楼市动向 城规会否决加多近街改划的启示

十年一旺股楼再舞起

金管局连环加辣仍未能阻止楼价上升，二手楼价已连升17周，累计升幅9.6%。CCL连续15周创新高，追平97年楼市暴涨时的纪录。一如所料，新界西连跌两周后大幅反弹逾2%。八大领先指数有五个创新高，中小型单位亦连升17周。

金融市场方面，人民币汇率引入逆周期因子而忽然转强，市传利好港企盈利，港股创20个月高位。

无独有偶，97年及07年庆主权移交前后股楼皆旺，除非外围发生突变，股市强势，楼价难以调整，看来17年将重复本港“十年一旺”的情景。

一众高官在各场合提醒市民，楼价超越负担能力及注意利率风险，但无奈讲了数年，没有任何应验，楼价反而越升越有，善意提醒效力已失。那边厢政府却趁旺市推出地王催谷气氛。上周启德商业地由南丰以246亿中标，高于市场上限估价7%，刷新全港最高地价纪录，刺激商厦价格急飙。

本港3个月内3度出现新地王，莫非连本地地产商也失去理智？

南丰集团主席正是前任财政司司长梁锦松，他亦是团结香港基金研究委员会成员，而该基金创办人正是前任特首兼现任全国政协副主席董建华，当中玄机看官自行参悟。

瑞士洛桑国际管理学院发表《2017年世界竞争力年报》，本港竞争力蝉联冠军，政府欣然接受，但报告亦同时指本港生活成本高踞第二，仅低于陷入经济危机、年通胀率达2000%的委内瑞拉。报告如何得出本港首位的排名，很视乎各项指标的权重。所谓生活成本，大部分用在住屋及办公室之供款或租金上。本港住宅及商厦价格不断上升，排名将如何维持？

否决政府申请属罕见

上月中，城规会否决政府建议拆除坚尼地城加多近街临时花园，并维持该地作休憩用途。城规会否决私人提案不是新鲜事物，但向来对政府的要求及改划言听计从，加多近街改划成为近期罕见的案例。政府近年为了建屋目标盲抢地，见缝插针，大量休憩用地及绿化地被改划，当中不乏极具争议性，亦引发不少司法复核。但向来城规会的运作是即使反对声音占压倒性也只作为参考，不作为决定基础。参考立法局去年12月的公开文件，过去5年就有53幅涉及绿化或休憩用地被改划作建屋用途获城规会批准，总面积达74公顷。而类似改划不会停止，17年施政报告增加26幅土地改划，当中有11幅涉及绿化或休憩用地。这次案例可谓民间小胜一仗，为日后保留市区休憩用地带来参考。

加多近街临时公园位于港岛西的新填海区，占地近7万呎，提供大量绿化空间，虽名为“临时”，但已使用了近20年，成为坚尼地城市区主要休憩设施。15年政府提出改划土地作建屋及学校用途，又指公园邻近土地曾用作焚化炉，利用清除有害物质为名提早7年拆卸公园。坚尼地城区市民坚决反对，经两年抗争，罗列专家及历史学家意见，反驳有害物质属堕性，翻土反令物质外露，公园土地与焚化炉无关等，又提出数据证明坚摩区的休憩设施远低于现时《香港规划标准与准则》中人均2平方米水平。政府建议最终被城规会否决。但事件恐怕尚未完结，一天公园未被改划成永久休憩用地，还要面对政府修改规划再提城规会的挑战。

成功模式值得借鉴

作为成功抗争的例子，有很多地方值得借鉴。其一，班子筹组，城市规划属专门学问，拨乱反正需要专业人士，包括环评、建筑及测量、历史学家等协助。关注组成员亦要付出不少血汗，包括釐定全盘策略，讨论建议，联系社区，筹组活动，搜集及分析资料，维系媒体，与政府各部门周旋等，绝对需要一班有心有力的人士，才能有望成功。

其二，寻找适当的政界人士帮助手。这些人有一定联系网络，亦较为熟悉政府运作，较易找对口部门表达意见。知名度亦有利于吸引传媒报道。值得留意的是某些政客盲从支持政府，只帮政府推销而非帮助市民反映诉求。有网媒报道该区某区议员多年来没有向居民披露政府收回公园的计划，但却在区议会讹称已做地区咨询，变相压缩居民反应时间。

其三，利用社交网络。主权移交20年，越来越多传媒自我审查，深入报道事件者不多，市民只知到结果却未能得悉理据。关注组花了不少心机，整合清晰理据供市民参考，亦有利于凝聚社区共识，加大公众监察政府的压力。

其四，若政府数据及策略出矛盾，城规会亦难作政府橡皮图章。城规会会议及讨论过程属半公开，不像行政会议闭门讨论且无须交代理据。政府的弱点就是部门各自为政，花功夫便不难找出矛盾点。只要提出数据事实，城规会就不得不回应。事件中重要的事实是按政府《香港规划标准与准则》，很多区的人均休憩设施远低于标准，成为最有力的事实反击。

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梁振英曾公开承认“见缝插针”，说是为了对得起住在不适切居所及轮候公屋的市民，又把延误建屋的责任归咎反对声音。社会已有不少研究指出解决房屋问题并不是盲抢地，而是善用土地资源，调控对症下药。再有，各世界级大都市皆非常重视休憩空间带来的非经济价值。市民必须团结一致，向政府不合理的规划及盲抢地行为说不。◇