王赫:中共卖地已难 地方财政咋办?

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【大纪元2021年10月16日讯】今年各个地方政府卖地,像坐过山车:上半年,热火;三季度以来,骤冷。

官方数据,上半年国有土地使用权出让收入34,436亿元(人民币,下同),同比增长22.4%。这是什么概念呢?第一,就在疫情中,去年中共卖地已创新高(高达8.4万亿元,相当于澳大利亚一年的GDP),而今年上半年竟同比增长22.4%,是不是疯上加疯?第二,今年上半年34,436亿元,相当于同期地方一般公共预算本级收入(62,492亿元)的55%,全国税收收入(100,461亿元)的34%,全国一般公共预算收入(117,116亿元)的29%。也就是说,地方财政对卖地的依赖更重了。

但是,7月以来,以恒大违约为信号弹,土地市场风云突变。据贝壳研究院数据,3季度全国351城的住宅用地成交金额为1.08万亿元,同比下滑37.01%,累计成交金额为4.21万亿元,同比下滑7.63%。

官方规定今年22个典型的城市只能够进行三轮土地出让。与上半年第一次集中供地热络的场面不同,第二轮骤冷。且看几个城市实例。

10月13日,北京第二轮集中供地共计收入513.43亿元,较5个月前首次集中供地(1,109.7亿元)的入账,已经腰斩。此外,北京计划此次供应地块43宗,但26宗因无人出价而延至下批出让,流拍率高达60.5%。

10月13日,上海第二轮土拍最终成交41宗地,成交金额538亿元。稍前,10月8日,上海少见地宣布一次性终止七宗地块出让。

10月12日,杭州第二批集中供地,出让地块数量仅14宗,总起始金额246.2亿元,总成交金额为257.5亿元,平均溢价率仅4.6%(首轮供地溢价率超29%)。

10月12日,武汉为期三天的第二批集中供地结束,原计划出让51宗土地,其中8宗撤牌,流拍3宗。实际成交40宗地,土地出让金达348亿,其中38宗地底价出让,溢价地块只有两块。

在9月27日完成第二轮集中供地的广州,共有48宗涉宅地出让,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元;而其余25宗地块则流拍,流拍率达52.08%。

另据中信建投监测,截至10月7日,有15个城市完成了第二批集中供地,总规划建面为5,773.6万平方米,平均溢价率仅为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。同时,15个城共挂牌的700宗地块中,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。

短短几个月的时间里,溢价率下行、流拍率上行、底价成交,一线、新一线城市的土地市场如此大变,其它城市的表现自然也可以想见。

什么因素导致土地市场骤变呢?

直接触发因素,应是轰动性的恒大违约事件。恒大是中国头部房企,总资产2.3万亿元,负债高达1.95万亿元(全世界负债最高的房企),已多次没有如期偿还债务。恒大违约的影响是巨大的,不仅带动房企板块股价下滑,而且今年的“金九银十”成绝响,9月卖楼20年最差。恒大违约的影响也是深远的,既打破了龙头企业“大到不能倒”的幻想,又戳穿了中国房价“只涨不跌”的神话,大大凸显了中国房地产市场的泡沫,这对中国经济走势的预期判断和广大民众的心理冲击,是难以估量的。

恒大违约事件在2021年下半年出现,有其偶然性。如果不是一系列的不利因素聚集、耦合,例如恒大地产历时4年引入1,300亿元战略投资回归A股失败,恒大爆雷的时间或会延后一段时间。

但是,恒大违约事件更有其必然性。除了恒大高负债、高扩张,高周转的地产模式的内在弊端和其多元化失败之外,最主要的,是中共房地产市场政策。

2020年起中共强力房地产政策掀起的波涛,正是当今土地市场骤变的主要原因,恒大不过是目前最大的一艘触礁的舟而已。

中国房地产市场自1998年走来,调控之声不停,但房价越来越高。2020年起习当局下决心重整房地产市场(称“房地产是金融风险方面最大灰犀牛”),连出重手。例如,第一,2020年8月,出台“三道红线”,收紧房企融资;第二,同年底,推出房地产贷款集中度管理,银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于央行、银保监会规定的相应上限;第三,今年推出土地集中供应制,22城一年仅限三轮,且溢价率上限15%;第四,开始将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收;等等。目的是构建“人、房、地、钱”四位一体的联动新机制,此是房地产长效机制的核心内容。

在这些重磅炸弹的持续轰炸下,不少房企翻船,有统计说平均一天一家房企破产,实际情况应更惨烈。BBC刊文说,中国房地产发展20年后,“大时代结束了”。

结语

中共畸形的“改革开放”,致使长达几十年的经济增长是高度扭曲的,积累、形成了众多致命性弊端。习当局对此有所认知。由于种种原因,习当局现对房地产痛下杀手,导致现在卖地难,而中共各级地方政府很大程度又靠卖地吃饭,这就必然置地方财政于困境。

地方最终还是要向中央伸手要钱。而根据中共财政部“关于2020年中央和地方预算执行情况与2021年中央和地方预算草案的报告”,2020年中央政府收入总量为91,651.08亿元,对地方转移支付高达83,315.3亿元(预算数为83,915亿元,比上年增了12.8%,这在近年来是最高的),已超过中央政府收入总量的90%,转移支付几乎没有增长空间。因此,2021年的预算安排,中央财政对地方的转移支付83,370亿元,基本持平。

疫情持续、经济不稳,卖地收入现又骤降,中央也无力增加转移支付,地方财政咋办?只能是中央和地方矛盾的深入发展。

大纪元首发

责任编辑:高义#

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