有保留的拍卖(Reserve Auction)百万豪宅线上拍卖On line auction

房地产买卖Case Study 4房屋拍卖(Auction)(2)

王亭

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4月18号我的一个客人某太太兴奋地打电话给我,说有一个价值一百多万的房要在网上拍卖,起价42万5000,她那个兴奋的劲头好像是捡到了个宝!

各种拍卖的场合我基本上都去过,所以对Auction兴趣不大,但是客人的要求就是命令,必须执行!

赶紧的做调查:此房座落在一个带高尔夫球场的社区,这个社区从1997年开始建房,预计建1000户,,现在入住了大概900户左右。社区价位从70万到600多万,房的居住面积从4千尺到2万尺不等。社区还有空地卖,盖一栋房的地,卖过十几万到九十多万(带湖景和高尔夫景的比较贵)。这两年因有银行房的买卖介入,房价受到影响,最便宜的房也有40多万就成交了,空地最便宜的也有几万成交的。

关于这个要拍的房的具体资讯如下:1999年建的房,买新房时成交价$84万,7个卧室,6个全卫,3个半卫,3个车库,完成地下室,5887平方英尺居住面积,占地0.61英亩,现欠银行大约$750k。这个房在市场上要价一百零九万,已上市了3个多月。

我马上和负责拍卖的公司联系,看看有什么具体的要求。拨通了电话,是加州的号码,是个叫Nguyen的女士接的,她是负责这个房的拍卖的连络人。她很客气,提供了以下细节:房屋是卖家雇他们用on line Auction的方式来促销,拍卖两天,4月23号早上11点开拍,4月25早上11点截止,是Reserve Auction,也就是如果达不到卖主的底价,即使是最高价也不能成交。卖家的底价只有拍卖公司知道,不会透露给来竞拍的买家。

Miss Nguyen 给我一个炼接,让我的客人上网注册,并要求压一个信用卡,先付押金$2500。如果没成功标到,则退回押金。如果标到房屋,买家要额外加上5%的手续费(2500当然要扣除)。

在进拍卖场前我们必须去看一下那个房。

4月19号在和卖方的经纪打过招呼后,我们驱车到了那个房所在的社区。这个是个带门岗的社区。我开玩笑的说,这是个有活人站岗的社区)。

在门岗前“验明正身”后,被放行的我们,缓缓的驾着车在社区内行驶,蜿蜒在这个占地1200英亩的大公园似的社区。春天的五颜六色点缀着社区的每个角落,高尔夫球场的绿,覆盖着大部分视野,风格迥异的豪宅比比皆是,各家门前的奇花异草争相开放,时而路过泛着清波的湖泊,想起了“水波涟漪晴方好…”的诗句。花是红的,草是绿的,湖水的碧波柔软着像画一样的景色。

某太太兴奋了起来,她从外地来,对亚特兰大还不熟悉,第一次进这个社区就迷上了这景色。春天本来就是看房最美的季节,“春姑娘”的美,在这种社区更能淋漓尽致的展现!好景翻出来的好心情使得某太太进场的决心更坚定!社区是被肯定了,下面就看房子了。

房座落在街尽头的圆弧的一个角落(Cul De Sac),来到了房子前,表面看上去并不是很宏伟。3个车库,从侧面进。我们到达时已经有几个人房里和房外周围认真的研究着。看来想捡便宜的人还不少!

我们从正门踏进了房子。通顶的门廊,最吸引人眼球的是门廊两面墙上的壁画,画的是断断续续的砖墙图。别小看这些像一块块补丁似的砖墙图,它给人带来一种古朴,有文化底蕴的感觉,不知不觉得提高了这个房的价值,房的档次好像一下子高了起来。

我经常感叹室内装潢的魅力,经过有品位,够专业的设计和打扮出来的房子会有意想不到效果!难怪新房总是建一些样品屋,馋得买家一下子就爱上了,可是真到看到自己买到手的阳春房时,觉的蛮不是那回事!我很相信室内装潢的效果,所以对我自己的家也不含糊。

又跑题了,还是回到这个要拍的房,接下来我们楼上楼下的溜了一遍,整个房屋内部整理的很好,不需要做任何装修就可以入住了。

主人房在一楼,卫生间的淋浴是双淋浴头,附有大的更衣间。楼上有另外4个卧室,每个卧室都有自己的卫生间。

地下室很大,装修的很好,有健身房、卧室、两个厕所、娱乐间等等。一楼除了主人房的卫生间外,还有一个公共卫生间。数数一共有9个卫生间!

厨房在一楼,有镶嵌在柜子内的冰箱,花岗岩的台面,厨具的品牌(Sub-Zero)还不错。
后花园没直接对着高尔夫球场,但往斜右方看还是能看到一片球场的绿地,后花园不大,草长的不是很好,这可能是唯一需要花点钱和工夫的地方。

走了一圈后,某太太表示她还是很喜欢这个房。我想,她主要是被这个社区的整个环境征服了。她询问我的意见。怎么说呢,房子还好,看用什么价来买了,上一百万,我觉得不是太值,60-70万还可以吧!我告诉她不要着急,反正还有两天可考虑,如果真要进场也要到星期二,4月23号才开始拍卖。

4月22号晚上我和某太太又通了一次话,在进拍卖场前应该先关注的两个问题:产权(Title)和房子的状况。第一个不是个问题,因为这房给提供产权保险(Title Insurance)所以不用担心。第二个是房的状况,虽然没请专业的验房师,但是我们已经走过一遭,从表面上看还没发现什么大问题。

于是她决定了,第二天23号就进场。我说24号进也不晚,因为截止时间是4月25号早上11点。

4月23号11点左右,我还正开着车赶往某地,某太太来了电话,说她进了场了!还看到规定,每一拍加价是10万,已经有人进了初拍价 $425k,她紧接着跟上$525k(我的天哪,这要是10万10万的上,那可是上得快了!)

很快又有人上到$625k,一下子上了30万!这时萤光屏上还是说reserve is not met(没达到卖家想要的价)!下面的一个台阶就是$725k了,我们算了一下,$725k乘以5%等于$36,250.00加上$725k是$761,250.00,基本上是我们定的最高限了!这房新房时也只是80多万!要不要上?某太太有一点困惑。我说,再回去看一下那个房吧,同时我还准备了一些房价相彷的房可以一起看,有个比较。

4月23号下午,我们转了一大圈,又回来到了那个充满春天美丽的社区,门岗还是要验明身份,各个别墅还是那么千姿百态,草还是那么绿,水还是那么清,进了社区某太太心情又变得特别好!转回到那个房,看到除了我们,还有人在房里那徘徊,大概和我们一样来做最后抉择吧!那个带人来的“白”先生经纪,正是专管这个社区新房买卖的人。因为和他合作过,他认识我,我们互相寒暄了一下,他们是先来的,他们就先走了。

我们转了一会儿,某太太一咬牙一跺脚的还是决定再加一次价。

回到家没一会儿,某太太来电话了,已经有人加到$725k了!还是没达到卖家想要的价!(reserve is not met),不过现在每升格一拍的额数变成$25,000.00(两万五),也就是下一拍是75万,进不进?加上5%的手续费3万7千,差不多79万了! 我劝她算了吧!某太太也抱着一个幻想,万一没拍掉,再回到市场,我们还可以再谈,说不定可以70万以下买成不一定呢!之后我们就没太跟踪。

4月25号,当我抽出空时差不多快中午了,赶紧的上网去查一下,什么也没了,也没说“未定案”pending。回到我们正常的我们房产经纪用的网站,房子还是Active!

这几天我又上网去查,在过期的栏目里找到了它!4月30号过的期。

看看吧,说不定应了某太太的愿了呢,是你的一定跑不了。我会为我的客人瞪大眼睛跟踪!

Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial & Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
Atlanta, GA 30341
Tel: 678-557-7529
Fax: 404-591-2161◇

责任编辑:郝莉

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