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Santa Clara County Q2

圣塔克拉拉县 第2季度房市分析

房市调整期:理性升温,房价降温?

硅谷房市在2018第二季度有“冷却”表现。(Shutterstock)

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【大纪元2018年08月06日讯】文:Joyce Zhao赵静晖・湾区地产经纪
进入第二季度,市场上听到最多的话题就是“房市是不是降温了?”从最近的交易情况来看,的确不如第一季度那么火热。笔者感觉有几个明显的变化:

过去动辄两位数的Offer如今非常少见,只剩几个Offer,甚至上市一周后没有Offer都很常见;什么房子都不愁卖的现象减少了,有“硬伤”的房子在市面上时间明显变长;房源增多,买家选择余地加大;价格方面,买家加价的热情明显减弱,出价谨慎,除了个别人见人爱的房子,动辄10%以上加价幅度成了过去式;“钓鱼价”策略失灵,卖家为求尽快销售,调整Listing Price的案例增多;曾经各种排队、各种等待的新房目前也可以First Come First Serve(先到先得),部分新盘甚至可以小幅议价。

硅谷房市在降温?

如果以上种种都是代表市场在冷却的话,那么确实是降温了,但是,这些不应该都是房产市场的正常现象吗?一直高烧的市场才是不健康的市场。

统计数据显示,Santa Clara County独立屋房源数量6月18日达到1,130套,比去年同期上升了32.8%,第二季度已销售数量为3,086套,比去年同比下降5.1%;与今年第一季度3月份相比,房源数量上升几近100%,销售数量上升61%。

Santa Clara County独立屋在售房源和已销售数量。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)
Santa Clara County独立屋在市场上的时间和溢价比。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)
Santa Clara County独立屋中位价。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)

溢价比从第一季度最高的110%,下降到106%;房源在市场上的平均天数基本和上季度持平,16天的销售周期显示仍是稳妥的卖家市场。今年6月已售房源中位价为140万美元比去年同期上升19%,比第一季度最高时期3月份下降3.7%。溢价比下降,而房价并没有明显下降,房主对房子加价的心理预期降低,开了更接近售价的“实价”,买家出价也更谨慎。

Santa Clara County联排/公寓的走势,基本和独立屋类似,房源数量6月18日达到320套,比去年同期上升了40%,第二季度已销售数量为1,198套,比去年同比下降7.1%;和今年第一季度3月份相比,房源数量上升几近139%,销售数量上升71%。溢价比从第一季度最高的116%,下降到110%;房源在市场上的平均天数略有上升达到13天。今年6月已售房源中位价为93万美元,比去年同期上涨28.3%。

Santa Clara County联排/公寓 在售房源和已销售数量。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)
Santa Clara County联排/公寓在市场上的时间和溢价比。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)
Santa Clara County联排/公寓中位价。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)

Santa Clara County就业领先

纵观经济形势,全美今年4月份的失业率又创下3.8%的新低,而Santa Clara更低于全美水平位为2.6%。纳斯达克指数在经历了第一季度过山车之后,第二季度逐渐攀升,6月20日又创新高达到7,781点,30年固定及5年ARM贷款利率相对稳定,仍处在历史较低水平。

硅谷房市短期调整

综上所述,湾区目前仍处在经济的“Sweet Spot(甜蜜点)”阶段,房市总体来说仍然需求旺盛,供应不足,属于卖方市场,不存在房价大幅跳水的客观条件。但是由于第一季度房源奇缺,超理性的加价给市场带来了压力,房市比过去提前进入夏季调整期,随着房源增加,成交的放缓,第一季度过快的增幅所带来的水分将被挤出,房价回调至合理区间,由于成交周期的滞后,价格的下降在7、8月份数据中会表现得更加明显。

笔者认为这种短期的调整,对湾区未来房市的健康稳定发展是更加有益的。#

Santa Clara各城市2017/2018房价表现与增幅比例。(湾区地产经纪Joyce Zhao提供)

千万地产经纪Joyce Zhao赵静晖
(专精南湾、东湾)
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本文刊载于旧金山7月28日地产版

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责任编辑:李曜宇

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