专家预测2022年美国房市走势

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【大纪元2021年12月20日讯】(大纪元记者林南编译报导)随着美国年轻人组建家庭数量的不断增加,房市不振凸显了2021年美国各地的住房短缺问题——尤其是入门和中等价格范围的房屋。由于供应链问题、劳动力短缺和监管措施进一步减缓了新房建设,房屋建造速度不足以满足需求,房价在快速上涨。

雅虎新闻报导,展望明年,当需求持续旺盛时,购房者、卖家、租房者和投资者可以期待更多类似的情况,而季节性回归和利率上升,对房地产交易可能只会带来轻微影响。

以下是2022年的一些房地产市场趋势预测:

——上市房屋库存仍将紧张,房价上涨将给购房者的负担能力带来压力。
——抵押贷款利率将上升,但工资增长可能有助于为买家提供平衡。
——租房市场将继续增长,但与过去两年相比可能会有所稳定。
——人们对新房建设有很多期待,但劳动力和供应问题何时缓解到足以完成房屋建设的程度,尚不清楚。

买房

近年来,抵押贷款利率一直处于或接近历史低点,尽管有时会有一些波动。抵押贷款解决方案公司Service Link的违约服务部门总裁米里亚姆‧摩尔(Miriam Moore)说:“它们已经上升了一点,然后又回落到3%以下”。据房地美(Freddie Mac)称,截至12月9日,30年期固定利率抵押贷款的平均抵押贷款利率为3.1%。

到2022年,预计利率会有所上升——但这并不意味着它们会飙升。美联储已表示有意在年内加息以对抗通胀。

虽然抵押贷款利率的提高可能会挤掉那些即将买得起房的购房者,但与以往抵押贷款利率相比,利率可能仍会保持在较低水平。

“重要的是要注意,同样的因素导致抵押贷款利率上升……导致工资增加。”第一美国金融公司副首席经济学家奥德塔‧库什(OdetaKushi)说,该公司为房地产交易提供产权保险和风险解决方案服务。

其它经济因素也可能会发挥作用,有助于缓解许多购房者的负担能力问题。

然而,这并不是说负担能力不会成为许多人的担忧。房价将继续上升,不过,增速恐低于2021年。

房地产信息公司Zillow预计,2021年底房价将比2020年底高出19.5%。Zillow还预测2022年价格将继续快速增长,但比上一年放缓,为13.6%。

房地产经纪公司Century 21总裁兼首席执行官迈克‧米德勒(Mike Miedler)表示:“从上到下,这实际上是一次完整的冲刺。”“我确实认为,从整体住房的角度来看,在美国,我们正在进行一场相当长的马拉松。”

不断推高房价的一个因素是市场上缺乏房屋库存——尤其是在首次购房者可以负担得起的入门和中等价位。“我们在首次购房者市场上确实没有足够的供应。”米德勒说。许多卖家缺乏动力,住房建设进展缓慢,这意味着买家在市场上争夺较少的房源。

虽然2022年市场会有更多的空间,但很难说它何时或是否会减轻买家的负担。

售房

许多卖家没有抓住机会出售房屋的一个原因,与低利率有关。这使得再融资在过去两年内成为明智之举。“许多现有房主都锁定了最低利率——低于3%的利率。”库什说。

这也是为什么在2022年也不太可能有多大改善的原因。

虽然低库存导致价格上涨,但活跃卖家的减少和房屋销售的减少,给整个房地产行业带来了压力。“我们在全球十五万多名房地产专业人士面临的最大问题是,潜在买家找不到库存。”米德勒在谈到Century 21在过去几年中的经历时说。

缺乏库存对许多选择出售房屋的房主来说是一个福音,因为他们会受益于热切的买家的竞价和不断上涨的房屋价格。不过,现在不是贪婪的时候。需要适当的定价和合理的预期,尤其是在房地产市场出现季节性回归的情况下。

卖家在将其房屋投放市场之前也应该有一个计划。通过出售您当前的房屋,您可能希望购买另一个,这也让您置身于竞争激烈的买家氛围中。“他们要问自己的问题是,‘我从这里去哪里?’”米德勒说。

一个可能将更多现有房屋投放市场的因素是法拍房活动的回归。摩尔说,她预计2022年法拍房数量和拍卖活动会激增,这主要是因为2020和2021年的联邦政策,导致拍卖活动很少。

摩尔说,虽然法拍房会增加,但不会像2008年的房市危机那样。她说:“当时的经济并不像今天这样强劲,房产也没有股权。”最有可能受到影响的房主,是那些甚至在大流行开始之前就难以支付抵押贷款的人。

由于房屋库存较低,摩尔预测法拍房销售和拍卖活动将会引起个人买家的广泛兴趣。

房屋租赁

2021年,租赁市场受到疫情影响,许多人离开公寓并通过买房寻求更多空间。租赁需求已基本回到主要城市,并且在整个郊区地区也继续存在。租赁信息公司Zumper报告称,截至2021年,全国一居室公寓的租金中位数上涨了12.1%,两居室租金上涨了13.2%。

与房价类似,租金的快速上涨表明租赁需求旺盛,但在2022年不太可能维持相同的租金上涨率。“我认为明年我们不会再看到12%至15%的租金增长,”Zumper的联合创始人兼首席执行官乔治亚德斯(AnthemosGeorgiades)说。

同样影响租赁住房市场的是,美国疾病控制和预防中心(CDC)为应对疫情而于2020年制定的暂停驱逐令的结束,今年8月最高法院裁定CDC延长的暂停令违宪。

迄今为止,暂停令的结束并未导致许多人担心的大规模驱逐租客现象,但驱逐人数“逐月攀升”,乔治亚德斯说。但他指出,它们仍低于疫情前的驱逐率。

驱逐率很可能会在2022年恢复到大流行前的水平,尤其是在该国许多地区对出租房屋的需求持续上升的情况下。然而,乔治亚德斯说,州和地方政策可能会在未来如何解决驱逐问题方面发挥最大的作用。

新屋建设与开发

多年来,新住房建设的速度一直落后于新家庭增加的速度,受到大萧条时期开始的地方分区问题和劳动力短缺的困扰。疫情大流行进一步加大了材料短缺、价格上涨和与供应链相关的延误问题。

然而,根据全国房屋建筑商协会(National Association of Home Builder)11月的建筑商信心调查,尽管存在问题,但建筑商感到更有信心。低住房库存和强劲需求,似乎是新年信心的最大推动力。

预计供应问题最终会得到改善,一旦材料可用,建筑商和开发商就准备好获得批准的许可证。

“很难说这些瓶颈何时会开始缓解,但我会说,随着这些瓶颈问题开始缓解,明年可能会有大量(新建筑)房屋进入市场。”库什说。

责任编辑:李穹#

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