的部分跌势。预计在秋冬季服务业就业岗位将继续增加。

今年在金融、保险和房地产部门以及建筑业等领域的就业也很强劲。因为轻轨项目的进展,建筑业的就业有望继续增长。

预计2016年劳动力市场将有强劲的增长,2017年会有一个更强的上升,部分原因是由于迁入人口的回升。由于2016年的就业增长将高于劳动力的增长,这将使渥太华的失业率从今年的6.1%降到5.5%。

责任编辑:岳东卿

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