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网文:未来中国需要多少房子?答案出人预料

大陆房企上半年销售下滑,逾半未达目标50%,或爆发违约潮。(AFP/Mark RALSTON)

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【大纪元2019年06月07日讯】大陆楼市今年春季再次进入了一个小高潮,12家房企前5月合计销售额近万亿元人人民币,同比增长9.8%,再加上房企近来拿地热情不减,人们认为大陆房地产依然需求很大。但是,大陆有财经评论人士表示,未来大陆楼市需求不像人们想像的那样,而且大陆楼市已经透支了未来一两年的需求。

以下是大陆财经评论员齐俊杰《未来我们需要多少房子?》一文。

在前几天,上海易居房地产研究院发布数据报告,统计了各个城市的商品房待售状况,也就是我们所说的楼市库存。

总的来看,截至4月底,监测的100个城市新建商品住宅库存总量为4.5亿平方米,环比增长0.5%,同比增长4.2%。其中,一线城市新建商品住宅库存总量为2876万平米,环比上涨2.8%,同比增速是34.6%,这里说明一下,一线城市由于本身就数量少,再加上需求旺盛,之前库存总量低,所以同比库存大涨也很正常,二线城市的库存总量,就是一线城市的8倍,达到2.2亿平米,但是环比和同比都是下降的,环比跌了0.6%,同比跌了1.5%,可见二线城市对于住房的需求还是很高的,二线城市的楼市依然火爆。但是三四线城市就没那么乐观了,库存20186万平方米,环比涨1.4%,同比涨7.6%。也就是说,三四线城市开始出现了楼市滞销,库存重新快速上升的情况。

如果从去库存来看,一、二以及三四线新建商品住宅存销比分别为13.5、9.2和10.5个月。一线城市和三四线城市,都超过了10个月,这也印证了我们之前的判断,也就是一线城市,由于控制人口流入,再加上保障房,限竞房供给充足所以楼市稳中有降,而三四线楼市则是因为棚改货币化叫停,楼市没有新增资金进入,所以基本房子也就卖不动了。

那么有人说,这么看一线城市要比三四线城市更危险了?其实并非如此,一线城市是因为预售证管控放松了,很多高价楼盘入市所以推高了库存,他是高端供给增加导致的库存上升,反而很可能拉高新建商品房的平均价格。而三四线城市则完全是需求下降,所导致的。所以体现在价格上,未来三四线显然更加危险。

其实三四线城市根本就不应该上涨,这几年之所以涨起来,全都是货币化推动导致的,2015年以前,三四线基本10年不涨,那是因为,2014年全国棚改货币化安置比例只有9%,而到了2015年快速上升至29.9%,2016年这一比例更是上升到了48.5%。2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。所以这么大的货币化安置比例,这才导致了三四线楼市疯狂上涨,有的地方甚至涨了一倍以上,但是2018年中期货币化基本叫停,2019年棚改总量只有285万套,远低于原计划的450万套,更是低于2018年的626万套,所以这股妖风显然已经停了,未来三四线的房子肯定是卖不掉了,新房卖不掉,二手房就更不好卖了。家家户户都是多套房,谁家也没有多余的钱去接盘了。

报告还显示,库存上升最快的城市,有福州、惠州、南京、景德镇、廊坊、韶关、北京、九江、徐州、厦门,这其中北京、南京、福州、厦门这都是原来的房地产热门城市,应该引起大家的警惕。而库存下降比较明显的地方,济南、郑州、合肥、东莞等地,这几个城市楼市需求还是很旺。

很多人都总听专家说,我们城镇化是房地产的动力,未来还有很多农民要进城,所以房价还会涨?但真是如此吗?未来城镇化,会带来多少的需求呢?最近联讯证券也做了个研究,他说假设2030年我们达到城镇化70%的目标,也就是差不多每年增长0.5%,整个会有1.84亿人进城,每年差不多安置1000-2000万人,而且规律是逐渐递减。也就是说2019年可能还能保证1900万人,但是到了2030年也就只有1200万人,那么对应的住房需求就是,今年是7.4亿平米,未来也会逐渐递减,这11年总共需要79亿平米左右。

如果再加上改善型需求,那么总体测算得出结论,2016年是住房需求最大的年份,达到12.8亿平米,2019年开始需求降低只有10亿平米左右,而且未来还会逐渐减少。而由于棚改货币化去库存,造成的房地产热销,2016-2018年住宅销售透支了11.2亿平方米,约占2019-2030年住宅总需求的9%。换句话说,现在我们已经多卖出去了很多的房子。甚至透支了未来一两年的需求。

责任编辑:刘毅

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2019-06-07 3:52 PM
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